4. Detaillierte Informationen zur Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung

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4.1 Mietertrag

in Tausend CHF

 

1.4.2019 bis 31.3.2020

1.4.2018 bis 31.3.2019

 

 

 

 

Soll-Mietertrag

 

10 219

9 074

Leerstandsausfall

 

–798

–1 010

Nettomietzinsreduktionen

 

0

–11

Ertrag aus Vermietung

 

9 421

8 053

Der Soll-Mietertrag erhöht sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 1ʼ145. Diese Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus dem Erwerb der Liegenschaft in Zürich-Oerlikon. Neuvermietungen in Bern und Egg führten zu einem Rückgang des Leerstands um TCHF 243. Gegenläufig wirkt sich die Leerstandszunahme in Baden aus. Ingesamt ist der Ertrag aus Vermietung gegenüber dem Vorjahr um TCHF 1ʼ368 gestiegen.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die 5 Hauptmieter, welche im aktuellen Jahr 57.0% des Mietertrags generierten. 

Mieter

Branche

%

 

 

 

Baker & McKenzie, Zürich

Anwaltskanzlei

31.2

Roland Berger AG, Zürich

Unternehmensberatung

14.9

BR Bauhandel AG, Bern

Bauhandel

4.1

Testo Industrial Services AG, Egg

Qualitätssicherung

4.0

Notariat Oerlikon, Zürich

Notariat

2.8

Total

 

57.0

Die folgende Tabelle enthält eine Fälligkeitsanalyse der Leasingzahlungen kategorisiert nach Vertragslaufdauer, aus der die nach dem Berichtsdatum zu erhaltenden undiskontierten Leasingzahlungen hervorgehen:

in Tausend CHF

 

31.03.2020

31.03.2019

 

 

 

 

Weniger als ein Jahr

 

1 748

389

Ein bis zwei Jahre

 

699

2 243

Zwei bis drei Jahre

 

634

392

Drei bis vier Jahre

 

632

307

Vier bis fünf Jahre

 

786

602

Mehr als fünf Jahre

 

4 945

4 256

Nicht abgezinste Leasingzahlungen insgesamt

 

9 444

8 189

4.2 Liegenschaftsaufwand

in Tausend CHF

 

1.4.2019 bis 31.3.2020

1.4.2018 bis 31.3.2019

 

 

 

 

Externe Verwaltung

 

–243

–229

Heiz- und Nebenkosten

 

–78

–47

Versicherung

 

–79

–85

Vermarktungskosten

 

–46

–31

Liegenschaftssteuern

 

–24

–27

Rechtskosten

 

0

–2

Sonstiger Liegenschaftsaufwand

 

–60

–49

Total Liegenschaftsaufwand

 

–530

–470

Der gesamte Liegenschaftsaufwand hat sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 60 erhöht. Die Erhöhung ist neben höheren Vermarktungskosten auf den Erwerb der Liegenschaft in Zürich Oerlikon zurückzuführen.  

4.3 Personalaufwand

in Tausend CHF

 

1.4.2019 bis 31.3.2020

1.4.2018 bis 31.3.2019

 

 

 

 

Löhne und Gehälter

 

–1 554

–2 740

Sozialleistungen

 

–119

–155

Personalvorsorge

 

–107

–136

Sonstiger Personalaufwand

 

–95

–226

Total Personalaufwand

 

–1 875

–3 257

Der Rückgang des Personalaufwands um TCHF 1ʼ382 resultiert neben geringeren Bonuszahlungen, aus einem Abbau der Anzahl Mitarbeitende im Jahresverlauf von acht auf fünf.

Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalisierte Spesen von Mitarbeitern und Verwaltungsratsmitglieder. Ebenfalls in diese Position fallen die Gebühr für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung neuer Mitarbeiter sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen von bestehenden Mitarbeitern.

4.4 Verwaltungsaufwand

in Tausend CHF

 

1.4.2019 bis 31.3.2020

1.4.2018 bis 31.3.2019

 

 

 

 

Rechts- und Steuerberatung

 

–239

–318

Sonstige Beratung und Investor-Relations

 

–220

–300

Mietaufwand

 

–191

–193

Externe Buchhaltung und IT

 

–104

–159

Sonstige Steuern

 

–89

–117

Revision

 

–67

–70

Bewertung

 

–42

–33

Projektspezifischer Beratungsaufwand

 

–23

–27

Abschreibungen

 

–25

–20

Reiseaufwand

 

–9

–119

Notariatsgebühr

 

–1

–4

Sonstiger Verwaltungsaufwand

 

–95

–86

Total Verwaltungsaufwand

 

–1 105

–1 446

Die Verwaltungsaufwendungen sind um TCHF 341 bzw. 24% gefallen. Dies ist einerseits ein Ergebnis der weiteren Optimierung des Kostenstruktur der Gesellschaft, andererseits fielen im Vojahr – insbesondere im Bereich der Beratungskosten - Einmalaufwendungen im Zusammenhang mit der definitiven Veranlagung von Grundstückgewinnsteuern und Rechtsberatungen im Zusammenhang mit der Vereinfachung der Unternehmensstruktur an. 

Sonstige Erträge

Die sonstigen Erträge in Höhe von TCHF 511 betreffen im Wesentlichen Überschüsse aus der Abwicklung eines Escrow Accounts, der im Zusammenhang mit dem Verkauf des Deutschen Portfolios im Jahr 2017 eingerichtet wurde. Auch im Vorjahr betrafen die sonstigen Erträge im Wesentlichen beglichene Ansprüche, die aus dem Verkauf des Deutschen Portfolios resultierten.

