Bericht des CFO

Roland Friederich, CFO

Sehr geehrte Damen und Herren

Züblin schliesst das Geschäftsjahr 2017/18 mit einem positven Ergebnis ab. Der bereinigte Erfolg in Höhe von CHF 6.6 Mio. führte zu einer Steigerung des Eigenkapitals der Aktionäre um 5.5%. Der ausgewiesene Verlust von CHF 29.3 Mio. beinhaltet die Auflösung bereits im Eigenkapital erfasster Reserven für Cashflow Hedges und für den aufgegebenen Geschäftsbereich. Diese Auflösungen haben das Eigenkapital nicht beeinflusst. Der Wert des Immobilienportfolios konnte per Bilanzstichtag auf CHF 200.1 Mio. (Vj. CHF 198.5 Mio.) gesteigert werden. Die Nettorendite des Immobilienportfolios blieb unverändert bei 3.7%. Die Verwendung von Mitteln aus dem Verkauf des deutschen Portfolios führten zu einem tiefen Belehnungssatz (loan-to-value) von 32.8% (Vj. 54.5%) sowie einer frei verfügbaren Kreditlinie von CHF 52 Mio.  

Bereinigte Erfolgsrechnung

In der Erfolgsrechnung wird ein Verlust in Höhe von CHF 29.3 Mio. ausgewiesen. Dieser Verlust resultiert in Höhe von CHF 35.9 Mio. aus Umklassifizierungen aus dem Eigenkapital in die Erfolgsrechnung. Diese als "Recycling" bezeichneten, rechnungslegungsspezifischen Sondereffekte hatten jedoch keinen Einfluss auf das Eigenkapital und werden in der nachfolgenden bereinigten Erfolgsrechnung eliminiert.

in Tausend CHF

 

 

1.4.2017 bis 31.3.2018

1.4.2016 bis 31.3.2017

Veränderung in Prozent

Fortzuführende Geschäftsbereiche

 

 

 

 

 

Mietertrag

 

 

8 086

8 030

0.7%

Liegenschaftsaufwand

 

 

–420

–312

34.6%

Unterhalt und Reparaturen

 

 

–215

–143

50.3%

Netto Betriebsertrag

 

 

7 451

7 575

–1.6%

Personalaufwand

 

 

–3 326

–3 069

8.4%

Verwaltungsaufwand

 

 

–1 217

–1 122

8.5%

Erfolg vor Marktwertveränderungen, Finanzaufwand und Ertragssteuer (EBITDA)

 

 

2 908

3 384

–14.1%

Marktwertveränderung

 

 

1 505

2 369

–36.5%

Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT)

 

 

4 413

5 753

–23.3%

bereinigter Finanzaufwand

 

 

–1 629

–2 384

–31.7%

Finanzertrag

 

 

393

390

0.8%

bereinigter Erfolg vor Ertragssteuern (EBT)

 

 

3 177

3 759

–15.5%

bereinigte Ertragssteuern

 

 

–425

–1 646

–74.2%

bereinigter Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen

 

 

2 752

2 113

30.2%

 

 

 

 

 

 

Aufgegebener Geschäftsbereich

 

 

 

 

 

bereinigter Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich

 

 

3 859

27 813

–86.1%

bereinigter Erfolg

 

 

6 611

29 926

–77.9%

 

 

 

 

 

 

aus dem Eigenkapital umklassierte Positionen

 

 

–35 863

0

Erfolg

 

 

–29 252

29 926

–197.7%

 

 

 

 

 

 

bereinigter Erfolg pro Aktie

 

 

1.99

9.02

–77.9%

bereinigter Erfolg pro Aktie aus fortzuführenden Geschäftsbereichen

 

 

0.83

0.64

30.3%

Im Zusammenhang mit Neuvermietungen im Schweizer Portfolio, konnten die Mieterträge um 0.7% gesteigert werden. Der Netto Betriebsertrag (NOI) reduzierte sich durch erhöhte Reparatur und Liegenschaftskosten um 1.6%

Aufgrund des profitablen operativen Ergebnisses und des erfolgreichen Verkaufs des deutschen Portfolios wurden höhere Bonusrückstellungen gebildet und führten im laufenden Geschäftsjahr zu einem Anstieg des Personalaufwands.

