PORTFOLIO
Portfolio
Das Züblin Portfolio zeigt weiterhin eine erfreuliche Entwicklung. Im ersten Halbjahr 2022/23 resultierten durch erfolgreiche Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen langjähriger Stammmieter Mieterträge von CHF 4.4 Mio. Der Anlagewert des Portfolios stieg per 30. September 2022 um CHF 1.6 Mio. auf CHF 226.7 Mio.
Portfolioentwicklung
Der Wert des Züblin Portfolios nahm in der Berichtsperiode leicht von CHF 225.1 Mio. auf CHF 226.7 Mio. zu. Die Wertzunahme von CHF 1.6 Mio. (+0.7%) betrifft insbesondere die Liegenschaften in Zürich, wo nach wie vor eine erhöhte Nachfrage bei geringem Angebot vergleichbarer Liegenschaften beobachtet wird.
Auf annualisierter Basis beliefen sich die Mieterträge auf CHF 8.9 Mio. (31.03.2022: CHF 9.1 Mio.). Mit dem Auslaufen eines Mietvertrags im Berner Objekt Morgenstrasse wurde eine ausgebaute Gewerbefläche von 806 m2 frei. Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) des Gesamtportfolios beträgt 3.1 Jahre.
Das Züblin Portfolio umfasst ausschliesslich gewerblich genutzte Liegenschaften mit überwiegend indexierten Mietverträgen. Daher ist aus der einsetzenden Teuerung durch Lieferengpässe und steigende Energiekosten kein signifikanter Einfluss auf den Betriebserfolg aus Vermietung zu erwarten.
Portfolio Übersicht
Liegenschaften im Überblick
Vermietung
In der Berichtsperiode konnten diverse Vertragsverlängerungen unterzeichnet werden und sind für uns ein Zeichen der fortgesetzt guten Geschäftsbeziehungen mit unseren langjährigen Stammmietern. Des Weiteren trugen erfolgreiche Neuvermietungen dazu bei, die gute Mieterqualität im Portfolio weiter zu festigen.
Flexible Flächennutzung - höhere Arbeitsplatzqualität
Mieterausbau geoPro Suisse AG im Badener Objekt Rütistrasse 3
Im Objekt Morgenstrasse in Bern verlängerte eine langjährig am Standort ansässige Versicherungsagentur den Mietvertrag über 792 m2 um weitere sechs Jahre. Im Rahmen der Vermarktung zeigte sich noch Ende 2021 eine gute Nachfrage am Standort Bern-Bümpliz. Deutlich abgeschwächt hat sich der Rücklauf im Frühjahr/Sommer 2022 für die im Rohbau angebotenen Flächen im zweiten und dritten Obergeschoss der Liegenschaft.
In den Objekten in Egg und Baden konnten mit bestehenden Mietern Verträge über 800 m2 bzw. 170 m2 neu verhandelt und zu jeweiligen Marktmieten abgeschlossen werden. Zudem konnte durch aktives Asset Management per 1. November 2022 ein erfolgreiches, lokal ansässiges Badener Architekturbüro für eine Fläche von rund 200m2 als Mieter gewonnen werden. Damit ist auch diese Liegenschaft vollvermietet. Die aktive Vermarktung kleinerer Flächen im Objekt Gewerbestrasse in Egg zeigte ebenfalls guten Vermietungserfolg. Zur Steigerung der Attraktivität des Mietangebots wird zudem Anfang 2023 ein Projekt zur Flächenoptimierung in der Liegenschaft Gewerbestrasse 12a realisiert.
Grösste Mieter
Unsere grössten Mieter sind renommierte Unternehmen oder Verwaltungsbetriebe der Stadt Zürich. Knapp die Hälfte der Mietzinsennahmen entfallen auf unsere fünf grössten Mietern.
Mietvertragsanalyse
Die nachfolgende Tabelle stellt die auslaufenden Mietverträge basierend auf den effektiven Mieteinnahmen (Istmiete) und auf der Annahme, dass die auslaufenden Verträge zu den im heutigen Zeitpunkt geltenden Mieten (Marktmiete) verlängert oder erneuert werden dar.
