3.2 Risikokategorien 

Zu den Geschäftsrisiken gehören Risiken, die im Rahmen der Unternehmensstrategie bewusst eingegangen werden, sowie Folgerisiken, die aus der Geschäftstätigkeit entstehen können. Eine Umschreibung dieser Risiken erlaubt es den Aktionären, die Risiko-Rendite- Struktur des Unternehmens und ihrer verschiedenen Anlageprodukte einzuschätzen. Die vorrangigen Risiken der Züblin Gruppe sind:

1. Immobilienmarktrisiken
2. Renovationsrisiken
3. Verkaufsrisiken
4. Finanzielle Risiken
5. Finanzmarktrisiken
6. Kreditrisiken
7. Liquiditätsrisiken
8. Eigenkapitalrisiken/Kapitalmanagement
9. Regulatorische und steuerliche Risiken
10. Interne Organisation und Personal

3.2.1 Immobilienmarkt-Risiken

Das Management von Immobilienmarkt-Risiken umfasst bei Züblin im Wesentlichen zwei spezifische Kategorien: das zyklische Marktrisiko sowie das Vermietungsrisiko.

Das zyklische Risiko des Immobilienmarkts bezieht sich auf Schwankungen, denen der gesamte kommerzielle Immobilienmarkt ausgesetzt ist, und die damit verbundenen Auswirkungen auf das Anlageportfolio der Züblin Gruppe. Die von der Züblin Gruppe verfolgte Anlagestrategie ist derart ausgerichtet, dass sich Marktrisiken mittels geographisch diversifizierter Anlagen bestmöglich reduzieren lassen.

Risiken im Zusammenhang mit der Veränderung des Diskontierungssatzes, wie auch den Veränderungen der Marktmiete, sind Risiken, denen der gesamte Immobilienmarkt ausgesetzt ist. Die Sensitivitätsanalyse unter Anmerkung 5.1 zeigt die Auswirkungen dieser Risiken auf die Bewertung der Immobilien der Züblin Gruppe.

Das Vermietungsrisiko bezieht sich auf die Nutzungsart einer Anlageliegenschaft, den Mietermix, die Bonität der Mieter, den Leerstand, das Mieterhöhungspotenzial und die Überwälzbarkeit der Betriebskosten. Mit lokalem Asset Management überwacht das Unternehmen die kontrollierbaren Risikofaktoren und entscheidet proaktiv über Massnahmen, wie diese bestmöglich vermindert werden können. Im Rahmen ihrer Arbeit prüfen Geschäftsleitung und Asset Management das allfällige Klumpenrisiken in der Mieterstruktur, sämtliche materiellen Veränderungen in der Bonität ihrer bedeutendsten Mieter sowie aktuelle oder prognostizierbare Veränderungen der Leerstandsraten innerhalb aller für die Gesellschaft relevanten Märkten. Wo erforderlich, wird der Verwaltungsrat über materielle Veränderungen innerhalb des spezifischen Risikoprofils der Züblin Gruppe informiert.

3.2.2 Renovationsrisiken

Die Umsetzung von Renovationen beinhaltet ebenfalls diverse Risiken. Diese stehen im Zusammenhang mit der Baubewilligung, den budgetierten Kosten und deren Einhaltung. Des Weiteren bestehen Unsicherheiten bezüglich der Qualität und der termingerechten Fertigstellung eines Projektes wie auch bezüglich der Finanzierung und der darauffolgenden Vermietung. Zur Minderung dieser Unsicherheiten arbeitet die Züblin Gruppe mit ausgewählten Partnern zusammen und führt ein striktes Projekt- und Kostencontrolling. Zudem werden Projekte nur gestartet, wenn die Finanzierung gesichert ist. Die Vermietung der Objekte wird spätestens bei Beginn der Bauarbeiten aktiv vom Asset Management der Züblin Gruppe aufgenommen.

3.2.3 Verkaufsrisiken

Ein Verkauf von Anlageliegenschaften unterliegt dem zum vorgesehenen Verkaufszeitpunkt vorherrschenden Marktumfeld und den damit in Zusammenhang stehenden Risiken. Zur Vorbeugung und Minimierung dieser Risiken setzt Züblin im Vorfeld jeder Devestitionsentscheidung auf interne und externe Marktanalysen. Insbesondere beim Verkauf möglicher nicht strategischer Anlageliegenschaften besteht die Gefahr weiterer Abschläge. Ferner kann es aufgrund der nicht voraussehbaren wirtschaftlichen Entwicklung und den lokalen Gegebenheiten bei den geplanten Verkaufstransaktionen zu zeitlichen Verzögerungen kommen.

