AKTIONÄRSBRIEF
BRIEF AN UNSERE AKTIONÄRE
Sehr geehrte Damen und Herren
Im von Teuerung und dem Ende der sieben Jahre währenden Negativzinsphase geprägten Geschäftsjahr 2022/23 konnte Züblin trotz allem ein gutes Ergebnis vorlegen. Der Wert unserer Anlageliegenschaften stieg mit 0.9% geringfügig auf CHF 227.1 Millionen. (Vorjahr: 225.1 Mio.). Mit CHF 8.8 Millionen lagen die Mieterträge um CHF 0.3 Millionen leicht höher als im Vorjahr. Vermietungserfolge führten zu einer weiteren Verbesserung der Vermietungsquote auf Stufe Einzelobjekt. Im abgelaufenen Geschäftsjahr war organisches Wachstum mittels Immobilienzukäufen infolge des anhaltend hohen Preisniveaus und der Angebotsknappheit von für Züblin strategiekonformen Büroliegenschaften weiterhin nicht möglich. Unser Fokus lag deshalb auf Investitionen in wertschöpfende Massnahmen zur Repositionierung und Optimierung unseres Flächenangebots. Zudem nahmen wir eine Analyse und die Auswertung der Verbrauchswerte unserer Liegenschaften vor, auf deren Basis ein Nachhaltigkeitsleitbild im Hinblick auf die Planung von Massnahmen und die zukünftige Nachhaltigkeits-Berichterstattung ausgearbeitet wurde. Mit der vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung in den letzten Jahren bewusst konservativ verfolgten Bewertungspraxis sieht Züblin ihr in allen Eckwerten gut positioniertes Portfolio vorbereitet für mögliche Marktveränderungen und Wertkorrekturen.
Wertstabiles Immobilienportfolio
Das Liegenschaften Portfolio der Züblin hat sich im Berichtsjahr gut weiterentwickelt. Am 31. März 2023 belief sich der Gesamtwert auf CHF 227.1 Millionen. Unter Berücksichtigung der im Umfang von knapp CHF 0.8 Millionen getätigten Investitionen lag die Bewertung der Liegenschaften um 0.9% bzw. CHF 2.0 Millionen. leicht höher als im Vorjahr (CHF 225.1 Mio.). Zusammen mit den Erträgen aus Neuvermietungen und höheren Mieteinnahmen aus indexierten, bestehenden Verträgen, liessen sich die um durchschnittlich 43 Basispunkte höheren Diskontierungssätze in der Bewertung weitgehend kompensieren.
Die Mieterträge beliefen sich im Berichtsjahr auf CHF 8.8 Millionen (Vorjahr: CHF 8.5 Mio.). Im Zusammenhang mit dem regulären Auslaufen eines langjährigen Mietvertrags im Berner Objekt Morgenstrasse 136 erhöhte sich die die Leerstandquote entsprechend auf 8.9% (Vorjahr: 7.9%). Die Vermarktungsbemühungen in Bern zeigten einen ersten Teilerfolg und die deutlich gestiegene Besichtigungsfrequenz gibt Anlass zu vorsichtiger Zuversicht, dass sich der Leerstand sukzessive weiter abbauen lässt. Ohne Bern zeigt das Portfolio mit 2.0% eine sehr tiefe Leerstandsquote. Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) von 2.9 Jahren wird im Wesentlichen von der Restvertragslaufzeit unseres grössten Mieters von knapp 2.1 Jahren beeinflusst.
Wenngleich Wachstum im Rahmen der festgelegten und konsequent eingehaltenen Anlagerichtlinien weiterverfolgt wurde, lag der Fokus unseres Asset Managements im abgelaufenen Geschäftsjahr verstärkt auf der fortlaufenden Optimierung der Objekt- und Flächenqualität. Parallel dazu wurde nach der Analyse und Auswertung der Energie-Verbrauchswerte unserer Liegenschaften an der Evaluation möglicher Massnahmen im Hinblick auf die Planung von künftigen Investitionen in die Energieeffizienz unserer Liegenschaften weitergearbeitet. Das Bestandsportfolio der Züblin verfügt mit drei im Minergie®-Standard zertifizierten Gebäuden heute über eine gute, ausbaufähige Grundlage, die es uns ermöglicht, als aktiver Teilnehmer weiter unseren Beitrag zu den Nachhaltigkeitsbestrebungen der Immobilienwirtschaft in der Schweiz zu leisten.
Fortgesetzt gute Ertragslage – EBITDA um 22.4% gesteigert
Gute operative Erfolge führten im Geschäftsjahr 2022/23 zu einem Anstieg des EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Marktwertveränderungen und Abschreibung) um 22.4% auf CHF 6.0 Millionen. Zum einen trugen erfolgreiche Vermietungen zur Steigerung des Betriebserfolgs aus Vermietung um 5.1% auf CHF 8.3 Millionen bei. Im Zuge personeller Veränderungen und mit der bereits im Vorjahr eingeleiteten Optimierung operativer Abläufe war es möglich, den Personal- und Verwaltungsaufwand um 26.1% auf CHF 2.4 Millionen zu reduzieren. Darüber hinaus fielen marktbedingt die Aufwendungen für Dienstleistungen Dritter im Zusammenhang mit Ankaufsuntersuchungen tiefer aus.
Unter Berücksichtigung der tieferen Marktwertveränderungen und Steuern, ergab sich für das Geschäftsjahr 2022/23 ein Gewinn in Höhe von CHF 5.3 Millionen (Vorjahr: CHF 6.0 Mio.).
