Im ersten Halbjahr 2023/24 verminderte sich der Wert der Anlageliegenschaften um TCHF 1 150 bzw. um 0.5%. Ursächlich hierfür waren Marktwertveränderungen von TCHF 2 248 sowie die lineare Berücksichtigung von mietfreien Zeiten in Höhe von TCHF 40. Wertsteigernd wirkten sich Investitionen in Höhe von TCHF 1 138 aus.

Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) erhöhte sich im ersten Halbjahr von 2.9 Jahre auf 6.3 Jahre.

Die Anlageliegenschaften werden halbjährlich durch Jones Lang LaSalle AG (JLL) bewertet. Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden «Fair Value» findet das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) Anwendung. Dabei wird der «Fair Value» einer Anlageliegenschaft durch die Summe der ab dem Bewertungsdatum zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge und dem diskontierten Exitwert bestimmt. Für die ersten zehn Jahre wird eine detaillierte Cashflow-Prognose erstellt, während für die anschliessende Restlaufzeit auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exitwert) ermittelt wird. Auf Basis der bestehenden Mietverhältnisse und Annahmen über Wiedervermietungen zu aktuell erzielbaren Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten der laufenden Verträge die erwarteten Bruttomieterträge ermittelt. Der Bruttomietertrag wird um die objektspezifischen, nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten sowie um allfällige Instandhaltungen und für Neuvermietungen erforderliche Renovationen reduziert. Die Diskontierung erfolgt pro Anlageliegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.

Züblin ist derzeit ausschliesslich in der Anlagekategorie Büro und vorwiegend in der Region Zürich investiert. Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungssatz beträgt 4.10% per 30. September 2023 (31. März 2023: 4.04%), in der Bandbreite von 3.60% – 5.55% (31. März 2023: 3.55% – 5.50%). Der durchschnittliche kapitalgewichtete Kapitalisierungssatz beträgt 3.10% (31. März 2023: 3.04%), in der Bandbreite von 2.60% – 4.55% (31. März 2023: 2.55% – 4.50%).

Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Sensitivitätsanalyse der beiden Parameter Diskontierungssatz und Marktmiete, welche einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anlageliegenschaften haben.

Bewertungseffekte bei Veränderungen der Marktmieten (Auswirkungen bis zu einer maximalen Änderung von ±8% Prozent):

Bewertungseffekte bei Veränderungen der Diskontierungssätze (Einflüsse in Schritten von ±10 Basispunkten):

Grundlagen und Annahmen zur Bewertung der Anlageliegenschaften können dem Immobilienbewertungsbericht entnommen werden.

Die Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit den erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange sind im Portfolio-Teil zu finden. Diese zusätzlichen Informationen sind integrierter Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

Aktienkapital

Die Zusammensetzung des Aktienkapitals hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023/24 nicht verändert. Per 30. September 2023 bestehen 3 318 027 Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50. Dies entspricht einem Aktienkapital von insgesamt TCHF 74 656.

Eigene Aktien

Die Gesellschaft besitzt per 30. September 2023 insgesamt 2 380 eigene Aktien. Im ersten Halbjahr 2023/24 wurden weder eigene Aktien gekauft noch verkauft. Die eigenen Aktien werden als Minusposten im Eigenkapital zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Per 30. September 2023 beläuft sich der Posten unverändert zum Vorjahr auf TCHF 63.

Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven

Die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG vom 22. Juni 2023 beschloss eine steuerfreie Ausschüttung aus den gesetzlichen Kapitaleinlagereserven von CHF 1.00 pro dividendenberechtigte Namenaktie. Dies entspricht einem Gesamtbetrag von TCHF 3 316.

Am 28. Juni 2023 erfolgte die Auszahlung in Höhe von TCHF 1 934 zugunsten der Aktionäre. Die auf die Lamesa Holding SA entfallende Ausschüttung wurde, wie bereits seit 2018, in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» passiviert (siehe Anmerkung 4.5).

Per 30. September 2023 bestehen folgende Verbindlichkeiten für nicht diskontierte Zinsabflüsse:

Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

Zum 30. September 2023 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von TCHF 79 (31.03.2023: TCHF 86). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.

Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan-to-Value und Eigenkapitalquote) wie folgt vorsehen:

        Loan to Value (LTV)             ≤ 60%

        Eigenkapitalquote               ≥ 10%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Verletzungen haben unterschiedliche Konsequenzen und können unter anderem in einer Erhöhung des Zinssatzes oder einer (Teil-)Rückzahlung der Hypothek resultieren. Steigt der LTV über 60% an, hat die Gesellschaft die Möglichkeit, die Einhaltung der Finanzkennzahl wieder herzustellen. Die sogenannte «change of control»-Klausel sieht als Konsequenz die Fälligstellung des gesamten Darlehens vor, sofern die Züblin Immobilien Holding AG weniger als 50.1% der Stimmrechte oder Aktien an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft hält oder die Lamesa Holding SA die direkte oder indirekte Kontrolle über mehr als 41.65% der Stimmrechte oder Aktien an der Züblin Immobilien Holding AG ausübt. Eine Dekotierung der Züblin Immobilien Holding AG würde ebenfalls zu einer sofortigen Rückzahlung der ausstehenden Benützungen führen.

Per Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.

Buchwert der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären

Unbezahlte Dividende gegenüber Aktionär

Per 30. September 2023 hatte die Züblin Gruppe offene Verbindlichkeiten gegenüber der Lamesa Holding SA aus ausstehenden Dividenden in Höhe von TCHF 8 291 (31.3.2023 TCHF 6 909). Weitere Angaben sind in Anmerkung 4.2 offengelegt. Die in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» ausgewiesene Verbindlichkeit ist nicht verzinslich.

Darüber hinaus gab es im ersten Halbjahr 2023/24 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären. Des Weiteren verweisen wir auf den Geschäftsbericht per 31. März 2023.