4. DETAILLIERTE INFORMATIONEN ZUR BILANZ
4.1 Anlageliegenschaften
Im ersten Halbjahr 2021/22 erhöhte sich der Wert der Anlageliegenschaften um TCHF 1 050 bzw. 0.5%. Ursächlich hierfür waren wertvermehrende Investitionen in Höhe von TCHF 512, die lineare Erfassung mietfreier Zeiten von TCHF 86 sowie die positive Marktwertveränderung von TCHF 452. Die positive Marktwertveränderung war hauptsächlich auf die weitere Senkung der Diskontierungssätze zurückzuführen und hatte einen positiven Einfluss bei den Zürcher Objekten Holbeinstrasse und Hardturmstrasse sowie beim Objekt in Baden.
Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) sank im ersten Halbjahr von 3.8 Jahre auf 3.5 Jahre.
Die Anlageliegenschaften werden halbjährlich durch Jones Lang La Salle AG (JLL) bewertet. Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden «Fair Value» findet das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) Anwendung. Dabei wird der «Fair Value» einer Anlageliegenschaft durch die Summe der ab dem Bewertungsdatum zu erwartenden auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge und dem diskontierten Exitwert bestimmt. Für die ersten zehn Jahre wird eine detaillierte Cashflow-Prognose erstellt, während für die anschliessende Restlaufzeit auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exitwert) ermittelt wird. Auf Basis der bestehenden Mietverhältnissen und Annahmen über Wiedervermietungen zu heute erzielbaren Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten der laufenden Verträge die erwarteten Bruttomieterträge ermittelt. Der Bruttomietertrag wird um die objektspezifischen, nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten sowie um allfällige Instandhaltungen und für Neuvermietungen erforderliche Renovationen reduziert. Die Diskontierung erfolgt pro Anlageliegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.
Züblin ist derzeit ausschliesslich in der Anlagekategorie Büro und in der Region Zürich investiert. Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungssatz beträgt 3.71% per 30. September 2021 (per 31. März 2021 3.76%), in der Bandbreite von 3.20% bis 5.10% (per 31. März 2021 3.25% bis 5.10%). Der durchschnittliche kapitalgewichtete Kapitalisierungssatz beträgt 3.21% (per 31. März 2021 3.26%), in der Bandbreite von 2.70% bis 4.60% (per 31. März 2021 2.75% bis 4.60%).
Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Sensitivitätsanalyse der beiden Parameter Diskontierungssatz und Marktmiete, welche einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anlageliegenschaften haben. Diese Auswirkungen werden einerseits für das Gesamtportfolio, andererseits auch aufgeteilt nach Liegenschaften mit oder ohne Mieterschaft in stark COVID-19 betroffenen Branchen. Die Liegenschaften mit Mietern in stark betroffenen Branchen sind: Bern, Baden und Züirch-Hofwiesenstrasse.
Die annualisierten Mieterträge der Mieter in stark betroffenen Branchen beträgt per 30. September 2021 TCHF 751 bzw. 8.8% der gesamten jährlichen Mieterträge.
Als stark betroffene Branchen werden diejenigen definiert, die direkt von den behördlichen Auflagen zur Schliessung ihrer angemieteten Räume betroffen sind. Dies entspricht im Falle von Züblin: Gastronomie, Fitness und Non-Food Detailhandel.
Die vorstehende Tabelle zeigt den Einfluss auf die Bewertung der aktuellen Anlageliegenschaften bei Veränderungen der Marktmieten. Züblin hat die Auswirkungen bis zu einer maximalen Änderung von ±8% Prozent erklärt.
Nachfolgende Tabelle zeigt die Bewertungseffekte bei Veränderungen der Diskontierungssätze. Die Einflüsse wurden in Schritten von ±10 Basispunkten dargestellt.
Grundlagen und Annahmen zur Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem Immobilienbewertungsbericht entnommen werden.
Die Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit den erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange ist im Portfolio Abschnitt zu finden. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Halbjahresrechnung.
4.2 Eigenkapital
Aktienkapital
Die Zusammensetzung des Aktienkapitals hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2021/22 nicht verändert. Per 30. September 2021 bestehen 3 318 027 Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50. Dies entspricht einem Aktienkapital von insgesamt TCHF 74 656.
Eigene Aktien
Die Gesellschaft besitzt per 30. September 2021 insgesamt 2 380 eigene Aktien. Im ersten Halbjahr 2021/22 wurden weder eigene Aktien gekauft noch verkauft. Die eigenen Aktien werden als Minusposten im Eigenkapital zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Per 30. September 2021 beläuft sich der Posten auf TCHF 63.
Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven
Die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG vom 22. Juni 2021 beschloss eine Ausschüttung aus den Kapitaleinlagereserven von CHF 1.00 pro Namenaktie. Dies entspricht einem Gesamtbetrag von TCHF 3 316.
Am 28. Juni 2021 erfolgte die Auszahlung in Höhe von TCHF 1 934 zugunsten der Aktionäre. Die auf die Lamesa Holding SA entfallende Ausschüttung wurde in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» passiviert (siehe Anmerkung 4.5).
4.3 Zukünftige vertragliche Fälligkeiten
Die folgende Tabelle zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse der per 30. September 2021 bestehenden Verbindlichkeiten:
Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.
4.4 Hypotheken
Zum 30. September 2021 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von CHF 0.1 Mio. (31.03.2021: CHF 0.1 Mio.). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.
Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:
Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat unterschiedliche Konsequenzen und kann unter anderem in einer Erhöhung des Zinssatzes oder einer (Teil-)Rückzahlung der Hypothek resultieren. Steigt der LTV über 60% an, hat die Gesellschaft die Möglichkeit, die Einhaltung der Finanzkennzahl wiederherzustellen. Die sogenannte «change of control»-Klausel sieht als Konsequenz die Fälligstellung des gesamten Darlehens vor, sofern die Züblin Immobilien Holding AG weniger als 50.1% der Stimmrechte oder Aktien an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft hält.
Per Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.
Die folgende Tabelle zeigt die Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:
Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.
4.5 Nahestehende Personen
Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären
Unbezahlte Dividende gegenüber Aktionär
Per 30. September 2021 hatte die Züblin Gruppe offene Verbindlichkeiten gegenüber der Lamesa Holding SA aus ausstehenden Dividenden in Höhe von TCHF 5 527 (siehe Anmerkung 4.2). Die in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» ausgewiesene Verbindlichkeit ist nicht verzinslich.
Darüber hinaus gab es im ersten Halbjahr 2021/22 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären. Des Weiteren verweisen wir auf den Geschäftsbericht per 31. März 2021.
