Im Geschäftsjahr 2023/24 reduzierte sich der Wert der Anlageliegenschaften um TCHF 1 910 oder um 0.8%.

Höhere Diskontsätze über das gesamte Portfolio führten zu einer insgesamt negativen Marktwertveränderung von TCHF 3 454 (Vorjahr +TCHF 1.100). Investitionen in Sanierung (Parkgarage im Stockwerkeigentum Oerlikon) und Mieterausbauten wurden im Umfang von TCHF 1 598 (Vorjahr: TCHF 803) getätigt. 

Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) per 31. März 2024 beträgt 6.4 Jahre (Vorjahr 2.9 Jahre).

Die Anlageliegenschaften werden halbjährlich durch Jones Lang LaSalle AG (JLL) bewertet. Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden «Fair Value» (Marktwert) findet das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) Anwendung. Dabei wird der Marktwert einer Anlageliegenschaft durch die Summe der ab dem Bewertungsdatum zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge und dem diskontierten Exitwert bestimmt. Für die ersten zehn Jahre wird eine detaillierte Cashflow-Prognose erstellt, während für die anschliessende Restlaufzeit auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exitwert) ermittelt wird. Auf Basis der bestehenden Mietverhältnisse und Annahmen über Wiedervermietungen zu heute erzielbaren Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten der laufenden Verträge die erwarteten Bruttomieterträge ermittelt. Der Bruttomietertrag wird um die objektspezifischen, nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten sowie um allfällige Instandhaltungen und für Neuvermietungen erforderliche Renovationen reduziert. Die Diskontierung erfolgt pro Anlageliegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.

Züblin ist derzeit ausschliesslich in der Anlagekategorie Büro und vorwiegend im Wirtschaftsraum Zürich investiert. Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungssatz beträgt 4.35% per 31. März 2024 (Vorjahr: 4.04%), in der Bandbreite von 3.85% bis 5.80% (Vorjahr: 3.55% bis 5.50%). Der durchschnittliche kapitalgewichtete Kapitalisierungssatz beträgt 3.10% (Vorjahr: 3.04%), in der Bandbreite von 2.60% bis 4.55% (Vorjahr: 2.55% bis 4.50%).

Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Sensitivitätsanalyse der beiden Parameter Diskontierungssatz und Marktmiete, welche einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anlageliegenschaften haben.

Bewertungseffekte bei Veränderungen der Marktmieten (Auswirkungen bis zu einer maximalen Änderung von ±8% Prozent):

Bewertungseffekte bei Veränderungen der Diskontierungssätze (Einflüsse in Schritten von ±10 Basispunkten):

Grundlagen und Annahmen zur Bewertung der Anlageliegenschaften können dem Immobilienbewertungsbericht entnommen werden.

Die Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit den erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange sind im Portfolio-Teil zu finden. Diese zusätzlichen Informationen sind integrierter Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

Am Bilanzstichtag verfügte die Gruppe über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von TCHF 2 097 (Vorjahr: TCHF 3 161).

Aktienkapital

Per 31. März 2024 bestanden 3 318 027 ausgereichte Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50, was einem Aktienkapital von TCHF 74 656 entspricht. In den Geschäftsjahren 2023/24 und 2022/23 und blieb die Kapitalstruktur unverändert.

Eigene Aktien

Die Gesellschaft besitzt per 31. März 2024 insgesamt 2 380 eigene Aktien. Im Geschäftsjahr 2023/24 wurden weder eigene Aktien gekauft noch verkauft. Die eigenen Aktien werden als Minusposten im Eigenkapital zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Per 31. März 2024 beläuft sich der Posten unverändert auf TCHF 63.

Ausschüttung aus gesetzlicher Kapitaleinlagereserve

Die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG vom 22. Juni 2023 beschloss eine steuerfreie Ausschüttung aus gesetzlichen Kapitaleinlagereserven von CHF 1.00 pro dividendenberechtige Namenaktie. Dies entspricht einem Gesamtbetrag von TCHF 3 315. Am 28. Juni 2023 erfolgte die Auszahlung in Höhe von TCHF 1 934 zugunsten der Aktionäre.

Die auf die Lamesa Holding SA entfallende Ausschüttung wurde, wie bereits seit 2018, in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» passiviert.

Nicht diskontierte Zahlungsabflüsse bestehender Verbindlichkeiten per 31. März 2024

Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt. 

