Dr. Wolfgang Zürcher, Verwaltungsratspräsident
brief an unsere aktionäre
Roland Friederich, CEO/CFO
Sehr geehrte Damen und Herren
Die wesentlichen Kennzahlen der Züblin Immobilien Holding AG zum Halbjahr per 30. September 2021 zeigen ein positives Bild: eine Leerstandreduktion von 3% durch gute Erfolge in der Vermietung, verbunden mit einer Erhöhung der annualisierten Mieterträge um 4%. Zusätzlich resultierte eine bewertungsbedingte, positive Marktwertveränderung des Liegenschaften-Portfolios von 1% und ein Bilanzwert der sechs Anlageliegenschaften von CHF 219.8 Mio. Zusammen mit den Einflüssen aus operativen Anpassungen im Bereich Asset Management beläuft sich der Nettobetriebsertrag auf CHF 3.8 Mio. Der Erfolg liegt unverändert zur Vorjahresperiode bei CHF 2.0 Mio. Insgesamt kann Züblin damit auf ein solides erstes Halbjahr 2021/22 zurückblicken.
Unverändert gute Ertragslage
Das Züblin Portfolio war dank guter Standort- und Mieterqualität von den zwei COVID-19 bedingten Lockdown-Phasen sowohl hinsichtlich der betroffenen Mietersegmente als auch bezogen auf Mietausfälle, Mieterlasse oder Stundungen kaum tangiert. Die im Frühjahr 2020 diesbezüglich getroffenen Annahmen erwiesen sich mit 0.5% der annualisierten Jahresmieten über die vergangenen 18 Monate als realistisch.
Im Berichtszeitraum konnte wie in der Vorjahresperiode erneut ein Erfolg von CHF 2.0 Mio. erwirtschaftet werden. Der Nettobetriebsertrag belief sich auf CHF 3.8 Mio. und lag auf Grund der zu erwartenden Leerstände während der Wiedervermietungsphase im Objekt Holbeinstrasse unter dem Vorjahresniveau (–12%). Dank der Neuausrichtung des Asset Managements und der guten Nachfrage nach Flächen an diesem Standort verlief die Neuvermietung bisher erfolgreich. Der Marktwert der Liegenschaften nach Investitionen erhöhte sich in der Berichtsperiode leicht um CHF 0.5 Mio. (+0.2%) und lag am 30.09.2021 bei CHF 219.8 Mio.
Für die ersten sechs Monate des laufenden Geschäftsjahrs 2021/22 resultiert ein Ergebnis pro Züblin Aktie von CHF 0.61 (Vorjahr CHF 0.60).
Nachhaltig solides Immobilienportfolio
Das Portfolio umfasst unverändert sechs Liegenschaften im Wirtschaftsraum Zürich (5) sowie in der Stadt Bern (1). Der Gesamtwert nach Investitionen nahm in der Berichtsperiode bewertungsbedingt mit CHF 1.1 Mio. leicht zu und liegt am 30.09.2021 bei CHF 219.8 Mio.
Über den Zeitraum der beiden pandemiebedingten Lockdowns erwies sich das Portfolio dank guter Standort- und Mieterqualität als robust. Die merklich einsetzende wirtschaftliche Erholung lässt in nahezu allen Branchen Entspannung und wachsende Zuversicht erkennen. Wir nehmen diese gute Entwicklung in einer steigenden Nachfrage für unsere Büroflächen in der Stadt Zürich, in Egg und in Baden wahr. Erfreulich ist auch das steigende Interesse am Flächenangebot in unserer Berner Liegenschaft.
Durch erfolgreiche Vermietungen an gute Mieter in den Objekten Holbeinstrasse in Zürich und im TORRE in Baden sank die Leerstandquote von 15.7% auf 12.6%. Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) betrug per Stichtag 3.5 Jahre.
