Portfolio 

Züblin erwirtschaftete im ersten Halbjahr 2021/22 einen Mietertrag von CHF 4.2 Mio. Der Anlagewert des Portfolios erhöhte sich um CHF 1.1 Mio. auf CHF 219.8 Mio.

Portfolioentwicklung

Der Wert des Züblin Portfolios erhöhte sich per 30. September 2021 leicht von CHF 218.7 Mio. auf CHF 219.8 Mio. Dies entspricht einer Zunahme von CHF 1.1 Mio. gegenüber 31. März 2021. Die positive Wertveränderung von 0.5% resultiert einerseits aus getätigten Investitionen in die Liegenschaften von CHF 0.5 Mio. und andererseits auf eine weitere Senkung der Diskontierungssätze im derzeitigen Marktumfeld.

Die annualisierten Mieterträge beliefen sich auf CHF 8.6 Mio. (gegenüber CHF 8.3 Mio. zum 31.03.2021). Die Leerstandsquote hat sich im Berichtszeitraum von 15.7% auf 12.6% verringert. Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) des Gesamtportfolios beträgt 3.5 Jahre.

Die insgesamt positive Entwicklung der wesentlichen Portfolio-Kennzahlen, wie nachfolgend dargestellt, ist primär auf Vermietungserfolge zurückzuführen.

Portfolio Übersicht

Positive Wertentwicklung und Leerstandsreduktion

Unsere Liegenschaften im Überblick 

Vermietung

Das erste Halbjahr 2021/22 stand im Zeichen einer schrittweisen Normalisierung. Im Zuge der sukzessiven Lockerungen nach dem zweiten Lockdown konnten der Handel sowie viele Dienstleistungsbetriebe ihre Arbeit im März 2021 wieder aufnehmen. Ab dem 19. April 2021 folgte die Öffnung von Restaurant-Terrassen und ab 31. Mai 2021 konnten Wirte in den Innenbereichen – wenn auch mit beschränkter Belegung – wieder Gäste empfangen. Diese positive Entwicklung führte auch zu einer Entspannung bei unseren von den COVID-19 Beschränkungen direkt betroffenen Mietern in den Segmenten Gastronomie, Detailhandel sowie Sport- und Freizeit. Wie in den Vorperioden rapportiert, war das Züblin Portfolio auch im ersten Halbjahr kaum mehr von Mietzinsreduktionen bzw. -stundungen betroffen. Auch der Vermietungsmarkt zeigte im ersten Halbjahr 2021 deutliche Zeichen der Erholung. Nach Auszug eines langjährigen Einzelmieters im Objekt Zürich Holbeinstrasse konnte die Erdgeschossfläche über eine Laufzeit von 10 Jahren an eine namhafte Sportpraxis vermietet werden. Für das erste Obergeschoss (275m2) konnte zudem ein 5-Jahresvertrag mit einem etablierten Genfer Wealth Manager abgeschlossen werden. Damit reduzierte sich die Leerstandsquote in der Liegenschaft im Berichtszeitraum von 18.1% auf 10.0%.

Im Hochhaus TORRE in Baden hat sich die Neupositionierung des ersten Obergeschosses ausbezahlt. Für die Fläche von 164m2 konnte per 1. September 2021 ein 10 Jahresvertrag mit einer lokalen Arztpraxis abgeschlossen werden. Der Leerstand verringerte sich damit von 7.8% auf 3.6%.

Für die Flächenangebote in der Büro- und Gewerbeliegenschaft in Egg zeigte sich im Berichtszeitraum eine erhöhte Nachfrage. Vermietungen erfolgten im Bereich von kleineren Flächen und Einzelbüros. Durch den Auszug eines Mieters im Juli 2021 erhöhte sich der Leerstand von 11.6% auf 19.4%.

Auch in Bern verzeichnen wir positive Signale. Derzeit laufen Gesprächen mit zwei potenziellen Mietern. In beiden Fällen sind es Unternehmen, die bereits am Standort Bern-Bümpliz tätig sind. Wir sind zuversichtlich den Leerstand von derzeit 36.9% deutlich reduzieren zu können.

Die beiden Liegenschaften Hardturmstrasse sowie Hofwiesenstrasse in Zürich sind vollvermietet.