4.5 Finanzaufwand und -ertrag

in Tausend CHF

 

1.4.2019 bis 31.3.2020

1.4.2018 bis 31.3.2019

 

 

 

 

Finanzaufwand

 

 

 

Hypothekarzinsen 1

 

–743

–714

Sonstiger Zinsaufwand 1

 

–2

–3

Währungsdifferenzen

 

–106

–124

Total Finanzaufwand

 

–851

–841

 

 

 

 

Finanzertrag

 

 

 

Zinsertrag 2

 

230

485

Total Finanzertrag

 

230

485

Nettofinanzaufwand

 

–621

–356

1 Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

2 Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

Die Finanzaufwendungen betreffen im Wesentlichen Zinsen für das Hypothekardarlehen. Im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft Zürich Oerlikon wurden bereitgestellte Limite aus der Rahmenfinanzierung in Anspruch genommen.

Der Zinsertrag von TCHF 230 bezieht sich, wie im Vorjahr, ausschliesslich auf ein Ertragssteuerguthaben. Detailliertere Informationen sind in der Anmerkung 4.6 zu finden.

4.6 Ertragssteuern

Ertragssteuern

in Tausend CHF

 

1.4.2019 bis 31.3.2020

1.4.2018 bis 31.3.2019

 

 

 

 

Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung

 

 

 

Ertragssteuern des Vorjahres

 

271

5 276

Total laufende Ertragssteuern

 

271

5 276

 

 

 

 

Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen

 

–365

–1 600

Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen

 

–642

–697

Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen

 

–275

–9

Total latente Ertragssteuern

 

–1 282

–2 306

Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung

 

–1 011

2 970

 

 

 

 

Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung (OCI)

 

 

 

Laufende Ertragssteuern im OCI

 

0

0

Latente Ertragssteuern im OCI

 

5

16

Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung (OCI)

 

5

16

Der laufende Steuerertrag in Höhe von CHF 0.3 Mio. resultiert im Wesentlichen aus der Auflösung der Steuerrückstellungen infolge der definitiven Veranlagungen der Züblin Immobilien AG bei den Grundstückgewinnsteuern für die Handänderungen in den Jahren 2009 und 2013 sowie den Gewinnsteuern der Geschäftsjahre 2009/2010 bis 2012/2013 (Kantons- und Gemeindesteuern, direkte Bundessteuern). Im Vorjahr wurden in diesem Zusammenhang bereits Rückstellungen im Umfang von CHF 5.3 Mio. aufgelöst. In den betroffenen Steuerjahren war insbesondere die inter- und innerkantonale Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer bzw. der ordentlichen Gewinnsteuer unklar. In den Steuerrückstellungen per 31. März 2018 wurde diesbezüglich das maximale und zu diesem Zeitpunkt wahrscheinlichste Risiko abgebildet. Im Rahmen des Veranlagungsverfahrens wurde die Frage der Verlustverrechnung mit den Steuerbehörden geklärt und einer Lösung zugeführt, womit die Steuerrückstellungen per 31. März 2019 entsprechend angepasst werden konnten. Im aktuellen Geschäftsjahr wurden alle Steuerjahre definitiv abgerechnet.

Die Aufwendungen für latente Ertragssteuern betragen CHF 1.3 Mio. im aktuellen Geschäftsjahr (Vorjahr: CHF 2.3 Mio.). Im Vorjahr beinhalteten die latenen Steuern einen Sondereffekt in Höhe CHF 1.3 Mio., der auf die zusätzliche Auflösung von Verlustvorträgen im Zusammenhang mit den vorstehend, dargestellten Veranlagungen zurückzuführen war.

Insgesamt resultierte im Geschäftsjahr 2019/20 ein Ertragssteueraufwand in Höhe von CHF 1.0 Mio. Dies entspricht nach einem Ertrag von CHF 3.0 Mio. im Vorjahr, einem Rückgang um CHF 4.0 Mio. Wie bereits dargestellt, ist dieser vollständig auf Sondereinfüsse im Zusammenhang mit der Klärung der Frage der Verlustverrechnungen zurückzuführen. 

Die nachfolgende Tabelle stellt eine Überleitung der Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz zur Ertragssteuer gemäss Erfolgsrechnung dar: 

Überleitung der Ertragssteuer

in Tausend CHF

 

1.4.2019 bis 31.3.2020

1.4.2018 bis 31.3.2019

 

 

 

 

Geschäftsjahr

 

 

 

Erfolg vor Ertragssteuern

 

5 639

3 244

Referenzsteuersatz 1

 

19.57%

18.28%

Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz

 

–1 103

–593

Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung

 

–1 011

2 970

Differenz

 

92

3 563

Erklärt sich durch:

 

 

 

– Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern

 

217

90

– zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge

 

–65

–317

– Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge

 

–99

–484

– Ertragssteuern aus Vorjahren

 

39

4 274

1 Der Referenzsteuersatz für die Gruppe beträgt mathematisch 19.57% (Vorjahr 18.28%). Die Berechnung wurde auf absoluten Zahlen vorgenommen.

4.7 Erfolg pro Aktie

in Tausend CHF

 

1.4.2019 bis 31.3.2020

1.4.2018 bis 31.3.2019

 

 

 

 

Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien

 

3 316 303

3 318 027

 

 

 

 

Erfolg

 

4 628

6 214

 

 

 

 

Ergebnis pro Aktie in CHF

 

1.40

1.87

Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen.