Portfolio 

Züblin verfügt über ein solides Portfolio mit Liegenschaften an guter Lage und nachhaltiger Mieterstruktur. Mit dem Erwerb einer Büroliegenschaft in Zürich-Oerlikon umfasst das Portfolio aktuell sechs Liegenschaften in den Wirtschaftsräumen Zürich (5) und Bern (1) mit einem Gesamtwert von CHF 217.9 Mio. und Mieterträgen von CHF 9.4 Mio.

Portfolioentwicklung

Zum 31. März 2020 belaufen sich die annualisierten Mieterträge auf CHF 9.4 Mio. gegenüber CHF 8.2 Mio. per 31. März 2019. Der Anstieg von CHF 1.2 Mio. ist auf den Erwerb einer zusätzlichen Immobilie sowie auf mehrere Neuvermietungen zurückzuführen.

Die Leerstandsquote hat sich während des Berichtsjahrs von 10.0% auf 8.2% gesenkt, wovon sich 0.8% der Veränderung auf die neu erworbene Liegenschaft zurückführen lassen. Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) des Gesamtportfolios beträgt 3.8 Jahre.

Neuakquisition
Zürich-Oerlikon
+ CHF 1.1 Mio.
Mieterträge

Portfoliobewertung

Der Gesamtwert des Portfolios per 31. März 2020 beläuft sich auf CHF 217.9 Mio. Dies entspricht einer Zunahme von CHF 17.0 Mio. gegenüber dem 31. März 2019. Die Wertveränderung von 8.5% bezieht sich hauptsächlich auf die Neuakquisition. Die Bewertung des Portfolios erfolgte per Stichtag unter der Berücksichtigung von etwaigen COVID-19 Effekten. Dies schlägt sich hauptsächlich in den Diskont- und Kapitalisierungssätzen nieder, die eine zusätzliche Risikoprämie beinhalten. Der Wertzuwachs des Portfolios vor Neuakquisition belief sich auf 0.7%.

Einschätzung der momentanen Marktlage auf das Portfolio

Unterdessen ist klar, dass die COVID-19 Pandemie in diversen Bereichen Spuren hinterlassen wird. Aufgrund der Trägheit der Immobilienmärkte respektive der geringen Datendichte lassen sich die Folgen erst mit Verzögerung abschätzen. Welches Ausmass dies zur Folge hat, hängt stark vom weiteren Verlauf der Pandemie ab und der Wirksamkeit der staatlichen Massnahmen zur Unterstützung der Wirtschaft.

Das Portfolio der Züblin ist hinsichtlich Branchen, Nutzungen, Lage und Mieterstruktur nachhaltig aufgestellt und weist wenig Exposure in die risikobehafteten Branchen auf. Als risikobehaftetet werden Branchen bezeichnet, welche der behördlichen Anordnung zur Schliessung der Geschäfte im Zusammenhang mit COVID-19 unterliegen. Eine detaillierte Analyse der Mieterträge nach Nutzungsart zeigt eine Allokation von 69% Büro, 9% öffentliche Verwaltung und 3% Gewerbe auf. Die durch die Pandemie stark risikobehafteten Sektoren Gastro und Detailhandel tragen mit rund 8% zu den Mieterträgen bei.

 Branchen-Analyse der wenig risikobehafteten Mieterträge nach Nutzungsart

Die Auswirkungen auf den Transaktionsmarkt sind zurzeit schwierig abzuschätzen. Es ist allerdings sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite eine zurückhaltende Haltung zu beobachten.

Züblin verfügt über ausreichend finanzielle Mittel sowie eine gesicherte Kreditlinie, um diese Krise zu bewältigen und bei interessanten Anlage-Opportunitäten aktiv zu werden. Ziel des Unternehmens bleibt, einen gesunden Mix aus stabilen Mieterträgen, Wertschöpfung und Risiko zu erhalten, um die geforderten Renditen zu erzielen.

Portfolio Übersicht

 

 

31.03.2020

31.03.2019

 

 

 

 

Marktwert in CHF Mio.

 

217.9

200.9

Annualisierter Jahresmietertrag in CHF Mio.

 

9.4

8.2

Leerstandsquote (monetär) in %

 

8.2

10.0

Kapitalisierungssatz

 

3.3

3.3

Diskontierungssatz (nominal)

 

3.8

3.8

Grösste Mieter

Mieter

Branche

%

 

 

 

Baker & McKenzie, Zürich

Anwaltskanzlei

31.2

Roland Berger AG, Zürich

Unternehmensberatung

14.9

BR Bauhandel AG, Bern

Bauhandel

4.1

Testo Industrial Services AG, Egg

Qualitätssicherung

4.0

Notariat Oerlikon, Zürich

Notariat

2.8

Total

 

57.0

WALT
Gesamtportfolio
3.8 Jahre

Mietvertragsanalyse in CHF tausend

Portfolio Details

 

Baujahr

Renovationsjahr

Grundstücksfläche

 

Total vermietbare Fläche

Büro

Laden/ Gastro

Lager

Übrige

 

Parkplätze

 

 

 

m2

 

m2

davon in % der vermietbaren Fläche

 

Anzahl

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Baden Rütistrasse 3/3a

1961

2012

1 172

 

4 975

69

5

24

2

 

18

Bern Morgenstrasse 136

1991

2013

2 740

 

7 937

72

20

2

6

 

88

Egg Gewerbestrasse 12/12a

1982//87

2012

4 894

 

5 651

72

0

28

0

 

110

Zürich Hardturmstrasse 76

1967

2010

1 100

 

3 747

83

0

17

0

 

36

Zürich Holbeinstrasse 22/30

1961/72

2009/10

1 660

 

5 812

95

0

5

0

 

45

Zürich Hofwiesenstrasse 1

1972

 

1 757

 

3 301

74

7

19

0

 

40

Total

 

 

13 323

 

31 423

 

 

 

 

 

337

1 Alle Liegenschaften im Alleineigentum mit Ausnahme von Hofwiesenstrasse, an welcher die Züblin Immobilien AG ein Stockwerkeigentumsanteil von 34% hält.

Strategische Ausrichtung

Im Zuge der Restrukturierung leitete Zübin im Geschäftsjahr 2015/16 Schritte zur Strategieentwicklung ein. Diese umfassten die Rückkehr in die angestammten Kernmärkte, die Stabilisierung der finanziellen und operativen Basis sowie letztlich Wachstum.

Im Berichtsjahr gelang mit dem Erwerb einer Büroliegenschaft in Zürich-Oerlikon eine erste Akquisition. Ferner hat Züblin die notwendigen Massnahmen zur Unterstützung ihrer Wachstumsstrategie in der Schweiz, sowie in zweiter Priorität in Ländern des übrigen deutschsprachigen Europas weiter vorangetrieben.

Anlagekriterien

 

 

Nutzungsart

Büro (Core/Core+)

Standort

Wirtschaftszentren inkl. Agglomerationen in der deutschsprachigen Schweiz, in zweiter Priorität deutschsprachiges Europa

Immobilienqualität

Gut bis sehr gut, mit hohem Vermietungsstand

Anlagevolumen

CHF 5 Mio. bis CHF 50 Mio.

Bruttoanfangsrendite

3.0% - 5.0%

Eigenkapital

40 - 50 %