Mit Blick auf die langfristigen COVID-19 Auswirkungen erwartet Züblin, dass das Büro als zentraler Arbeitsort für Unternehmen und ihre Mitarbeitenden hinsichtlich der Förderung von Innovation, Wissenstransfer und Unternehmenskultur weiterhin eine grosse Rolle spielen wird. Im Hinblick auf die Schaffung attraktiver Flächenangebote gehen wir allerdings davon aus, dass sich die Anforderungen an das Büro als Arbeitsstätte ändern und insbesondere die Flexibilität von Flächen sowie die Lagequalität als Entscheidungskriterien für die Anmietung stark an Bedeutung zunehmen werden. Diesbezüglich sieht sich Züblin mit ihrem Portfolio im Hinblick auf die ändernden Mieterbedürfnisse gut positioniert.

Grösste Mieter

Unsere grössten Mieter sind renommierte Unternehmen oder Verwaltungsbetriebe der Stadt Zürich. Knapp die Hälfte der Mietzinsennahmen werden mit unseren fünf grössten Mietern erzielt.

Mietvertragsanalyse in TCHF 

Die nachfolgende Tabelle stellt die auslaufenden Mietverträge basierend auf den effektiven Mieteinnahmen (Istmiete) und auf der Annahme, dass die auslaufenden Verträge zu den im heutigen Zeitpunkt geltenden Marktmieten verlängert oder erneuert werden (Marktmiete) dar. 

Nachhaltigkeit

Die Schonung von Ressourcen und die Minimierung der CO₂-Emissionen sind zentrale Faktoren zur Erreichung der nationalen und internationalen Ziele zur Bekämpfung des Klimawandels. Züblin engagiert sich bereits seit 2006 gemeinsam mit ihren Mietern, um das energetische Verbesserungspotenzial ihrer Immobilien in Bezug auf ihre Energieeffizienz zu optimieren. Die Umbauprojekte der Liegenschaften an der Holbeinstrasse in Zürich (2009/10), an der Gewerbestrasse in Egg (2012) sowie an der Morgenstrasse in Bern (2013) erfolgten im Minergie-Standard.

Gegenwärtig werden in unseren Liegenschaften zur weiteren Verbesserung der Energieeffizienz die Ist-Daten der Gebäudeverbrauchsanlagen neu überprüft und die Liste der Messkriterien wo erforderlich ergänzt. Dies ermöglicht uns einerseits, unsere Energiedaten an die in der Branche angewendete «Best Practice» anzugleichen und andererseits die erforderlichen Massnahmen zur weiteren CO₂-Senkung in unseren Objekten festzulegen.

Zukunftsfähigkeit durch Energieeffizienz

Ausblick

COVID-19 beeinflusste das gesellschaftliche Leben und die Wirtschaftslage auch im zweiten Jahr nach Ausbruch der Pandemie. Die Lockerung der Massnahmen führten zusammen mit dem kontinuierlichen Impffortschritt im ersten Halbjahr 2021/22 zu einer spürbaren wirtschaftlichen Erholung, die auch im Schweizer Immobilienmarkt erkennbar ist. So zeigt der Transaktionsmarkt Spitzenrenditen für Objekte an guten innerstädtischen Lagen auf einem Vor- Pandemie-Niveau sowie eine weitere Akzentuierung der ohnehin hohen Nachfrage.

Züblin verfügt über ausreichend liquide Mittel, um interessante Kaufopportunitäten wahrzunehmen und prüft entsprechende Angebote – allerdings nicht zu jedem Preis. Bei ihren Wachstumsbestrebungen verfolgt Züblin das Ziel, ein Portfolio mit einem gesunden Mix aus stabilen Mieterträgen, nachhaltiger Wertschöpfung und einem guten Rendite-/Risiko-Profil zu schaffen, um damit die der Anlagestrategie zu Grunde liegenden Renditen zu erzielen.

Strategische Ausrichtung

Züblin konzentriert sich weiterhin auf selektive Investitionen in Büroliegenschaften in ihren angestammten Kernmärkten, wobei der Fokus schwergewichtig auf dem Heimmarkt Schweiz liegt. Zukäufe werden getätigt, wenn sie die definierten Anlagekriterien erfüllen, das Portfolio nachhaltig ergänzen und langfristig die Schaffung von Mehrwert gewährleisten.

Unsere Anlagekriterien