Der Anstieg des Verwaltungsaufwand begründet sich wesentlich durch Beratungsaufwand im Zusammenhang mit Ankaufsuntersuchungen von Immobilien.

Der Erfolg vor Marktwertveränderungen der Anlageliegenschaften, Finanzaufwand und Ertragsteuern (EBITDA) reduzierte sich um 14.1% auf CHF 2.9 Mio.

Das Schweizer Portfolio erfuhr eine positive Marktwertveränderung von CHF 1.5 Mio. Davon entfielen CHF 2.0 Mio. auf drei Liegenschaften mit positiven Veränderungen; zwei Liegenschaften erfuhren eine Abwertung um CHF 0.5 Mio.

Im Zusammenhang mit der Refinanzierung des Schweizer Portfolios wurde auch ein im Jahr 2010 abgeschlossenes Zinssicherungsinstrument mit einer vertraglichen Laufzeit bis 2026, glattgestellt. Der in der Erfolgsrechnung ausgewiesene Finanzaufwand enthält in diesem Zusammenhang eine Umbuchung bereits in Vorjahren im Eigenkapital zurückgestellter Verluste. Da diese technische Umbuchung keine Auswirkung auf das Eigenkapital hat, wurde es in der vorstehenden Tabelle bereinigt.

Der bereinigte Finanzaufwand in Höhe von CHF 1.6 Mio. beinhaltet noch einen Aufwand in Höhe von CHF 0.7 Mio., der bis zur Glattstellung des Finanzinstruments im September 2017 im Zusammenhang mit Marktwertveränderungen angefallen sind. Künftige Perioden werden durch das Finanzinstrument nicht mehr belastet.

Der bereinigte Erfolg vor Ertragsteuern (EBT) ist in Höhe von CHF 3.2 Mio. nur leicht unterhalb des Erfolg des Vorjahres.

Aus dem Eigenkapital wurde im Zusammenhang mit der Glattstellung des Zinssicherungsinstruments Ertragsteuern umgebucht. Diese eigenkapitalneutrale Umbuchung wurde in den bereinigten Ertragsteuern eliminiert. Im Vergleich zum Vorjahr reduzierten sich die bereinigten Ertragsteuern um CHF 1.2 Mio., wovon CHF 0.8 Mio. auf die Auflösung einer Steuerrückstellung nach definitiver Verlangung zurückzuführen ist.

Der bereinigte Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen erhöhte sich insgesamt von CHF 2.1 Mio. auf CHF 2.8 Mio.

Der bereinigte Erfolg aus aufgegebenen Geschäftsbereich betrifft ausschliesslich das im August 2017 veräusserte Deutsche Immobilienportfolio. Diese Position wurde ebenfalls um bereits in Vorjahren im Eigenkapital erfasste Verluste aus Währungsumrechnung und für Zinssicherungsinstrumente bereinigt. Diese technischen Umbuchungen aus dem Eigenkapital (Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs) in die Erfolgsrechnung haben keine Auswirkung auf Höhe des Eigenkapitals. Der bereinigte Erfolg aus aufgegebenen Geschäftsbereich von CHF 3.8 Mio. resultiert in Höhe von CHF 3.2 Mio. aus realisierten Währungsgewinnen im Zusammenhang mit der Rückführung der Gesellschafterdarlehen sowie dem operativen Erfolg des deutschen Geschäftsbereichs für den Zeitraum April 2017 bis 21. August 2017.

Der bereinigte Erfolg für das Geschäftsjahr 2017/18 in Höhe von CHF 6.6 Mio. entspricht einem bereinigten Erfolg je Aktie in Höhe von CHF 1.99 (Vorjahr CHF 9.02). Der bereinigte Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen beträgt CHF 0.83 gegenüber CHF 0.64 im Vorjahr.

Während sich der Effekt des bereinigten Ergebnisses vollständig im Eigenkapital niederschlägt, haben die Umgliederungen aus dem Eigenkapital in die Erfolgsrechnung keine Auswirkungen. Unter Berücksichtigung der Umgliederungen von CHF 35.9 Mio. beträgt der in der Erfolgsrechnung ausgewiesene Verlust CHF 29.3 Mio.

Bilanzkennzahlen

Die Bilanzkennzahlen zum 31. März 2018 sind einerseits geprägt vom stabilen Schweizer Immobilienportfolio, andererseits spiegeln sie die positiven Effekte im Zusammenhang mit der Veräusserung des deutschen Immobilienportfolios sowie der Refinanzierung des Schweizer Portfolios wieder.

