PORTFOLIO
PORTFOLIO
Das Portfolio von Züblin hat sich trotz den schwierigen Bedingungen solide entwickelt. Eine weitere Liegenschaft erreichte die Vollvermietung. Im Geschäftsjahr 2022/23 erwirtschaftete Züblin einen Mietertrag von CHF 8.8 Mio. und konnte den Portfoliowert um 0.9% auf CHF 227.1 Mio. erhöhen.
Weiterhin gute Entwicklung des Portfolios
Der Gesamtwert des unverändert sechs Liegenschaften umfassenden Portfolios beläuft sich am 31. März 2023 auf CHF 227.1 Mio. Investitionen im Umfang von rund CHF 0.8 Mio. führten zusammen mit der höheren Bewertung zu einem Anstieg von knapp CHF 2 Mio. Die aufgrund der aktuellen Zinsentwicklung um durchschnittlich 43 Basispunkte höheren Diskontierungssätze liessen sich durch Vermietungserfolge sowie höhere Mieterträge infolge inindexierter Mietverträge weitgehend kompensieren.
Kennzahlen zum Portfolio
Am Bilanzstichtag belaufen sich die annualisierten Mieterträge auf CHF 9.0 Mio. (Vorjahr: CHF 9.1 Mio.). Der Rückgang resultierte insbesondere durch das reguläre Vertragsende eines Bestandsmieters in der Berner Liegenschaft Morgenstrasse 136. Gegenläufig wirkte sich die Vollvermietung der Liegenschaft in Baden posititiv auf die Mieterträge aus. Entsprechend stieg die Leerstandsquote leicht auf 8.9% (Vorjahr: 7.9%). Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) aller Liegenschaften von 2.9 Jahren wird massgeblich von der Restvertragslaufzeit von 2.1 Jahren unseres grössten Mieters beeinflusst.
Die Liegenschaften im Überblick
Die grössten Mieter im Überblick
Vermietungserfolge und wertschöpfende Repositionierung von Flächen
Erfreulich haben sich die Wiedervermietung frei gewordener Flächen, die Verlängerung bestehender Mietverhältnisse bzw. geplante Flächenexpansionsvorhaben von Bestandsmietern entwickelt.
In Bern gelang die Vermietung einer kleineren Fläche von 125 m2 an ein lokales Planungsbüro. Darüber hinaus haben zwei langjährig im Objekt ansässige Mieter ihre Verlängerungsoption ausgeübt. Auch in den Objekten in Egg und Baden konnten mit bestehenden Mietern Verträge über 800 m2 bzw. 170 m2 neu verhandelt und zu Marktmieten abgeschlossen werden. Aktives Asset Management führte zur Vermietung der letzten verfügbaren Fläche von 200 m2 an ein erfolgreiches, lokal ansässiges Badener Architekturbüro. Damit sind drei unserer sechs Liegenschaften vollvermietet; ohne die Liegenschaft in Bern-Bümpliz liegt der Vermietungsgrad unserer Liegenschaften bei 98%.
Mietvertragsanalyse
Im Februar 2023 wurde mit der Umsetzung des Projektes zur Flächenoptimierung in Egg begonnen. Es werden weitere teilausgebaute Büroeinheiten mit gemeinschaftlich nutzbaren Allgemeinflächen, welche ab Mai 2023 bezugsbereit sind, geschaffen. Die Vermietungserfolge der letzten Monate verdeutlichen, dass für attraktive, flexibel einteilbare Flächenangebote in Gehdistanz zum öffentlichen Verkehr auch an peripheren Lagen wie der Gewerbestrasse 12/12a in Egg Nachfrage besteht.
Arbeitswelten neu gedacht
Zukunftsfähig dank flexibel nutzbaren Büroflächen
Insgesamt erwies sich der Büroflächenmarkt im abgelaufenen Geschäftsjahr als robust. Die Nachfrage nach Flächen an guten innerstädtischen Lagen ist weiterhin stabil und trägt dazu bei, das Mietpreisniveau hoch zu halten. Die neuen hybriden Arbeitsformen mit Homeoffice vermochten das Flächenangebot bislang nur unwesentlich zu beeinflussen. Immer mehr setzt sich jedoch der Trend weg von klassisch konzipierten Büroflächen hin zu flexibel nutzbaren Arbeitsplatzkonzepten durch. Die Qualität des Züblin Portfolios zeigt sich unter anderem im Umstand, dass unsere Liegenschaften in ihrem Ursprung für die Büronutzung an zentralen Lagen konzipiert wurden. Damit verfügt Züblin über ein Flächenangebot mit gutem, ausbaufähigem Potenzial.
Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeitsbewusstsein prägt die Investitionstätigkeit der Züblin seit mittlerweile seit fast zwei Jahrzehnten. Dazu gehört der bewusste Umgang mit Ressourcen sowohl im laufenden Betrieb als auch bei Bau- bzw. bei Renovationsvorhaben. Als Marktteilnehmer sind wir auch weiterhin bestrebt, unseren Beitrag zur Förderung von Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft zu leisten und unser Wirken ist darauf ausgerichtet, zum Gleichgewicht zwischen ökologischer Verantwortung, der Wahrung der Interessen unserer Stakeholder und damit der Gesellschaft beizutragen. Wir sind uns bewusst, dass der Erfolg unserer Nachhaltigkeitsinitiativen nicht allein von uns selbst, sondern in hohem Mass auch von der Akzeptanz und den Möglichkeiten unserer Mieter, Lieferanten und Partner abhängt. Diesen Anforderungen begegnen wir mit offenem Austausch und partnerschaftlicher Zusammenarbeit.
Nachhaltigkeitsberichterstattung ab 2024
Im Zuge der Vorbereitungen für die erstmalige Auflage der Nachhaltigkeitsberichterstattung im Geschäftsbericht 2023/24 erfolgte im abgelaufenen Geschäftsjahr die Auswertung der erhobenen Objektdaten unseres Portfolios. Im Januar 2023 verabschiedete der Verwaltungsrat das Nachhaltigkeitsleitbild auf dessen Basis die für die Festlegung der Ziele und die Umsetzung der Massnahmen erforderliche Nachhaltigkeitsstrategie ausformuliert werden kann.
Die Auswertung der Objektdaten verdeutlichte, dass die frühen Nachhaltigkeitsbemühungen der Züblin für den aktuellen Bestand unserer Liegenschaften eine gute, ausbaufähige Grundlage darstellen.
Mit den Liegenschaften Holbeinstrasse 22/30 in Zürich, Gewerbestrasse 12/12a in Egg sowie Morgenstrasse 136 in Bern-Bümpliz befinden sich gegenwärtig drei im Minergie®-Standard zertifizierte Gebäude. Die Analyse zeigte des Weiteren auf, dass die CO2-Emissionen unserer Immobilien allein mit dem Austausch von vier, aktuell noch mit fossilen Energiequellen betriebenen Wärmeerzeugern, zusätzliches Absenkungspotenzial zuliessen. Aktuell liegt der CO2 Absenkungspfad unseres Portfolios nach Einberechnung sämtlicher Massnahmen im schweizerischen Branchenvergleich bei zwischen 2-5 kg CO2 /m EBF*a.
Ausblick
Mit der Mitte 2022 einsetzenden Zinswende scheint die lange Aufschwungsphase des Schweizer Immobilienmarktes vorerst beendet. Im internationalen Vergleich fallen die Zinserhöhungen aufgrund der tieferen Inflation in der Schweiz jedoch moderat aus, könnten mittelfristig aber dennoch zu Preiskorrekturen führen. Mit einer eher konservativ gehaltenen Immobilienbewertung und Finanzierung sieht Züblin ihr Portfolio diesbezüglich gut positioniert.
Im von Unsicherheiten geprägten Marktumfeld bleibt Züblin weiterhin vorsichtig. Organisches Portfoliowachstum durch Zukäufe von Objekten dürfte weiterhin herausfordernd bleiben. Unser Fokus liegt deshalb auf dem aktivem Asset Management mit dem wir die Zukunftsfähigkeit unserer Liegenschaften in Bezug auf Energieeffizienz, Objekt- und Flächenqualität weiter vorantreiben. Darüber hinaus setzen wir uns für eine austausch- und dialogbasierte Zusammenarbeit mit unseren Bestandsmietern ein.
Strategische Ausrichtung
Züblin konzentriert sich unverändert auf selektive Investitionen in Büroliegenschaften in ihren angestammten Kernmärkten, wobei der Fokus schwergewichtig auf dem Heimmarkt Schweiz liegt. Zukäufe werden im gegenwärtigen Marktumfeld nur dann getätigt, wenn sie die definierten Anlagekriterien erfüllen, das Portfolio nachhaltig ergänzen und langfristig die Schaffung von Mehrwert gewährleisten.
