zum PORTFOLIO
Das Portfolio von Züblin hat vom Aufschwung im Schweizer Immobilienmarkt profitiert, was sich in einer Steigerung der Marktwerte um CHF 10.5 Mio. auf CHF 235.6 Mio. niedergeschlagen hat. Der operative Gewinn (EPRA Earnings pro Aktie) konnte durch Mietsteigerungen, Leerstandsreduktionen und strikte Kostenkontrolle um 6.1% auf CHF 1.29/Aktie gesteigert werden (Vorjahr CHF 1.22/Aktie).
Durch aktives Asset Management konnte der Mietertrag gegenüber dem Vorjahr um CHF 0.4 Mio. auf CHF 9.4 Mio. gesteigert werden, was einem Plus von 4.3% entspricht. Dazu beigetragen haben um CHF 0.2 Mio. höhere Soll-Mieten (+1.6% gegenüber Vorjahr) und um CHF 0.2 Mio. reduzierte Leerstände (–24.7% gegenüber Vorjahr).
Das deutlich bessere Marktumfeld – insbesondere das gestiegene Investoreninteresse und damit einhergehend tiefere Renditeanforderungen, ausgelöst durch die deutlich tieferen Leitzinsen und Refinanzierungskosten – hat zu einer Steigerung der Marktwerte des Immobilienportfolios um CHF 10.5 Mio. auf CHF 235.6 Mio. geführt. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz ist gegenüber dem Vorjahr um 9 Basispunkte gesunken. Die langfristige Inflation wurde 25 Basispunkte tiefer auf 1.00% eingeschätzt. Dies ergibt eine um 30 Basispunkte tiefere nominale Diskontierung. Die Senkung des realen Diskontierungssatzes um 9 Basispunkte ist der Haupttreiber der Aufwertungen um CHF 5.8 Mio., bzw. 2.6% (Vorjahr Abwertung um CHF 3.4 Mio. bzw. 1.5%). Wertmindernd wirkten sich höher eingeschätzte künftige Sanierungskosten und tiefere Marktmieten aus. Mit einem Gesamtanlagewert per Stichtag 31. März 2025 von CHF 235.6 Mio. liegen die Marktwerte der Liegenschaften um CHF 10.5 Mio., bzw. 4.7% über dem Vorjahr.
Die wichtigsten Kennzahlen zum Portfolio
Die Liegenschaften im Überblick
Die Liegenschaft an der Holbeinstrasse im Zürcher Seefeld befindet sich in einem guten Zustand und ist vollvermietet. Im vergangen Geschäftsjahr wurde die Allgemeinbeleuchtung vollständig auf energieeffiziente LED-Technologie umgerüstet. Das langfristige Mietverhältnis mit einer bereits seit 2010 im Objekt ansässigen internationalen Anwaltskanzlei trägt zu 32% der gesamten Mieterträge von Züblin bei. Der aktuelle WALT der Liegenschaft beträgt 8.0 Jahre.
Im Objekt an der Morgenstrasse in Bern-Bümpliz sind die Flächen im 2. Obergeschoss seit Juli 2024 langfristig an ein hochinnovatives Medizintechnikunternehmen vermietet. Der Mieterausbau konnte erfolgreich abgeschlossen und die Flächen fristgerecht übergeben werden. Ab Herbst 2025 konnte eine zusätzliche Fläche von rund 800 m² an ein etabliertes Fitnesscenter mit einer Mietvertragslaufzeit von 7 Jahren vermietet werden. Das Fitnesscenter steigert die Attraktivität des Standortes für die andern Mieter und stimmt uns zuversichtlich für die Vermietung der noch leerstehenden Flächen im 3. Obergeschoss. Ab Herbst 2025 wird der Leerstand auf unter 20% sinken – ein weiterer Schritt in Richtung Vollvermietung. Der aktuelle WALT des Objektes beträgt 5.7 Jahre. Die Umstellung der Wärmeerzeugung auf Fernwärme ist in Planung.
In der Liegenschaft an der Gewerbestrasse in Egg wird weiterhin auf das bewährte Konzept der Vermietung von kleinflächigen Büroeinheiten mit Mitnutzung der allgemeinen Infrastruktur wie Sitzungszimmer und Gemeinschaftsküche gesetzt. Im 2. Quartal 2025 ist der Umbau einer freiwerdenden Fläche von rund 400 m² für eine solche Nutzung vorgesehen, um der anhaltenden Nachfrage nach flexiblen, kosteneffizienten Flächen für kleinere Unternehmen gerecht zu werden. Der WALT des Objektes beträgt 2.8 Jahre.
An der Liegenschaft an der Hofwiesenstrasse in Zürich-Oerlikon, direkt beim Bahnhof Oerlikon gelegen, hält Züblin einen Stockwerkeigentumsanteil von rund 34%. Im Zuge eines Mieterwechsels wurde eine Bürofläche von rund 250 m2 umfassend modernisiert und umgebaut. Mit einem Ergotherapiezentrum als neuem Mieter konnte ein langfristiger Vertrag über 10 Jahre abgeschlossen werden. Damit wurde nicht nur eine gute Nachfolgelösung gefunden, sondern auch die Nutzbarkeit der Fläche zukunftsgerichtet optimiert. Im kommenden Geschäftsjahr sind in dieser Liegenschaft umfassende Sanierungsarbeiten vorgesehen. Diese betreffen unter anderem die Erneuerung sämtlicher Nasszellen, die Anpassung an aktuelle Brandschutzvorgaben sowie die Modernisierung von elektrischen Installationen. Der WALT beträgt 4.5 Jahre.
