4. Erfolgs- und Gesamtergebnisrechnung im detail
4.1Mietertrag
Im Geschäftsjahr 2024/25 stieg der Mietertrag um TCHF 391 an. Neben dem um TCHF 224 geringeren Leerstandsausfall trugen zu dieser Zunahme insbesondere Indexerhöhungen bei. Diese führten im Wesentlichen zu einer Erhöhung des Soll-Mietertrag um TCHF 164 gegenüber der Vorjahresperiode.
Nachfolgend die Übersicht über die fünf grössten Mieter, die 46.5% des Mietertrags generieren.
Die künftigen Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen zum Bilanzstichtag sind wie folgt kategorisiert:
In der Regel handelt es bei den Mietverträgen um indexierte Verträge mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren. Einige Mietverträge enthalten Optionen zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses (early-break). Diese sind in der vorstehenden Kategorisierung berücksichtigt. Darüber hinaus bestehen unbefristete Mietverträge im Umfang von TCHF 109 ( Vorjahr: TCHF 144) mit Kündigungsfristen zwischen 3 bis 6 Monaten.
4.2Liegenschaftsaufwand
Der direkt den Anlageliegenschaften zuordenbare Liegenschaftsaufwand entspricht 4.8% (Vorjahr: 2.6%) der Mieterträge.
Der Anstieg um TCHF 219 erläutert sich durch Sondereffekte: Wertberichtigung einer Mietforderung (TCHF 237) und damit verbundene Rechtskosten (TCHF 15).
4.3Personalaufwand
Zum 31. März 2025 waren unverändert vier Mitarbeitende beschäftigt. Die Zunahme des Personalaufwands um TCHF 42 gegenüber dem Vorjahr ist in erster Linie auf erhöhte Löhne und Gehälter aufgrund einer zeitlicher Überschneidung des alten und neuen CEO während dreieinhalb Monaten sowie einer Lohnerhöhung bei den bestehenden Mitarbeitenden und entsprechend erhöhten Sozialleistungen zurückzuführen. Dies wurde teilweise durch den Rückgang des sonstigen Personalaufwands um TCHF 153 kompensiert, welcher auf erhöhte Kosten im Vorjahr für die Rekrutierung des neuen CEO zurückzuführen ist.
Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für pauschalisierte Spesen von Mitarbeitenden und Verwaltungsratsmitgliedern. Ebenfalls in diese Position fallen die Prämie für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung von neuen sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen von bestehenden Mitarbeitenden.
4.4Verwaltungsaufwand
Der Anstieg des Verwaltungsaufwands um TCHF 78 ist primär auf erhöhte Kosten im Zusammenhang mit der Anpassung der Statuten an das neue Aktienrecht zurückzuführen, welche sich in höheren Kosten für Investor-Relations und Rechtsberatung niedergeschlagen hat.
4.5Finanzaufwand und -Ertrag
Die Finanzaufwendungen betreffen im Wesentlichen Hypothekarzinsen. Die Hypotheken sind variabel auf Basis SARON vereinbart. Dementsprechend haben sich die Hypothekarzinsen analog zur Entwicklung des SARON gegenüber dem Vorjahr um TCHF 290 reduziert.
4.6Ertragssteuern
Im Geschäftsjahr 2024/25 überstieg das steuerbare Jahresergebnis der Züblin Immobilien AG die Verlustvorträge der Vorjahre und es fielen dementsprechend laufende Ertragssteuern an. Im Vorjahr fielen aufgrund von steuerlichen Verlustvorträgen keine laufenden Ertragssteuern an.
In 2024/25 wurde ein Aufwand aus latenten Ertragssteuern von TCHF 2 026 verzeichnet, wohingegen im Vorjahr die Anpassung der latenten Steuern zu einem Ertrag in Höhe von TCHF 141 führten. Ursächlich für diese Veränderung war im Wesentlichen die Veränderungen bei den Bewertungen der Anlageliegenschaften. Diese resultierten in der Berichtsperiode zu einer Bildung der latenten Steuerschuld in Höhe von TCHF 1 787, während im Vorjahr eine Auflösung von TCHF 473 resultierte.
Die nachfolgende Tabelle stellt eine Überleitung der Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz zur Ertragssteuer gemäss Erfolgsrechnung dar:
Überleitung der Ertragssteuer
Sowohl bei den laufenden Ertragssteuern als auch bei den latenten Steuern sind Annahmen erforderlich. Diese beziehen sich auf folgende Sachverhalte:
Laufende Ertragssteuern
Die Züblin Gruppe ist in der Schweiz und in den Ländern, wo ihre Tochtergesellschaften operativ sind, ertragssteuerpflichtig. Die Ermittlung der Rückstellung für Ertragssteuern in diesen verschiedenen Steuergesetzgebungen erfordert wesentliche Annahmen und Schätzungen der Geschäftsleitung, da die Ermittlung der definitiven Steuern bei vielen Transaktionen und Kalkulationen unsicher ist.
Latente Ertragssteuern
Bei der Berechnung der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften in der Schweiz wird auch die Grundstückgewinnsteuer mit einbezogen. Diese ist abhängig von der erwarteten Haltedauer, die wie folgt berücksichtigt wird: Für Anlageliegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt die effektive Haltedauer plus 1 Jahr. Für die übrigen Anlageliegenschaften gilt eine solche von 15 Jahren oder die effektive Haltedauer plus 1 Jahr, sofern diese mehr als 15 Jahre beträgt. Auch bei der Aktivierung von latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen sind Annahmen notwendig. Die Aktivierung erfolgt nur dann, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft wahrscheinlich ist. Die Beurteilung einer wahrscheinlichen Verrechnung zukünftiger Verluste basiert auf den aus den Bewertungen der Anlageliegenschaften hervorgehenden zukünftigen Geldflüssen zusammen mit Schätzungen der Geschäftsleitung über die Wahrscheinlichkeit der Nutzung dieser Verlustvorträge in zukünftigen Perioden. Auf dieser Grundlage wird die erwartete Realisierbarkeit für jedes latente Steueraktivum festgelegt und zu jedem Bilanzstichtag neu bewertet und erfasst.
4.7Erfolg pro Aktie
Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen. Die durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien ermittelt sich unverändert zum Vorjahr unter Einbezug von 2 380 eigenen Aktien.