Buchwerte und beizulegende Zeitwerte aller bilanzierten Finanzinstrumente gemäss IFRS 13

Da die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten und finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten in den meisten Fällen eine angemessene Näherung für den Marktwert widerspiegeln, sind die beizulegenden Zeitwerte nur aufgeführt, wenn Abweichungen zum Buchwert bestehen.

Der Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, falls die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren. Die einzige Finanzposition, welche Züblin zurzeit hält, ist die Hypothek. Unter 5.9 «Hypotheken» wird im Detail darauf eingegangen.

Zum 31. März 2024 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in Höhe von TCHF 71 (Vorjahr: TCHF 86). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.

Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value (LTV) und Eigenkapitalquote) vorsehen. Nachfolgend die aktuell geltenden Finanzkennzahlen:

        Loan to Value (LTV)             ≤ 60%    

        Eigenkapitalquote               ≥ 10%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Verletzungen haben unterschiedliche Konsequenzen und können unter anderem in einer Erhöhung des Zinssatzes oder einer (Teil-)Rückzahlung der Hypothek resultieren. Steigt der LTV auf über 60% an, hat die Gesellschaft die Möglichkeit, die Einhaltung der Finanzkennzahl wieder herzustellen. Die sogenannte «change of control»-Klausel sieht als Konsequenz die Fälligstellung des gesamten Darlehens vor, sofern die Züblin Immobilien Holding AG weniger als 50.1% der Stimmrechte oder Aktien an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft hält oder die Lamesa Holding SA die direkte oder indirekte Kontrolle über mehr als 41.65% der Stimmrechte oder Aktien an der Züblin Immobilien Holding AG ausübt. Eine Dekotierung der Züblin Immobilien Holding AG würde ebenfalls zu einer sofortigen Rückzahlung der beanspruchten Kredite führen.

Unverändert zum Vorjahr hat die Gruppe sämtliche Covenants per Bilanzstichtag eingehalten.

Übersicht der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

Züblin finanziert sich derzeit ausschliesslich über Hypotheken. Der Bilanzwert am 31. März 2024 beträgt TCHF 62 929 (Vorjahr: TCHF 64 914). Die Veränderungen aus Finanzierungstätigkeiten im Geschäftsjahr betrafen Rückzahlungen in Höhe von TCHF 3 000 sowie Aufnahmen in Höhe von TCHF 1 000. Zahlungsunwirksame Veränderungen erfolgten im Rahmen der Auf- und Abzinsung (+TCHF 15).

Die Züblin Gruppe verfügt über einen leistungsorientierten Pensionsplan gemäss IAS 19 in der Schweiz. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von TCHF 74 (Vorjahr: TCHF 76) für diesen Vorsorgeplan erfasst.

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institution verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch zusammen aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern. Ihm obliegt die Festlegung und Umsetzung der Anlagestrategie.

Auf der Grundlage der «Project Unit Credit»-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:

Der obige Betrag wird in der Bilanz unter «Pensionsverpflichtungen» ausgewiesen.

Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt verändert:

Aufgliederung des Pensionsaufwands:

Die gewichtete durchschnittliche Duration der leistungsorientierten Pläne beträgt 13.7 Jahre (Vorjahr: 13.7 Jahre).

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:

Für die wichtigsten Annahmen für die Berechnung der Pensionsverpflichtung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter gleichbleibenden übrigen Annahmen erstellt:

Vermögensallokation: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.

Unverändert zum Vorjahr hat Züblin im Berichtsjahr keine Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen.

Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr:

1. Verwaltungsrat
2. Mitglieder der Geschäftsleitung
3. Lamesa Holding SA, Panama

Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2024

Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 5.14 im Detail offengelegt.

Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären

Unbezahlte Dividende gegenüber Aktionär

Per 31. März 2024 hatte die Züblin Gruppe offene Verbindlichkeiten gegenüber der Lamesa Holding SA aus ausstehenden Dividenden in Höhe von TCHF 8 291 (Vorjahr: TCHF 6 909). Weitere Angaben sind in Anmerkung 5.6 offengelegt. Die in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» ausgewiesene Verbindlichkeit ist nicht verzinslich.

Darüber hinaus gab es im Geschäftsjahr 2023/24 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die im Anmerkung 5.13 offengelegten Entschädigungen hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte.

Organdarlehen

Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung.

Entschädigung der Mitglieder des Verwaltungsrats

Entschädigung der Geschäftsleitung (CEO/CFO)