4. Detaillierte Informationen zur Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung
4.1Mietertrag
Im Geschäftsjahr 2023/24 stieg der Mietertrag um TCHF 204 an. Neben dem um TCHF 32 geringeren Leerstandsausfall trugen zu dieser Zunahme insbesondere Indexerhöhungen bei. Diese führten im Wesentlichen zu einer Erhöhung des Soll-Mietertrag um TCHF 161 gegenüber der Vorjahresperiode.
Nachfolgend die Übersicht über die fünf grössten Mieter, die 46.5% des Mietertrags generieren.
Die künftigen Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen zum Bilanzstichtag sind wie folgt kategorisiert:
In der Regel handelt es bei den Mietverträgen um indexierte Verträge mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren. Einige Mietverträge enthalten Optionen zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses (early-break). Diese sind in der vorstehenden Kategorisierung berücksichtigt. Darüber hinaus bestehen unbefristete Mietverträge im Umfang von TCHF 144 (Vorjahr: TCHF 597) mit Kündigungsfristen zwischen 3 bis 6 Monaten.
4.2Liegenschaftsaufwand
Der direkt den Anlageliegenschaften zuordenbare Liegenschaftsaufwand entspricht 2.6% (Vorjahr: 3.9%) der Mieterträge.
Der Rückgang um TCHF 116 erläutert sich durch Sondereffekte im Vorjahr: Periodenfremde Beeinflussung der nicht umlegbaren Heiz- und Nebenkosten (TCHF 33), Wertberichtigung einer Mietforderung (TCHF 40) sowie die im sonstigen Liegenschaftaufwand enthaltene Nachhaltigkeitsanalyse der Liegenschaften (TCHF 50).
4.3Personalaufwand
Zum 31. März 2024 waren insgesamt vier Mitarbeitende beschäftigt (Vorjahr: fünf). Dementsprechend reduzierten sich die Löhne und Gehälter um TCHF 86.
Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für pauschalisierte Spesen von Mitarbeitenden und Verwaltungsratsmitgliedern. Ebenfalls in diese Position fallen die Prämie für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung von neuen sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen von bestehenden Mitarbeitenden. Der Anstieg des sonstigen Personalaufwand ist auf die Rekrutierung neuer Mitarbeiter zurückzuführen.
4.4Verwaltungsaufwand
Sonstige Erträge
Die sonstigen Erträge im Vorjahr resultieren aus Versicherungserstattungen. Im aktuellen Geschäftsjahr wurden keine sonstigen Erträge vereinnahmt.
4.5Finanzaufwand und -Ertrag
Die Finanzaufwendungen betreffen im Wesentlichen Hypothekarzinsen. Die Hypotheken sind variabel auf Basis SARON vereinbart. Dementsprechend haben sich die Hypothekarzinsen analog zur Entwicklung des SARON gegenüber dem Vorjahr um TCHF 822 erhöht.
4.6Ertragssteuern
Im Geschäftsjahr 2023/24 fielen wie im Vorjahr keine laufenden Ertragssteuern an.
In 2023/24 wurde ein Ertrag aus latenten Ertragssteuern von TCHF 141 verzeichnet, wohingegen im Vorjahr die Anpassung der latenten Steuern zu einem Aufwand in Höhe von TCHF 896 führten. Ursächlich für diese Veränderung war im Wesentlichen die Veränderungen bei den Bewertungen der Anlageliegenschaften. Diese resultierten zu einer Auflösung der latenten Steuerschuld in Höhe von TCHF 473. Im Vorjahr musste in diesem Zusammenhang die latente Steuerschuld um TCHF 433 erhöht werden.
Die nachfolgende Tabelle stellt eine Überleitung der Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz zur Ertragssteuer gemäss Erfolgsrechnung dar:
Überleitung der Ertragssteuer
Sowohl bei den laufenden Ertragssteuern als auch bei den latenten Steuern sind Annahmen erforderlich. Diese beziehen sich auf folgende Sachverhalte:
Laufende Ertragssteuern
Die Züblin Gruppe ist in der Schweiz und in den Ländern, wo ihre Tochtergesellschaften operativ sind, ertragssteuerpflichtig. Die Ermittlung der Rückstellung für Ertragssteuern in diesen verschiedenen Steuergesetzgebungen erfordert wesentliche Annahmen und Schätzungen der Geschäftsleitung, da die Ermittlung der definitiven Steuern bei vielen Transaktionen und Kalkulationen unsicher ist.
Latente Ertragssteuern
Bei der Berechnung der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften in der Schweiz wird auch die Grundstückgewinnsteuer mit einbezogen. Diese ist abhängig von der erwarteten Haltedauer, die wie folgt berücksichtigt wird: Für Anlageliegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt die effektive Haltedauer plus 1 Jahr. Für die übrigen Anlageliegenschaften gilt eine solche von 15 Jahren oder die effektive Haltedauer plus 1 Jahr, sofern diese mehr als 15 Jahre beträgt. Auch bei der Aktivierung von latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen sind Annahmen notwendig. Die Aktivierung erfolgt nur dann, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft wahrscheinlich ist. Die Beurteilung einer wahrscheinlichen Verrechnung zukünftiger Verluste basiert auf den aus den Bewertungen der Anlageliegenschaften hervorgehenden zukünftigen Geldflüssen zusammen mit Schätzungen der Geschäftsleitung über die Wahrscheinlichkeit der Nutzung dieser Verlustvorträge in zukünftigen Perioden. Auf dieser Grundlage wird die erwartete Realisierbarkeit für jedes latente Steueraktivum festgelegt und zu jedem Bilanzstichtag neu bewertet und erfasst.
4.7Erfolg pro Aktie
Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen. Die durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien ermittelt sich unverändert zum Vorjahr unter Einbezug von 2 380 eigenen Aktien.
