Portfolio
Die gute Qualität der einzelnen Liegenschaften wirkt sich zusammen mit der guten Mieterstruktur nachhaltig auf das Züblin Portfolio aus. Das Portfolio hat sich in Anbetracht des COVID-19 bedingten Corona-Lockdown als solid erwiesen und erwirtschaftete unverändert zum 1. Halbjahr 2019/20 einen Mietertrag von CHF 4.7 Millionen. Der Anlagewert von CHF 218.0 Millionen blieb im Vergleich zum 31. März 2020 stabil.
Portfolioentwicklung
Das Züblin Portfolio kam in Folge des Lockdowns kaum unter Druck. Der Gesamtwert per 30. September 2020 bleibt mit CHF 218.0 Mio. stabil (gegenüber CHF 217.9 per 31. März 2020). Die annualisierten Mieterträge zum 30.09.2020 belaufen sich unverändert auf CHF 9.4 Mio.
Die Leerstandsquote hat sich aufgrund zweier auslaufender Mietverhältnisse in Baden während des Berichtszeitraums von 8.2% auf 8.8% leicht erhöht. Die Vermarktung der Flächen ist angelaufen und zeigt Nachfrage. In der Liegenschaft Zürich Holbeinstrasse konnte nach dem Bilanzstichtag ein 5-Jahresvertrag über 170 m2 abgeschlossen werden. Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) des Gesamtportfolios verringert sich von 3.8 auf 3.4 Jahre und ist im Wesentlichen auf das normale Auslaufen bestehender Mietverträge zurückzuführen.
Stabiler Portfoliowert
von CHF 218 Mio.
COVID-19 Einflüsse
Covid-19 und der Lockdown bewirkten eine starke Verlangsamung des Vermietungsmarktes. Unternehmen haben ihre geplanten Expansionspläne entweder aufgeschoben oder nicht realisiert, bzw. haben ihre Pläne für einen Flächenwechsel vorerst zurückgestellt.
Der Lockdown und die durch die Schweizer Behörden verhängten Massnahmen betrafen vor allem die Mietersegmente Gastronomie, Handel bzw. Sport-/Freizeitaktivitäten. Die Züblin hat im Austausch mit den betroffenen Mietern resp. im Rahmen des parlamentarischen Vorstosses zur Reduktion von Geschäftsmieten Mietzinsstundungen sowie Mietzinsreduktionen vorgenommen. Die daraus resultierende Ertragsminderung beträgt TCHF 48 oder 0.5% des annualisierten Mietertrages.
Ausblick
Die Schweizer Wirtschaft hat sich vom historischen Einbruch im März 2020 schneller erholt als erwartet. Dennoch ist die Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Pandemie und die damit verbundenen wirtschaftlichen Implikationen gross. Welchen Einfluss mögliche Veränderungen der Arbeitswelt und die Gestaltung von Arbeitsplätzen auf die Immobilienbranche hat, ist im Moment schwierig abzuschätzen. Fest steht allerdings, dass Züblin sich mit der Flexibilisierung ihres Flächenangebotes auseinandersetzt um – bei Nachfrage – entsprechende Angebote schaffen zu können.
Der lokale Transaktionsmarkt hat sich durch den Lockdown zwar kurzzeitig verlangsamt, die Nachfrage nach Büroimmobilien ist momentan jedoch ungebrochen hoch. Während gute innerstädtische Lagen neue Spitzenrenditen erzielen, geraten peripher gelegene Büroliegenschaften zunehmend unter Druck.
Züblin verfügt über ein solides Portfolio und ist damit in der Lage, den weiteren Verlauf der Pandemie und deren mögliche Auswirkungen gut zu bewältigen. Zudem verfügt das Unternehmen über ausreichend finanzielle Mittel, um interessante Anlage-Opportunitäten wahrnehmen zu können. Ziel des Unternehmens bleibt, einen gesunden Mix aus stabilen Mieterträgen, Wertschöpfung und Risiko zu erhalten, um die der Anlagestrategie zugrundeliegenden Renditen zu erzielen.
Portfolio Übersicht
WALT Gesamtportfolio
3.4 Jahre
Grösste Mieter
Die fünf grössten Mieter sind durchwegs renommierte Unternehmen oder die städtische Verwaltung und tragen mit 57% zu den Mietzinsennahmen bei.
Mietvertragsanalyse in CHF Mio.