 

Angaben in

 

31.3.2018

31.3.2017

Veränderung in Prozent

Anlageliegenschaften

CHF Mio.

 

200.1

198.5

0.8%

EPRA Mietertragsrendite, netto

%

 

3.7

3.7

–0.0%

Leerstandsquote (monetär)

%

 

10.5

10.6

–0.1%

Hypotheken

CHF Mio.

 

65.7

108.2

–39.2%

Loan to Value

%

 

32.8

54.5

–21.7%

Durchschnittlicher Effektivzinssatz

%

 

1.1

0.9

0.2%

Eigenkapital

CHF Mio.

 

128.9

122.2

5.5%

Eigenkapitalquote

%

 

61.6

31.8

29.7%

EPRA Eigenkapital

CHF Mio.

 

139.0

150.6

–7.7%

EPRA Eigenkapitalquote

%

 

66.4

39.2

27.1%

NAV pro Aktie

CHF

 

38.85

36.82

5.5%

EPRA NAV pro Aktie

CHF

 

41.89

45.39

–7.7%

Börsenkurs zum Bilanzstichtag

CHF

 

26.90

21.95

22.6%

Die Anlageliegenschaften erwirtschaften unverändert eine stabile Nettorendite von 3.7%. Die Leerstandsquote von 10.1% konnte gegenüber dem Vorjahr durch Neuvermietungen reduziert werden, bietet aber auch weiterhin Potential zur Steigerung der Nettorendite. Die Erhöhung des Marktwertes um 0.8% bzw. CHF 1.6 Mio. reflektiert einerseits die Neuvermietungen andererseits aber auch den lokalen Transaktionsmarkt.

Die Hypotheken reduzierten sich um CHF 42.5 Mio. gegenüber dem Vorjahr. Im Rahmen der Refinanzierung der Schweizer Anlageliegenschaften im September 2017 wurden angesichts der andauernden Negativzinslage Mittel aus dem Verkauf des deutschen Portfolios eingesetzt. Durch den Abschluss einer fünfjährigen, revolvierenden Rahmenfinanzierung in Höhe von CHF 118 Mio. mit einer Schweizer Kantonalbank ist Züblin nunmehr wieder langfristig finanziert. Die Rahmenfinanzierung ist aktuell nur in Höhe von CHF 66 Mio. gezogen, so dass CHF 52 Mio. jederzeit, beispielsweise für Eigenkapitalanteile künftiger Immobilienerwerbe im Rahmen der Umsetzung der Wachstumsstrategie, gezogen werden können.

Die Finanzkraft der Züblin ist solide. Das Eigenkapital hat sich um CHF 6.6 Mio. erhöht. Neben dem positiven bereinigten Erfolg, führten die Reduzierung der Fremdfinanzierung sowie die die Glattstellung des Zinssicherungsinstruments zu einer Stärkung der Eigenkapitals bzw. der Eigenkapitalquote. Per 31. März 2018 beträgt diese 61.6% gegenüber 31.8% am Vorjahresstichtag.

Aktie

Kursverlauf der ZUBN Aktie im Geschäftsjahr 2017/18

Die Aktienperformance beträgt 22.6% im Geschäftsjahr 2017/18

Der Kurs der Aktie stieg im Berichtsjahr 2017/18 um 22.6% von CHF 21.95 auf CHF 26.90. Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value (NAV) betrug am 31. März 2018 CHF 38.85. Somit wurde die Aktie mit einem Discount von 31% gehandelt.

Rückzahlung von Kapitaleinlagen

Mit dem Verkauf des deutschen Portfolios sowie der Refinanzierung des Schweizer Portfolios wurde die Restrukturierung der Züblin erfolgreich abgeschlossen. Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2017/18 den Bilanzverlust in Höhe von CHF 110.1 Million vollständig mit den vorhandenen Gewinnreserven sowie den Kapitaleinlagereserven zu verrechnen. Zudem schlägt der Verwaltungsrat eine Ausschüttung aus den Kapitaleinlagereserven pro Namenaktie à CHF 22.50 nominal von CHF 1.00 vor. Daraus ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 3.27% bezogen auf den Börsenkurs am 31. März 2018.