PORTFOLIO
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Das Geschäftsjahr 2023/24 verlief aus operativer Sicht gut. Trotz den weiterhin anspruchsvollen Rahmenbedingungen im Schweizer Büroflächenmarkt, vermochte insbesondere die erfolgreiche Vermietungstätigkeit eine solide Ausgangslage für die weitere Geschäftsentwicklung im bereits angelaufenen Geschäftsjahr zu schaffen. So gelang es erneut, die Mieterträge zu steigern, die durchschnittliche vertragliche Mietvertragslaufzeit (WALT) zu erhöhen und die Werthaltigkeit des Portfolios zu verbessern.
Die markante Steigerung des WALT von 2.9 Jahren (31.03.2023) auf 6.4 Jahre per 31. März 2024 wirkte sich positiv auf die Stabilisierung des Gesamtportfolios und die langfristige Absicherung der Mieterträge aus. Der Umstand, dass wir über eine Vielzahl von langjährigen, standorttreuen Stammmietern verfügen, ist das Ergebnis unserer fokussierten Bemühungen im Asset Management und die Werthaltigkeit des Portfolios.
Die Mieterträge stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 2.3% auf CHF 9.0 Mio, (Vorjahr CHF 8.8 Mio.). Einerseits trugen bereits im Vorjahr abgeschlossene Mietverträge (0.7%) dazu bei. Anderseits bewirkte der hohe Indexierungsgrad unserer Mietverträge teuerungsbedingte Mietzinsanpassungen im Umfang von 1.6%. Die Leerstandsquote liegt aktuell unverändert bei 9.3%. Die erfolgreiche Vermietung einer langjährig leerstehenden Fläche im Berner Objekt Morgenstrasse 136 per Juli 2024 wird im Geschäftsjahr 2024/25 wirksam und führt zu einem weiteren Anstieg der Mieterträge sowie der Absenkung der Leerstandsquote um 3 Prozentpunkte auf 6.3%.
Die vorherrschenden Marktbedingungen – darunter die gedrosselte Käufernachfrage, steigenden Renditeanforderungen von Investoren und das höhere Zinsniveau – führten zu einem Anstieg des durchschnittlichen nominalen Diskontierungssatzes um 30 Basispunkte und beeinflussten die Neubewertung des Portfolios negativ. Demgegenüber wirkten sich Mietvertragsverlängerungen, Indexierungen und die erwähnte Vermietung in Bern positiv aus. Mit einem Gesamtanlagewert per Stichtag 31. März 2024 von CHF 225.1 Mio. liegt die Bewertung mit 0.8% nur leicht unter derjenigen der Vorjahresperiode.
Die wichtigsten Kennzahlen zum Portfolio
Die Liegenschaften im Überblick
Vermietung
Im Objekt Holbeinstrasse im Zürcher Seefeld konnte eine vorzeitige Verlängerung des Mietvertrags erfolgreich verhandelt werden. Die Verlängerung des ursprünglich im April 2025 auslaufenden Mietvertrags über gut 4 000 m2 Bürofläche erfolgte bis mindestens 2035. Das Mietverhältnis mit einer bereits seit 2010 im Objekt ansässigen internationalen Anwaltskanzlei trägt zu 32% der gesamten Mieterträge von Züblin bei. Mit der Verlängerung stieg der WALT im Objekt auf 8.6 Jahre.
Im Objekt Morgenstrasse 136 in Bern-Bümpliz konnte der Vertrag mit einem langjährigen Top-5-Mieter über 1 600 m2 Büro- und Ausstellungsfläche erfolgreich bis September 2029 verlängert werden. Zusammen mit einer bereits im letzten Geschäftsjahr erfolgten Vertragsverlängerung mit einem anderen Hauptmieter in der Liegenschaft stieg der WALT auf 5.6 Jahre an. Zusätzlich gelang im letzten Quartal des Geschäftsjahres die Vermietung des gesamten 2. Obergeschosses an ein Medizintechnikunternehmen. Der Mietvertrag über 1 781 m2 erstreckt sich über eine Laufzeit von 10 Jahren und tritt im Juli 2024 in Kraft. Dieser Abschluss stellt einen massgeblichen Vermietungserfolg dar und gibt Anlass zu Optimismus im Hinblick auf den weiteren Leerstandabbau in der Liegenschaft. Der Leerstand in Bern reduziert sich mit der Vermietung von 47.5% auf 28.6%.
Im Objekt Gewerbestrasse 12a in Egg bei Zürich erfolgte eine konzeptionelle Umwandlung einer freien Fläche. Auf rund 400 m2 entstand ein modernes, teilausgebautes, modular gestaltbares Flächenkonzept, das neben individuellen Büroeinheiten auch Flächen zur gemeinschaftlichen Nutzung bietet. Das innovative Konzept wurde gezielt auf die hohe Nachfrage nach Kleinflächen ausgerichtet und spricht als Mietergruppe kleinere Unternehmen an, die ein kosteneffizientes Share-Modell suchen. Nach dem Bilanzstichtag konnte bereits ein 10-Jahresmietvertrag über 171 m2 abgeschlossen werden. Durch diese Vermietung reduziert sich der Leerstand in der Liegenschaft von 13.4% auf 9.4%.