Im Züblin-Portfolio befinden sich drei Liegenschaften, die bei Sanierungen und/oder Umbauten in den Jahren 2010-2013 auf Energie-Effizienz (Minergie-Standard) ausgerichtet wurden. 2006 ist zusätzlich ein Energiemonitoring der Verbrauchswerte in den Liegenschaften eingeführt worden, welches einerseits die notwendige Datentransparenz schafft, andererseits die unverzichtbare Grundlage für die Ermittlung von energetischem Verbesserungspotenzial bildet, die ein effektives Zusammenwirken von Mieter und Vermieter erleichtert. Züblin nimmt ihre diesbezügliche Verantwortung ernst und investiert in zielgerichtete Massnahmen zur Erreichung einer optimalen Energiebilanz ihrer Liegenschaften.
Sichere Finanzlage und tiefe Fremdfinanzierungsquote
Am 30. September 2021 verfügte Züblin über liquide Mittel im Umfang von CHF 1.5 Mio. Das Liegenschaften-Portfolio ist unverändert mit einer revolvierenden Rahmenfinanzierung in Höhe von CHF 118 Mio. finanziert, wovon lediglich ein Teilbetrag von CHF 67 Mio. beansprucht ist. Daraus resultiert eine Belehnungsrate (LTV) des gesamten Portfolios von 30.5%. Derzeit laufen bereits Gespräche für die im September 2022 auslaufende Finanzierung. Ebenfalls unverändert steht der Gesellschaft genehmigtes Kapital in Höhe von CHF 37 Mio. für das angestrebte Wachstum zur Verfügung. Dieses wurde von der Generalversammlung 2021 für weitere zwei Jahre bis 2023 verlängert.
Fortführung einer stabilen Dividendenpolitik
Am 22. Juni 2021 hat die 32. Generalversammlung der Aktionäre der unveränderten Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven von CHF 1.— pro Namenaktie zugestimmt. Daraus ergab sich eine Ausschüttungsrendite von 3.8% bezogen auf den Börsenkurs am Bilanzstichtag 31. März 2021.
Verwaltungsrat und Geschäftsleitung
In seiner aktuellen Zusammensetzung umfasst der Verwaltungsrat unverändert vier Mitglieder. Die breitgefächerte Fachkompetenz des Gremiums in den Bereichen Immobilien, Recht, Banking & Investments ergibt zusammen mit der Finanz- und Immobilienexpertise des Züblin Managements eine der Grösse der Gesellschaft angemessene Führungs- und Organisationsstruktur.
Ausblick
Die bereits umgesetzten Flächenoptimierungen fanden Anklang bei interessierten Mietern und führten zu erfolgreichen Vermietungen. Wir fahren damit fort, Massnahmen zur Förderung der Attraktivität unserer Flächenangebote dahingehend zu überprüfen, dass sie den neuen Ansprüchen an flexible Arbeitsplatzgestaltung gerecht werden und unsere Flächenvermarktung optimal unterstützen.
Unverändert herausfordernd bleibt das Zins- und Rendite-Umfeld sowie der anhaltend hohe Anlagedruck bei Institutionellen Anlegern im Schweizer Büroimmobilienmarkt für gute, zentrale Lagen. Das Erzielen von gesundem Wachstum mittels Investitionen in nachhaltige, auf die Schaffung von Mehrwert ausgerichtete Büroimmobilien ist für Züblin im aktuellen Transaktionsumfeld nach wie vor schwierig. Verwaltungsrat und Geschäftsleitung bleiben deshalb bei ihrer Haltung, Immobilienakquisitionen nur dann zu tätigen, wenn sie langfristig die Schaffung von Mehrwert für alle Anspruchsgruppen der Züblin unterstützen. Vor diesem Hintergrund, aber auch mit Blick auf die optimale Ausrichtung des Portfolios, konzentriert sich das Züblin-Team verstärkt auch auf Projekte und Investitionen zur Sicherung und Optimierung der Zukunftsfähigkeit ihrer Liegenschaften.
Dr. Wolfgang Zürcher
Präsident des Verwaltungsrats
Roland Friederich
CEO / CFO
