PORTFOLIO
Portfolio
Die erste Hälfte unseres Geschäftsjahrs 2023/24 verlief aus operativer Sicht, insbesondere im Vermietungsgeschäft erfolgreich. Obwohl sich die Rahmenbedingungen für Büroflächen auch hierzulande zunehmend anspruchsvoll gestalten, gelang es, die Mieterträge, den WALT und die Werthaltigkeit des Portfolios zu steigern.
Erfolge im Vermietungsgeschäft führten zu einem markanten Anstieg des WALT (durchschnittliche vertragliche Mietvertragslaufzeit) von 2.9 auf 6.3 Jahre per 30. September 2023. Dies wirkt insgesamt stabilisierend auf das Gesamtportfolio und trägt überdies zu einer nachhaltigen Sicherung der Mieterträge bei. Wir werten den Umstand, dass wir über eine Vielzahl von langjährigen Stammmietern mit hoher Standort- und Mietertreue verfügen, als Zeichen der Qualität und Werthaltigkeit unseres Portfolios, aber auch als Antwort auf unsere fokussierten Bestrebungen im Bereich des Asset Managements.
Die gegenüber dem Vorjahr um 2.3% höheren Mieteinnahmen sind das Ergebnis aus bereits im Vorjahr abgeschlossenen Mietverträgen (0.8%) sowie – dank des hohen Indexierungsgrads unserer Mietverträge – teuerungsbedingte Mietzinsanpassungen im Umfang von 1.5%. Hieraus resultieren Mieterträge von insgesamt CHF 4.5 Mio. (Vj: CHF 4.4 Mio.). Die Leerstandsquote liegt unverändert bei 8.9%.
Die den Markt prägenden, allgemeinen Parameter wie die gedrosselte Käufernachfrage, die steigenden Renditeanforderungen von Investoren sowie das höhere Zinsniveau führten zu einem Anstieg des durchschnittlichen nominalen Diskontierungssatzes um 10 Basispunkte und einem Negativeffekt auf die Neubewertung des Portfolios. Positiv wirkten sich indes Mietvertragsverlängerungen und die Indexierung aus. Am 30. September 2023 lag der Gesamtanlagewert des Portfolios bei CHF 225.9 Mio. und damit mit 0.5% bzw. CHF 1.2 Mio. nur leicht unter der Vorperiode.
Die Wichtigsten Kennzahlen zum Portfolio
Die Liegenschaften im Überblick
Vermietung
Mit einer renommierten Anwaltskanzlei, die seit 2010 in der zentral gelegenen Liegenschaft Holbeinstrasse 22/30 im Zürcher Seefeld ansässig ist, konnte erfolgreich eine vorzeitige Verlängerung ihres Mietvertrags verhandelt werden. Der ursprünglich im April 2025 auslaufende Mietvertrag über gut 4 000 m2 Bürofläche wurde in der Berichtsperiode bis mindestens 2035 verlängert. Auf dieses Mietverhältnis entfallen 33.0% der gesamten Mieterträge. Mit der Verlängerung stieg der WALT in der Liegenschaft auf 8.7 Jahre an.
Auch im Objekt Morgenstrasse 136 in Bern-Bümpliz konnte der Vertrag mit einem langjährigen Top 5 Mieter über 1 600 m2 Büro- und Ausstellungsfläche bis September 2029 verlängert werden. Nachdem das Mietverhältnis mit einem anderen Hauptmieter im Objekt bereits im letzten Geschäftsjahr verlängert werden konnte, stieg der WALT der Liegenschaft weiter auf 5.6 Jahre an. Die weiterhin aktiv vermarkteten Rohbauflächen im 2. und 3. Obergeschoss der Liegenschaft machen 80% unseres Leerstandpotenzials aus.
Kosteneffizientes Share-Modell
Attraktives Kleinflächenkonzept an der
Gewerbestrasse 12a, 8132 Egg b. Zürich
Im Objekt Gewerbestrasse 12a in Egg bei Zürich wurde eine freie Fläche in ein neues Konzept umgewandelt und der Umbau im Mai 2023 abgeschlossen. Auf rund 400 m2 entstand ein modernes, teilausgebautes, modular gestaltbares Flächenkonzept, das neben individuellen Büroeinheiten auch Allgemeinflächen zur gemeinschaftlichen Nutzung bietet. Das Konzept zielt auf die hohe Nachfrage nach Kleinflächen ab. Als Mietergruppe sprechen wir daher gezielt kleinere Unternehmen an, die sich von einem kostengünstigen Share-Modell angesprochen fühlen. Das neue gestaltete Flächenangebot macht 75% des aktuellen Leerstands in Egg aus.
Die Teilerfolge sowie die positive Resonanz auf unsere aktive Flächenvermarktung stimmen uns optimistisch, dass sich die Leerstandreduktion auch im zweiten Halbjahr des laufenden Geschäftsjahrs weiter vorantreiben lässt.
Grösste Mieter
Unsere grössten Mieter sind renommierte Unternehmen und Verwaltungsbetriebe der Stadt Zürich. Knapp die Hälfte unserer Mietzinsennahmen entfallen auf diese Mieter.
Mietvertragsanalyse
Die Grafik illustriert die auslaufenden Mietverträge basierend auf den effektiven Mieteinnahmen (Istmiete) und auf der Annahme, dass die auslaufenden Verträge zu den im heutigen Zeitpunkt geltenden Mieten (Marktmiete) verlängert oder erneuert werden.
Zukunftsfähig, weil energieeffizient
Drei unserer Liegenschaften verfügen über ein Minergie®-Zertifikat. 30% unserer Nutzflächen werden bereits heute mit erneuerbaren Energiequellen versorgt
Strategische Ausrichtung
Züblin konzentriert sich unverändert auf selektive Investitionen in Büroliegenschaften in ihren angestammten Kernmärkten. Der Fokus liegt schwergewichtig auf dem Heimmarkt Schweiz. Zukäufe werden aber nur dann getätigt, wenn sie die definierten Anlagekriterien erfüllen, das Portfolio nachhaltig ergänzen und langfristig die Schaffung von Mehrwert gewährleisten.