3.2.4 Finanzielle Risiken

Das finanzielle Risikomanagement erfolgt innerhalb der Züblin Gruppe gemäss den vom Verwaltungsrat festgelegten Grundsätzen. Insbesondere bestehen Weisungen betreffend der Bewirtschaftung liquider Mittel und der Beschaffung von kurz- und langfristigen Darlehen.

Finanzmarktrisiken

Finanzielle Risiken bestehen für die Züblin Gruppe vor allem im Zusammenhang mit Marktrisiken. Zu diesen Risiken zählen:

1. Fremdwährungsrisiken bei Transaktionen bzw. Anlagen in Ländern ausserhalb der Schweiz
2. Zinsbezogene Fair-Value-Risiken, wobei Zinsschwankungen den beizulegenden Zeitwert (Fair Value) des Finanzinstruments verändern können
3. Zinsbezogene Cashflow-Risiken, die Änderungen bei zukünftigen Geldflüssen von Finanzinstrumenten aufgrund veränderter Marktzinssätze herbeiführen können

Fremdwährungsrisiken

Das Anlageliegenschaften-Portfolio der Züblin Gruppe liegt zu 100% in der Schweiz, daher resultieren daraus keine Währungsrisiken.

Die verbleibenden Währungsrisiken auf das im Euro-Währungsraum investierte Eigenkapital werden nicht abgesichert. Demzufolge werden Auswirkungen durch Wechselkursschwankungen zwischen Schweizer Franken und Euro auf das Gesamteigenkapital vom Verwaltungsrat und der Gruppenleitung aufmerksam verfolgt. Per 31. März 2023 ist kein wesentlicher Eigenkapitalbetrag mehr im Euroraum investiert. Daher hätten Wechselkursschwankung des Euro zum Schweizer Franken wie im Vorjahr keinen wesentlichen Einfluss auf das Eigenkapital der Züblin Gruppe zur Folge.

Zinsrisiken

Zinsrisiken entstehen durch Schwankungen der Zinssätze und die Entwicklung der Zinskurve. Sie werden eingegangen, soweit es für die optimale Refinanzierung des Anlageliegenschaften-Portfolios erforderlich ist. Die Zinsrisiken werden durch die Wahl einer geeigneten Kreditvertragsdauer bzw. Zinsbindungsstruktur minimiert. Die Züblin Gruppe investiert nicht in Finanzgeschäfte mit spekulativem Charakter.

Zinssatzänderungen wirken sich auf die Vermögens- und Ertragslage der Züblin Gruppe aus. Sie führen hauptsächlich zu Veränderungen in den Zinskosten hinsichtlich Hypothekardarlehen. Die Züblin Gruppe hat derzeit nicht abgesicherte finanzielle Verbindlichkeiten in Höhe von TCHF 65 000 (Vorjahr: TCHF 67 000). Eine Erhöhung des 12-monatigen SARON Zinssatzes um 50 Basispunkte hätte einen Einfluss von TCHF 325 (Vorjahr: TCHF 0) auf die Ertragslage der Züblin Gruppe.

Refinanzierungsrisiken

Züblin beabsichtigt, seine Investitionsobjekte bis zu 60% mittels Hypotheken zu finanzieren. Die Gruppe hängt von der Fähigkeit und Bereitschaft der Finanzinstitute ab, der Gruppe Darlehen zu angemessenen Bedingungen zu gewähren oder anzubieten, einschließlich der Bedingungen bezüglich der Sicherheitsanforderungen. Die allgemeinen Bedingungen für die Immobilienfinanzierung unterliegen einem ständigen Wandel. Eine negative Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen, regulatorischen und geschäftlichen Bedingungen kann die Fähigkeit der Gruppe zur Kreditaufnahme bei Banken nachteilig beeinflussen oder die Kosten für solche Kredite erheblich erhöhen. Zur Minderung der Refinanzierungsrisiken ist Züblin bestrebt, die Kreditaufnahme kontinuierlich zu diversifizieren.

