4. Detaillierte Informationen zur Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung
4.1 Mietertrag
Der Ertrag aus Vermietung ist gegenüber dem Vorjahr um TCHF 708 gesunken. Ursächlich hierfür ist der Auszug eines grösseren Mieters im Objekt Holbeinstrasse in Zürich bereits im Januar 2021. Dadurch erhöhte sich in der Berichtsperiode einerseits der Leerstand und andererseits verringerte sich der Soll-Mietertrag infolge der Weitervermietung als Rohbaufläche (Wegfall einer vertraglich vereinbarten Amortisationskomponente für den Mieterausbau). Während des Geschäftsjahres konnte die Holbeinstrasse erfolgreich wiedervermietet werden. Die am Bilanzstichtag vertraglich erwarteten Mieterträge sind dadurch von CHF 8.3 Mio. auf CHF 9.1 Mio. gestiegen.
Nachfolgend die Übersicht über die fünf grössten Mieter, die im aktuellen Jahr 47.7% des Mietertrags generierten.
Die künftigen Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen zum Bilanzstichtag sind wie folgt kategorisiert:
Bei den Mietverträgen handelt es sich in der Regel um indexierte Verträge mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren. Einige Mietverträge enthalten Optionen zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, die in der vorstehenden Kategorisierung berücksichtigt wurden. Darüberhinaus bestehen unbefristete Mietverträge im Umfang von TCHF 567 (Vorjahr TCHF 559), die in der Regel eine Kündigungsfrist von 3 bis 6 Monaten enthalten.
4.2 Liegenschaftsaufwand
Der gesamte Liegenschaftsaufwand hat sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 266 verringert und ist hauptsächlich auf das Insourcing der Immobilienverwaltung zurückzuführen. Seit dem 1. Januar 2021 werden die Liegenschaften wieder in eigener Regie und mit eigenem Personal verwaltet. Die verbleibenden TCHF 22 in der Position externe Verwaltung resultieren aus der STWEG-Verwaltung des Objektes Hofwiesenstrasse.
4.3 Personalaufwand
Der Personalaufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um TCHF 503. Dies betrifft im Wesentlichen Einmaleffekte infolge personeller Veränderungen sowie die Erweiterung des Verwaltungsrates um ein Mitglied. Während im Vorjahr pandemiebedingt auf erfolgsabhängige Vergütungen weitgehend verzichtet wurde, konnte aufgrund der guten Vermietungsabschlüsse und der Senkung der Leerstandsquote für das Berichtsjahr eine leistungsabhängige Vergütung beschlossen werden.
Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für pauschalisierte Spesen von Mitarbeitenden und Verwaltungsratsmitgliedern. Ebenfalls in diese Position fallen die Prämie für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen des bestehenden Personals.
4.4 Verwaltungsaufwand
Die Verwaltungsaufwendungen haben sich um TCHF 41 bzw. 4,7% erhöht. Im Geschäftsjahr führten Einmaleffekte im Bereich Unternehmenskommunikation zur Erhöhung der Position Investor-Relations von TCHF 44.
Sonstige Erträge
Die sonstigen Erträge von TCHF 143 (Vorjahr TCHF 0) betreffen im Wesentlichen den Zahlungseingang einer abgeschriebenen Insolvenzforderung in der Gesellschaft Züblin Real Estate Holding NV sowie eine nachträglich realisierte Kaufpreisanpassung im Zusammenhang mit dem Verkauf des Deutschen Portfolios im Jahr 2017.
4.5 Finanzaufwand und -Ertrag
Die Finanzaufwendungen betreffen im Wesentlichen Zinsen für das Hypothekardarlehen. Diese haben sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 21 erhöht. Die Erhöhung resultiert aus der Refinanzierung des Portfolios zum 31. März 2022. In diesem Zusammenhang wurden die noch bis zur ursprünglichen Laufzeit des Kreditvertrages im September 2022 abgegrenzten Abschlussgebühren von TCHF 31 vorzeitig aufgelöst.
4.6 Ertragssteuern
Ertragssteuern
Im Geschäftsjahr 2021/22 fielen keine laufenden Ertragssteuern an. Im Vorjahr betraf der laufende Steueraufwand eine Nachzahlung für das Geschäftsjahr 2017/18.
Die Aufwendungen für latente Ertragssteuern betragen TCHF 3ʼ268 (Vorjahr TCHF 1ʼ247). Ursächlich für den Anstieg ist eine um TCHF 1ʼ464 höhere Zuführung zu den latenten Steuerverbindlichkeiten im Zusammenhang mit den Bewertungsgewinnen der Anlageliegenschaften sowie eine Zuführung in Höhe von TCHF 804 für latente Steuern auf temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Tochtergesellschaften.
Insgesamt resultierte im Geschäftsjahr 2021/22 ein Ertragssteueraufwand in Höhe von TCHF 3ʼ268 (Vorjahr TCHF 1ʼ257).
Die nachfolgende Tabelle stellt eine Überleitung der Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz zur Ertragssteuer gemäss Erfolgsrechnung dar:
Überleitung der Ertragssteuer
Bei den Steuern sind sowohl bei den laufenden Ertragssteuern als auch bei den latenten Steuern Annahmen notwendig. Diese beziehen sich auf die folgenden Sachverhalte:
Laufende Ertragssteuern
Die Züblin Gruppe ist in der Schweiz und in den Ländern, wo ihre Tochtergesellschaften operiativ sind, ertragssteuerpflichtig. Die Ermittlung der Rückstellung für Ertragssteuern in diesen verschiedenen Steuergesedtzgebungen erfordert wesentliche Annahmen und Schätzungen der Geschäftsleitung, da die Ermittlung der definitiven Steuern bei vielen Transaktionen und Kalkulationen unsicher ist.
Latente Ertragssteuern
Bei der Berechnung der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften in der Schweiz wird auch die Grundstückgewinnsteuer mit einbezogen. Diese ist abhängig von der erwarteten Haltedauer, die wie folgt berücksichtigt wird: Für Anlageliegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt die effektive Haltedauer plus 1 Jahr. Für die übrigen Anlageliegenschaften gilt eine solche von 15 Jahren oder die effektive Haltedauer, sofern diese mehr als 15 Jahre beträgt. Auch bei der Aktivierung von latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen sind Annahmen notwendig. Die Aktivierung erfolgt nur dann, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft wahrscheinlich ist. Die Beurteilung einer wahrscheinlichen Verrechnung zukünftiger Verluste basiert auf den aus den Bewertungen der Anlageliegenschaften hervorgehenden zukünftigen Geldflüssen zusammen mit Schätzungen der Geschäftsleitung über die Wahrscheinlichkeit der Nutzung dieser Verlustvorträge in zukünftigen Perioden. Auf dieser Grundlage wird die erwartete Realisierbarkeit für jedes latente Steueraktivum festgelegt und zu jedem Bilanzstichtag neu bewertet und erfasst.
4.7 Erfolg pro Aktie
Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen. Die durchschnittliche Anzahl dividenberechtigter Aktien ermittelt sich unter Einbezug von 2ʼ380 eigenen Aktien.