Grösste Mieter
Das Züblin Portfolio umfasst eine Reihe von langjährigen, guten Stammmietern. Zu unseren grössten Mieter zählen renommierte Unternehmen und Verwaltungsbetriebe der Stadt Zürich. Knapp die Hälfte unserer Mietzinsennahmen entfallen auf diese Mieter.
Mietvertragsanalyse
Die Grafik illustriert die auslaufenden Mietverträge basierend auf den effektiven Mieteinnahmen (Istmiete) und auf der Annahme, dass die auslaufenden Verträge zu den im heutigen Zeitpunkt geltenden Mieten (Marktmiete) verlängert oder erneuert werden.
Nachhaltigkeit und Umweltkennzahlen
Züblin legt seit fast zwei Jahrzehnten einen klaren Fokus auf Nachhaltigkeit in ihrer Investitionstätigkeit. Dies schließt den bewussten Umgang mit Ressourcen im laufenden Betrieb sowie bei Bau- und Renovierungsprojekten ein. Wir verstehen uns als verantwortungsvollen Teilnehmer der Immobilienbranche und setzen uns dafür ein, die Nachhaltigkeit unserer Liegenschaften zu fördern. Gleichzeitig setzen wir uns dafür ein, das Gleichgewicht zwischen ökologischer Verantwortung, die Interessen unserer Stakeholder und das Wohl der Gesellschaft aufrechthalten und weiter stärken zu können.
Wir sind uns bewusst, dass der Erfolg unserer Nachhaltigkeitsbemühungen neben unseren eigenen Anstrengungen masssgeblich die Akzeptanz und die individuellen Möglichkeiten unserer Mieter, Lieferanten und Partner voraussetzen und begegnen dieser Herausforderung mit offenem Austausch und partnerschaftlicher Zusammenarbeit.
Holbeinstrasse 22/30, Zürich
Baujahr 1961/72 – Gesamtumbau 2010
Minergie®Standard / Seewasser-Wärmepumpe
Hofwiesenstrasse 360, Zürich
Baujahr 1972
Anschluss an Fernwärmenetz
Hardturmstrasse 76, Zürich
Baujahr 1967 – Renovation 2010
Gasheizung
Gewerbestrasse 12/12a, Egg
Baujahr 1982/87 – Renovation 2012
Minergie®Standard / Gasheizung
Rütistrasse 3/3a, Baden
Baujahr 1961 - Renovation 2012
Gasheizung
Morgenstrasse 136, Bern-Bümpliz
Baujahr 1991 – Gesamtumbau 2013
Minergie®Standard / Gasheizung
Aufgrund unserer beschränkten Größe bleiben wir unter den gesetzlich vorgegebenen Schwellenwerten für eine umfangreiche Nachhaltigkeitsberichterstattung. Wir konzentrieren uns daher auf die faktenbasierte Darstellung unserer Umweltkennzahlen, die unsere Bemühungen zur Reduzierung von CO2-Emissionen belegen können. Die auf Objektstufe ermittelten Kennwerte dienen uns als fundierte Grundlage für unsere Entscheidungen, welche Maßnahmen zur weiteren Reduzierung von CO2-Emissionen als nächstes zu treffen sind und angegangen werden sollen. Wenngleich kein umfassender Nachhaltigkeitsbericht vorgelegt wird, stehen Nachhaltigkeit und Umweltschutz bei Züblin im Zentrum aller operativen Tätigkeiten und Entscheidungen.
Die Kennzahlen umfassen die Kalenderjahre 2022 und 2023. Als Grundlage dienten die Verbrauchsdaten der Energielieferanten für Gesamtwärme/-Kälte, Wasser sowie Allgemeinstrom. Mieterstrom ist nicht berücksichtigt.
Die Auswertung der Objektdaten verdeutlichte, dass der seit 2008 verfolgte Nachhaltigkeitsgedanke für den aktuellen Bestand der Züblin Liegenschaften eine gute, ausbaufähige Ausgangslage darstellt.
Mit den Liegenschaften Holbeinstrasse 22/30 in Zürich, Gewerbestrasse 12/12a in Egg und Morgenstrasse 136 in Bern-Bümpliz befinden sich gegenwärtig drei im Minergie®-Standard zertifizierte Gebäude im Portfolio. Die Analyse zeigte ferner auf, dass die CO2-Emissionen unserer Objekte allein mit dem Austausch von vier, aktuell noch mit fossilen Energiequellen betriebenen Wärmeerzeugern, zusätzliches Absenkungspotenzial zulassen. Aktuell liegt der CO2 Absenkungspfad des gesamten Portfolios nach Einrechnung sämtlicher Massnahmen im schweizerischen Branchenvergleich bei zwischen 2–5 kg CO2 /m EBF*a.
Strategische Ausrichtung
Züblin konzentriert sich unverändert auf selektive Investitionen in Büroliegenschaften in ihren angestammten Kernmärkten, wobei der Fokus schwergewichtig auf dem Heimmarkt Schweiz liegt. Zukäufe werden im gegenwärtigen Marktumfeld nur dann getätigt, wenn sie die definierten Anlagekriterien erfüllen, das Portfolio nachhaltig ergänzen und langfristig die Schaffung von Mehrwert gewährleisten.
Unsere Anlagekriterien