Die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital liegt bei 3.8% (Vorjahr 4.4%) und das Ergebnis je Aktie bei CHF 1.61 (Vorjahr CHF 1.80).
Gesunde Bilanz – Langfristige Rahmenfinanzierung
Im Geschäftsjahr 2022/23 ist die Bilanzsumme des Unternehmens um 0.9% auf CHF 232.6 Millionen gestiegen. Hierbei ist insbesondere der Wert des Immobilienvermögens aufgrund von Investitionen und Neubewertungen um CHF 2.0 Millionen auf CHF 227.1 Millionen zum 31. März 2023 angewachsen. Die Eigenkapitalbasis ist weiterhin solide und betrug zum Stichtag 59.5% (Vorjahr: 59.2%). Die Belehnungsquote (LTV) sank im Vergleich zum Vorjahr von 29.7% auf 28.6%.
Die bis 2029 gesicherte Rahmenfinanzierung bietet über die Laufzeit flexible Zinsbindungen zwischen einem Monat und bis maximal die Dauer der Restlaufzeit. Ergänzend zur Rahmenfinanzierung im Umfang von CHF 100 Millionen verfügt die Gesellschaft noch bis zur Aktionärsversammlung im Juni 2023 über ein von der Generalversammlung 2021 genehmigtes Kapital in Höhe von CHF 37 Millionen.
Fortführung der bisherigen Ausschüttungspolitik
Der Konzerngewinn 2022/23 erlaubt es, die bisher verfolgte, stabile Dividendenpolitik fortzuführen und die Aktionäre am erwirtschafteten Erfolg der Gesellschaft weiterhin teilhaben zu lassen. Mit der Ausschüttung von CHF 1.00 pro dividendenberechtigter Namenaktie will Züblin zudem sicherstellen, dass ausreichend verfügbare Mittel für Immobilienanlagen in der Gesellschaft verbleiben.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung 2023 die steuerfreie Ausschüttung von CHF 1.00 pro dividendenberechtigter Namenaktie aus den gesetzlichen Kapitaleinlagereserven.
Veränderungen im Verwaltungsrat
Im Hinblick auf die kommende ordentliche Generalversammlung vom 22. Juni 2023 schlägt der Verwaltungsrat die Wahl von Herrn Nicolas Gross als neues, unabhängiges Mitglied vor. Des Weiteren unterstützt der Verwaltungsrat den Vorschlag der Aktionärin Lamesa Holding SA auf Zuwahl von Herrn Yves Rossier. Der Verwaltungsrat ist überzeugt, dass die Expertise der beiden Kandidaten einen wertvollen Beitrag und zusätzliche Impulse für die Zukunft der Züblin bieten wird.
Gleichzeitig gibt Dr. Wolfgang Zürcher bekannt, nicht mehr zur Wiederwahl anzutreten. Dr. Zürcher trat 2014 in den Verwaltungsrat ein und leitet das Gremium seit 2019 als Präsident. Dabei hat er die Entwicklung und Transformation der Züblin Immobilien Holding AG maßgeblich mitgeprägt. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken ihm herzlich für seinen Einsatz und seine wertvolle Unterstützung. Der ordentlichen Generalversammlung 2023 wird die Wahl von Herrn Dr. Markus Wesnitzer als neuen Verwaltungsratspräsidenten vorgeschlagen. Dr. Wesnitzer ist seit 2006 Verwaltungsrat der Züblin und wird mit seiner profunden Immobilien-Expertise eine wichtige Rolle bei der weiteren Entwicklung der Gesellschaft einnehmen können.
Ausblick
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Berichts ist der Schweizer Immobilienmarkt von den Auswirkungen der Zinswende, der Inflation und von allgemeinen konjunkturellen Einflüssen immer noch nur marginal betroffen. Deutlicher fielen in den vergangenen zwölf Monaten gesellschaftspolitische Veränderungen und ihre Einflüsse auf Arbeitswelt aus. So sehen wir uns für die Gewinnung von guten Mietern in der Vermarktung mit wachsenden Bedürfnissen nach flexiblen Flächen für die Umsetzbarkeit von zeitgemässen Raumkonzepten mit neu gedachten Arbeits- und Lebensräumen konfrontiert.
Als Marktteilnehmer stehen wir gegenüber allen unseren Stakeholdern heute mehr denn je in der Pflicht, unser Produktangebot «Büroflächen» ertrags- und nachhaltig zukunftssichernd auszurichten. In der von vielen Unsicherheiten und Herausforderungen geprägten Zeit stützen wir uns deshalb noch etwas bewusster auf unsere bewährten, konservativ ausgelegten Werte ab: Konsequenz bei der Festlegung und Einhaltung unserer strategischen Entscheide, Sorgfalt bei der Auswahl und Prüfung von Investitionsmöglichkeiten und Weitsicht zur Schaffung und Erhaltung unseres langfristigen Unternehmenserfolgs.
Dank
Wir danken unseren Aktionärinnen und Aktionären für das Vertrauen, das wir ungebrochen erfahren dürfen. Unser Dank geht aber auch an unsere langjährigen, Partner auf deren Expertise und Engagement sich das Züblin Team jederzeit verlassen kann. Und nicht zuletzt sind es neben unseren Mitarbeitenden unsere Mieter, mit denen wir eine austausch- und dialogbasierte, vertrauensvolle Zusammenarbeit pflegen können, die eine wichtige Basis für den Erfolg unserer Tätigkeiten bildet.
Dr. Wolfgang Zürcher
Verwaltungsratspräsident
Roland Friederich
CEO / CFO
