Portfolio
Züblin erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2021/22 einen Mietertrag von CHF 8.5 Mio. und konnte den Portfoliowert um 2.9% auf CHF 225.1 Mio. erhöhen. Der Leerstand halbierte sich in der Berichtsperiode auf 7.9%.
Portfolioentwicklung
Der Gesamtwert des Portfolios per 31. März 2022 beläuft sich auf CHF 225.1 Mio. Dies entspricht einer Zunahme von CHF 6.4 Mio. gegenüber 31. März 2021. Die Wertveränderung von 2.9% bezieht sich neben der Leerstandsreduktion durch neue Mietvertragsabschlüsse, auf eine weitere Senkung der Diskontierungssätze, insbesondere für die beiden Liegenschaften an der Hardturmstrasse und Holbeinstrasse in Zürich. Zum Bilanzstichtag belaufen sich die annualisierten Mieterträge auf CHF 9.1 Mio. gegenüber CHF 8.3 Mio. im Vorjahr. Der Anstieg von CHF 0.8 Mio. ist hauptsächlich auf die vollständige Wiedervermietung der Flächen im Objekt Holbeinstrasse 22 zurückzuführen. In diesem Zusammenhang sind denn auch der Rückgang der Leerstandsquote von 15.7% auf 7.9% zu sehen. Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) des Gesamtportfolios beträgt 3.5 Jahre.
Portfolio Übersicht
Die Liegenschaften im Überblick
Vermietungen
Die Vermietungssituation vor allem für Büroflächen hat sich nach den beiden Lockdowns in den Frühjahren 2020 und 2021 weiter stabilisiert und an guten Lagen sogar verbessert. Insbesondere an Zentrumslagen ist die Nachfrage nach qualitativ guten Büroflächen erfreulich. Dies zeigt sich im Züblin Portfolio in der erfolgreichen Wiedervermietung der Holbeinstrasse 22, wo der Ansatz einer Multi-Tenant Belegung erfolgreich umgesetzt werden konnte. Die Liegenschaft ist ab dem 1. Juli 2022 wieder vollvermietet und konnte im Durchschnitt zu CHF 660/m2 exklusive Mietanreize an Unternehmen aus den Bereichen Sportmedizin, Asset Management und Treuhand vermietet werden. Im Badener Objekt TORRE an der Rütistrasse konnte mit dem Betreiber des Restaurant Torre ein 10-Jahresmietvertrag über die bestehende Mietfläche sowie über eine neu angemietete Fläche von 82 m2 im 9. Stock abgeschlossen werden. Nach dem Auszug eines grösseren Mieters in Egg, wurde die Fläche zu kleineren Büroeinheiten repositioniert. Mit diesem Konzept konnten bereits 230m2 von den 448m2 erfolgreich vermietet werden. Das Objekt Hofwiesenstrasse 370 in Zürich-Oerlikon ist vollvermietet. Mietverträge mit zwei langjährigen Mietern konnten um jeweils 5 und 10 Jahre verlängert werden. Auch für das Objekt Morgenstrasse 136 in Bern-Bümplitz zeigte sich erfreuliche Nachfrage. Nachdem es Ende 2021 nach intensiven Gesprächen mit einem führenden Anbieter im Bereich LifeScience unerwartet zum Abbruch der fortgeschrittenen Verhandlungen kam, zeigte sich Interesse anderer potenzieller Mieter. Massgeblich dafür erweisen sich der Standort mit direkter Anbindung an die Autobahn A1 sowie die hohe Ausbauflexibilität der Flächen.
