Im ersten Halbjahr 2022/23 erhöhte sich der Wert der Anlageliegenschaften um TCHF 1ʼ610 bzw. 0.7%. Ursächlich hierfür waren wertvermehrende Investitionen in Höhe von TCHF 176, die lineare Erfassung mietfreier Zeiten von TCHF 118 sowie die Marktwertveränderung von TCHF 1ʼ316. Die Aufwertungen sind insbesondere den Liegenschaften in Zürich geschuldet, wo nach wie vor eine erhöhte Nachfrage bei geringem Angebot vergleichbarer Liegenschaften beobachtet wird. Eine negative Marktwertveränderung verzeichnete einzig das Berner Objekt Morgenstrasse 136.

Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) sank im ersten Halbjahr von 3.5 Jahre auf 3.1 Jahre.

Die Anlageliegenschaften werden halbjährlich durch Jones Lang LaSalle AG (JLL) bewertet. Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden «Fair Value» findet das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) Anwendung. Dabei wird der «Fair Value» einer Anlageliegenschaft durch die Summe der ab dem Bewertungsdatum zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge und dem diskontierten Exitwert bestimmt. Für die ersten zehn Jahre wird eine detaillierte Cashflow-Prognose erstellt, während für die anschliessende Restlaufzeit auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exitwert) ermittelt wird. Auf Basis der bestehenden Mietverhältnisse und Annahmen über Wiedervermietungen zu aktuell erzielbaren Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten der laufenden Verträge die erwarteten Bruttomieterträge ermittelt. Der Bruttomietertrag wird um die objektspezifischen, nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten sowie um allfällige Instandhaltungen und für Neuvermietungen erforderliche Renovationen reduziert. Die Diskontierung erfolgt pro Anlageliegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.

Züblin ist derzeit ausschliesslich in der Anlagekategorie Büro und vorwiegend in der Region Zürich investiert. Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungssatz beträgt 3.99% per 30. September 2022 (31. März 2022: 3.61%), in der Bandbreite von 3.50% – 5.45% (31. März 2022: 3.10% – 5.10%). Der durchschnittliche kapitalgewichtete Kapitalisierungssatz beträgt 2.99% (31. März 2022: 3.11%), in der Bandbreite von 2.50% – 4.45% (31. März 2022: 2.60% – 4.60%).

Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Sensitivitätsanalyse der beiden Parameter Diskontierungssatz und Marktmiete, welche einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anlageliegenschaften haben.

Bewertungseffekte bei Veränderungen der Marktmieten (Auswirkungen bis zu einer maximalen Änderung von ±8% Prozent):

Bewertungseffekte bei Veränderungen der Diskontierungssätze (Einflüsse in Schritten von ±10 Basispunkten):

Grundlagen und Annahmen zur Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem Immobilienbewertungsbericht entnommen werden.

Die Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit den erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange sind im Portfolio-Teil zu finden. Diese zusätzlichen Informationen sind integrierter Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

Aktienkapital

Die Zusammensetzung des Aktienkapitals hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2022/23 nicht verändert. Per 30. September 2022 bestehen 3ʼ318ʼ027 Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50. Dies entspricht einem Aktienkapital von insgesamt TCHF 74ʼ656.

Eigene Aktien

Die Gesellschaft besitzt per 30. September 2022 insgesamt 2ʼ380 eigene Aktien. Im ersten Halbjahr 2022/23 wurden weder eigene Aktien gekauft noch verkauft. Die eigenen Aktien werden als Minusposten im Eigenkapital zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Per 30. September 2022 beläuft sich der Posten unverändert zum Vorjahr auf TCHF 63.

Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven

Die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG vom 21. Juni 2022 beschloss eine Ausschüttung aus den Kapitaleinlagereserven von CHF 1.00 pro dividendenberechtigte Namenaktie. Dies entspricht einem Gesamtbetrag von TCHF 3ʼ316.

Am 27. Juni 2022 erfolgte die Auszahlung in Höhe von TCHF 1ʼ934 zugunsten der Aktionäre. Die auf die Lamesa Holding SA entfallende Ausschüttung wurde in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» passiviert (siehe Anmerkung 4.5).

Per 30. September 2022 bestehen folgende Verbindlichkeiten für nicht diskontierte Zinsabflüsse:

Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

Zum 30. September 2022 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von CHF 0.1 Mio. (31.03.2022: CHF 0.1 Mio.). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.

Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan-to-Value und Eigenkapitalquote) wie folgt vorsehen:

        Loan to Value (LTV)             ≤ 60%

        Eigenkapitalquote               ≥ 10%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Verletzungen haben unterschiedliche Konsequenzen und können unter anderem in einer Erhöhung des Zinssatzes oder einer (Teil-)Rückzahlung der Hypothek resultieren. Steigt der LTV über 60% an, hat die Gesellschaft die Möglichkeit, die Einhaltung der Finanzkennzahl wieder herzustellen. Die sogenannte «change of control»-Klausel sieht als Konsequenz die Fälligstellung des gesamten Darlehens vor, sofern die Züblin Immobilien Holding AG weniger als 50.1% der Stimmrechte oder Aktien an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft hält oder die Lamesa Holding SA die direkte oder indirekte Kontrolle über mehr als 41.65% der Stimmrechte oder Aktien an der Züblin Immobilien Holding AG ausübt. Eine Dekotierung der Züblin Immobilien Holding AG würde ebenfalls zu einer sofortigen Rückzahlung der ausstehenden Benützungen führen.

Per Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.

Buchwert der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären

Unbezahlte Dividende gegenüber Aktionär

Per 30. September 2022 hatte die Züblin Gruppe offene Verbindlichkeiten gegenüber der Lamesa Holding SA aus ausstehenden Dividenden in Höhe von TCHF 6ʼ909 (31.3.2022 TCHF 5ʼ527). Weitere Angaben sind in 4.2 offengelegt. Die in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» ausgewiesene Verbindlichkeit ist nicht verzinslich.

Darüber hinaus gab es im ersten Halbjahr 2022/23 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären. Des Weiteren verweisen wir auf den Geschäftsbericht per 31. März 2022.