Nachhaltigkeit
Zu Beginn des laufenden Geschäftsjahrs wurde in Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Schweizer Beratungsunternehmen eine Analyse der CO2 Emissionen des Züblin Portfolios vorgenommen. Ziel war die Gewinnung aller relevanten Energie-Kennwerte und Verbrauchsdaten des Portfolios. Über die Ermittlung des energetischen Potenzials konnte in der Folge ein Massnahmenkatalog mit Handlungsmöglichkeiten für die sechs Liegenschaften ausgearbeitet werden.
Im Rahmen des ab 2006 bei Züblin verfolgten Nachhaltigkeitsgedankens erfolgten Umbauten und insbesondere die Komplettsanierung des Objektes Holbeinstrasse 22/30 in Zürich ausgerichtet auf Energieeffizienz. Damit verfügen unsere Liegenschaften über einen Minergie-Zertifizierungsgrad von 75%. 30% der Nutzflächen im Portfolio werden bereits heute mit erneuerbarer Energie versorgt. Konkret ergab die Datenauswertung, dass sich die CO2-Emissionen unseres Portfolios mit dem Austausch von vier, aktuell noch mit fossilen Energiequellen betriebenen Wärmeerzeugern, eine Absenkung des CO2 Ausstosses auf rund 2 kgCO2/m2EBF*a erzielen liesse. Im Vergleich liegt der CO2 Absenkungspfad nach Einberechnung sämtlicher Massnahmen bei institutionellen Immobilienportfolios in der Schweiz zwischen 2-5 kgCO2/m2EBF*a. In einem nächsten Schritt erfolgen die Festlegung und Formulierung der Nachhaltigkeitsziele der Züblin, auf deren Basis dann die Massnahmen für die einzelnen Liegenschaften festgelegt werden kann. Investitionen in die Energieeffizienz unserer Liegenschaften bieten über die reine Verantwortung für den bewussten Umgang mit Ressourcen hinaus die Möglichkeit, die Zukunftsfähigkeit unseres Flächenangebotes zu gestalten.
Energieeffizient & zukunftsfähig
75% der Liegenschaften im Züblin Portfolio verfügen über ein Minergie-Zertifikat – 30% unserer Nutzflächen werden bereits mit erneuerbaren Energiequellen versorgt
Ausblick
Während die Wirtschaft im Vorjahr noch durch die Pandemie geprägt war, sorgen seit Anfang 2022 der Krieg in der Ukraine sowie die Zinswende für Marktunsicherheiten. Der Schweizer Bürovermietungsmarkt zeigte sich im 1. Halbjahr 2022 dennoch weitgehend robust und die Nachfrage nach attraktiven Flächen an zentralen Lagen in den Wirtschaftszentren des Landes war weiterhin intakt.
Zurückhaltung liess sich jedoch im Transaktionsmarkt beobachten. Die Nachfrage für Objekte an guter Lage mit hoher Cash-flow Sicherheit war im 1. Halbjahr ungebrochen hoch, wohingegen die Nachfrage für Objekte an peripheren Lagen eher zurückläufig war und die Renditen entsprechend leicht gestiegen sind.
Für Züblin stehen die Reduktion der CO2- Emissionen sowie die geplanten Massnahmen zur Steigerung der Attraktivität des Flächenangebots für den weiteren Verlauf des Geschäftsjahrs 2022/23 im Fokus. Für das Ziel, Wachstum durch Zukäufe strategiekonformer Immobilien nachhaltig zu realisieren, bleibt ein disziplinierter Ankaufsprozess im anspruchsvollen Marktumfeld weiterhin essenziell.
Strategische Ausrichtung
Züblin konzentriert sich unverändert auf selektive Investitionen in Büroliegenschaften in ihren angestammten Kernmärkten. Der Fokus liegt schwergewichtig auf dem Heimmarkt Schweiz. Zukäufe werden aber nur dann getätigt, wenn sie die definierten Anlagekriterien erfüllen, das Portfolio nachhaltig ergänzen und langfristig die Schaffung von Mehrwert gewährleisten.