Modulare Flächenkonzepte für maximale Flexibilität
Mit Blick auf die COVID-19 Auswirkungen war das Geschäftsjahr 2021/22 nur unwesentlich betroffen. Tangiert war im Rahmen des zweiten Lockdowns lediglich das Segment Gastronomie, welches in zwei Öffnungsschritten – Restaurant-Terrassen ab dem 19. April 2021 und die Innenbereiche ab dem 31. Mai 2021 - wieder öffnen konnte. Das Portfolio der Züblin generiert in diesem Bereich 3.4% der Mieteinnahmen. Die langfristigen Auswirkungen der Pandemie auf den Büroflächenmarkt zeichnen sich hingegen erst langsam ab. Homeoffice ist Post-COVID-19 nicht mehr wegzudenken und es wird immer deutlicher, dass sich hybride Arbeitsplatzumgebungen durchsetzen werden. Dies widerspiegelt sich ebenfalls in der erhöhten Nachfrage nach Flächen an sehr guten Lagen, wohingegen Bürostandorte an peripheren Lagen vermehrt unter Druck kommen. Daher ist Vermietungserfolg weiterhin vor allem von den Faktoren Lage und Qualität abhängig. Diesbezüglich sieht sich Züblin mit ihrem Portfolio gut positioniert.
Unsere bedeutendsten Mieter im Überblick
Mietertragsanalayse
Nachhaltigkeit
Der schonende Umgang mit Ressourcen und die Minimierung der CO2-Emissionen ist für Züblin zentral. Seit 2006 setzen wir uns mit Energieeffizienz und -monitoring auseinander und setzten dies bei den Kernsanierungen der Objekte an der Holbeinstrasse, der Gewerbestrasse in Egg sowie an der Morgenstrasse in Bern mit Bauten im Minergie-Standard um. Der Zertifizierungsgrad des Gesamtportfolios beträgt damit 50%. Mit dem Ziel, die CO2-Emissionen im Portfolio kontinuierlich weiter zu senken, soll in den nächsten Jahren in entsprechende Massnahmen investiert werden. Die Ausarbeitung eines Massnahmenkonzeptes basierend auf den gesammelten IST-Energiewerten erfolgt in Zusammenarbeit mit einem auf Energieberatung spezialisierten Unternehmen, damit die energetische Optimierung vorangetrieben und das CO2-Absenkungspotenzial vollumfänglich ausgeschöpft werden kann.
Ausblick
Die globale Wirtschaftserholung setzte sich nach dem zweiten Lockdown im Frühling 2021 weiter fort. Die Unsicherheiten bezüglich der weiteren Entwicklung relevanter makroökonomischer Faktoren haben allerdings zugenommen. Zum einen zeichnen sich als Langzeitfolge von COVID-19 inflationäre Tendenzen ab und zum anderen sind die Auswirkungen der gegenwärtigen geopolitischen Spannungen noch unklar. Die anfängliche Besorgnis bezüglich der Folgen der Pandemie, respektive die damit verbundenen Auswirkungen von Homeoffice auf den Büromarkt haben sich mittlerweile relativiert. Dennoch fahren wir gezielt mit unseren Massnahmen zur Förderung der Attraktivität unseres Flächenangebots fort, um den Ansprüchen an flexible Arbeitsplatzgestaltung gerecht zu werden und damit das Vermarktungspotenzial in vollem Umfang realisieren zu können. Ein weiterer Fokus bildet die erwähnte Umsetzung des Projekts zur Reduktion der CO2-Emissionen im Portfolio.
Der Transaktionsmarkt und die Bautätigkeiten bewegen sich schon länger wieder auf Vor-Pandemie-Niveau. Dies gilt vor allem für Immobilien mit soliden Mieteinnahmen in und um die wirtschaftlichen Ballungszentren. Züblin wird in diesem Transaktionsumfeld nur Zukäufe tätigen, welche langfristig zur Schaffung von Mehrwert beitragen. Im aktuellen Umfeld erwarten wir daher kurzfristig keine Zukäufe, beobachten den Markt jedoch weiterhin sehr sorgfältig.
Strategische Ausrichtung
Züblin konzentriert sich unverändert auf selektive Investitionen in Büroliegenschaften in ihren angestammten Kernmärkten, wobei der Fokus schwergewichtig auf dem Heimmarkt Schweiz liegt. Zukäufe werden im gegenwärtigen Marktumfeld nur dann getätigt, wenn sie die definierten Anlagekriterien erfüllen, das Portfolio nachhaltig ergänzen und langfristig die Schaffung von Mehrwert gewährleisten.