Die Liegenschaft an der Hardturmstrasse in Zürich-West, ist nach wie vor vollvermietet. Im vergangenen Geschäftsjahr konnten Mietverträge mit diversen Mietern verlängert werden. Der aktuelle WALT der Liegenschaft beträgt 3.4 Jahre. Auch in diesem Objekt wurde die Allgemeinbeleuchtung vollständig auf energieeffiziente LED-Technologie umgerüstet.
Das Objekt an der Rütistrasse in Baden ist vollvermietet. Im vergangenen Geschäftsjahr konnten Mietverträge mit diversen Mietern verlängert werden. Der Netzanschluss für Fernwärme ist für das kommende Geschäftsjahr bestellt. Die technische und planerische Vorbereitung für den Umstieg auf die Umstellung des Heizsystems auf nachhaltige Energie ist im Gange. Der aktuelle WALT der Liegenschaft beträgt 3.7 Jahre
Grösste Mieter
Das Züblin Portfolio umfasst eine Reihe von langjährigen, guten Stammmietern. Zu unseren grössten Mieter zählen renommierte Unternehmen und Verwaltungsbetriebe der Stadt Zürich. Auf unsere Top 5 Mieter entfallen 44.6% unserer Mietzinseinnahmen.
Mietvertragsanalyse
Die Grafik illustriert die auslaufenden Mietverträge basierend auf den effektiven Mieteinnahmen (Ist-Miete).
Nachhaltigkeit und Umweltkennzahlen
Soziale, ökologische und wirtschaftliche Nachhaltigkeit werden bei allen strategischen und operativen Entscheidungen berücksichtigt und bilden den Rahmen aller operativen Tätigkeiten der Züblin.
Die ökologische und wirtschaftliche Nachhaltigkeit schliesst den bewussten Umgang mit Ressourcen im laufenden Betrieb sowie bei Bau- und Renovierungsprojekten ein. Wir verstehen uns als verantwortungsvollen Teilnehmer der Immobilienbranche und sind bestrebt die Nachhaltigkeit unserer Liegenschaften sukzessive zu steigern. Dabei tragen wir der Lebensdauer der einzelnen Bauteile und der grauen Energie Rechnung und planen den Ersatz zum optimalen Zeitpunkt.
Züblin verfolgt konsequent den eingeschlagenen Weg zu einem nachhaltig bewirtschafteten Immobilienportfolio. Die Umsetzung konkreter Massnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs und der CO₂-Emissionen stand im letzten Geschäftsjahr erneut im Fokus: In drei von sechs Liegenschaften wurde die Allgemeinbeleuchtung vollständig auf energieeffiziente LED-Technologie umgerüstet. Damit leisten wir nicht nur einen Beitrag zur Verbesserung der Energiebilanz, sondern senken auch langfristig die Betriebskosten. Für die Liegenschaften in Bern und Baden ist der Anschluss an das Fernwärmenetz vorbereitet und die technische und planerische Vorbereitung für den Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme ist im Gange. Die Inbetriebnahme ist innerhalb der nächsten drei Jahre vorgesehen – ein wichtiger Schritt zur weiteren Dekarbonisierung des Portfolios. Züblin steht in engem Austausch mit den Mietparteien, um bedarfsgerechte Massnahmen zur Förderung von nachhaltigen Mobilitätslösungen im Gebäudebestand anbieten und ermöglichen zu können.
Ein weiterer Meilenstein ist die Einführung von Green-Lease-Mietverträgen: Seit Anfang 2025 werden sämtliche neuen Mietverhältnisse auf Basis nachhaltiger Vertragsstandards abgeschlossen. Diese verpflichten beide Parteien zur Berücksichtigung ökologischer Kriterien während der Mietdauer und schaffen die Grundlage für eine verstärkte Zusammenarbeit im Sinne einer nachhaltigen Bewirtschaftung. Wir pflegen dabei einen vertrauensvollen und partnerschaftlichen Austausch mit unseren Mietern und Dienstleistern.
Unsere soziale Verantwortung gegenüber unseren Mitarbeitenden nehmen wir durch attraktive Arbeitsbedingungen und Arbeitsplätze, die gezielte Förderung von Mitarbeitenden und die Unterstützung von Weiterbildungen wahr.
Aufgrund unserer beschränkten Größe bleiben wir unter den gesetzlich vorgegebenen Schwellenwerten für eine umfangreiche Nachhaltigkeitsberichterstattung. Wir konzentrieren uns daher auf die faktenbasierte Darstellung unserer Umweltkennzahlen, die unsere Bemühungen zur Reduzierung von CO₂-Emissionen belegen. Die auf Objektstufe ermittelten Kennwerte dienen uns als fundierte Grundlage für die Priorisierung der Maßnahmen zur weiteren Reduzierung des Energieverbrauchs und der CO₂-Emissionen.
Die Kennzahlen umfassen die Kalenderjahre 2023 und 2024. Als Grundlage dienten die Verbrauchsdaten der Energielieferanten für Gesamtwärme/-Kälte, Wasser sowie Allgemeinstrom. Mieterstrom ist nicht berücksichtigt.
Strategische Ausrichtung
Züblin konzentriert sich auf Investitionen in Büroliegenschaften in den Wirtschaftszentren der Deutschschweiz und deren Agglomerationen. Zukäufe werden nur dann getätigt, wenn sie die definierten Anlagekriterien erfüllen, das Portfolio nachhaltig ergänzen und langfristig die Schaffung von Mehrwert gewährleisten.
Unsere Anlagekriterien