Kreditrisiken

Die Gesellschaft ist dem Kreditrisiko hauptsächlich infolge des Vermietungsgeschäfts ausgesetzt. Dieses Risiko unterliegt örtlicher Überwachung und verteilt sich auf eine grosse Anzahl von Mietern. Wird bei Mietern ein höheres Risiko festgestellt, überwacht das Asset Management die Entwicklung im direkten Austausch mit dem Mieter und überwacht deren finanzielle Lage. Im Zeitpunkt der aktuellen Bilanzierung werden keine bedeutenden Zahlungsrückstände bei einzelnen Mietern verzeichnet. In der Züblin Gruppe beziehen sich Gegenparteirisiken hauptsächlich auf die Mietforderungen. Die Züblin Gruppe stellt mit Bezug auf Mietforderungen regelmässig ausführliche Untersuchungen vor Ort an, und zwar über die Einbringbarkeit fälliger Forderungen, und erfasst, falls nötig eine Wertberichtigung. Eine definitive Abschreibung erfolgt bei wertberichtigten Forderungen, wenn nach Auffassung von Geschäftsleitung und Asset Management eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, dass ein Teil oder die gesamte Forderung nicht einziehbar ist oder falls bereits laufende Betreibungen gegen den Schuldner ohne Erfolg bleiben.

Kreditrisiken aus Geldanlagen sind beschränkt, da die Züblin Gruppe ausschliesslich mit besonders kreditwürdigen Bankpartnern zusammenarbeitet. Die Züblin Gruppe selbst verfügt über keine Sicherheiten für das Kreditrisiko, so dass das theoretische maximale Ausfallrisiko dem Buchwert der aktiven Finanzinstrumenten entspricht.

Zum Bilanzstichtag bestehen, wie im Vorjahr, keine wesentlichen Ausfallrisiken - vgl. Anmerkung 5.4 - so dass nach Ermessen der Gruppenleitung das Risiko, dass Partner ihre Vertragsforderungen nicht einhalten, sehr gering, aber nicht auszuschliessen ist. Einflüsse auf Handels- und Kreditmarktbedingungen können unsichere und rasche Änderungen der Mieterbonitäten sowie geringere Beständigkeit von Mietverträgen zur Folge haben.

Betreffend Finanz- bzw. Geldanlagen, die weder fällig noch wertbeeinträchtigt sind, gibt es wie im Vorjahr keine Anzeichen, dass Schuldner Zahlungsforderungen nicht nachkommen werden.

Liquiditätsrisiken

Mittels Dispokrediten und kurzfristigen Krediten versucht die Züblin Gruppe, einen Ausgleich zwischen der ständigen Deckung von liquiden Mitteln und einer ausreichend finanziellen Flexibilität zu schaffen. Die Bestände an flüssigen Mitteln werden auf Gruppenstufe überwacht und wöchentlich geprüft. Auf monatlicher Basis wird ein detaillierter Liquiditätsplan erstellt, der anstehende Investitionen, Schuldendienste und sonstigen operativen Geldbedarf, einschliesslich erwarteter Bareinnahmen berücksichtigt. Gegebenenfalls werden Massnahmen zur Sicherstellung von Barmitteln für operative Kosten ergriffen. Der Liquiditätsplan wird dem Verwaltungsrat vierteljährlich vorgelegt.

Die Züblin Gruppe verfügt zum 31. März 2023 über verfügbare kurzfristige Kreditfazilitäten in Höhe von TCHF 35 000 (Vorjahr: TCHF 33 000). Per 31. März 2023 standen der Züblin Gruppe darüber hinaus flüssige Mittel von TCHF 3 161 (Vorjahr: TCHF 2 907) zur Verfügung.

Eigenkapitalrisiken/Kapitalmanagement

Hauptziel der Züblin Gruppe ist es, ein angemessenes Eigenkapital sicherzustellen. Die wichtigste Messgrösse der Züblin Gruppe für die Kontrolle ihres Eigenkapitals ist deren konsolidierte Eigenkapitalquote, d.h., das Verhältnis zwischen dem konsolidierten Eigenkapital und dem Total der Aktiven. Die Züblin Gruppe hat eine Mindesteigenkapitalquote von 40% festgelegt und geht davon aus, dass damit ein hohes Kreditrating und gleichzeitig ein ausreichender Leverage verbunden ist, und zukünftiges Wachstum sowie die Maximierung des Shareholder Value gewährleistet sind. Für die Anpassung der Eigenkapitalquote und den Erhalt der erforderlichen Kapitalstruktur stehen der Züblin Gruppe folgende Massnahmen zur Verfügung: Die Anpassung von Gewinnausschüttungen bzw. Kapitalrückerstattungen oder die Ausgabe neuer Aktien.

3.2.5 Regulatorische und steuerliche Risiken

Änderungen von Gesetzen, Reglementen, Standards, Praxisauslegungen und dergleichen können einen finanziellen Einfluss auf das Geschäftsfeld von Züblin bewirken. Diesbezügliche Risiken werden genau verfolgt und überwacht.

3.2.6 Interne Organisation und Personal

Risiken im Zusammenhang mit dem Outsourcing von Aufgaben sowie der internen Stellenbesetzung werden laufend überwacht.