2.5 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

2.5.1 Erfolgsrechnung

Mieterträge

Die Mieterträge beinhalten die eingenommenen Mieten nach Abzug aller Leerstandausfälle. Bei Mietverträgen, die als operatives Leasing einzustufen sind, werden die Mieten periodengerecht über die Laufzeit des Mietvertrags erfasst. Züblin hält derzeit keine Mietverträge, die als Finanzierungsleasing zu klassieren sind. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z.B. mieterspezifische Ausbauten oder mietfreie Perioden) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Mietvertrags als Anpassung des Ertrags aus Vermietung erfasst. 

Liegenschaftsaufwand

Der Liegenschaftsaufwand beinhaltet Kosten im direkten Zusammenhang mit den Anlageliegenschaften wie Verwaltungsaufwand, Forderungsverluste, Versicherungen, nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten, Rechtsberatung, Steuern und andere Gebühren.

Unterhalt und Reparaturen

Als Unterhalt und Reparaturen gelten diesbezügliche Kosten für Anlageliegenschaften, die im Berichtsjahr angefallen sind. Sie werden der Erfolgsrechnung belastet. Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert und sind in den Bewertungen berücksichtigt.

Personalaufwand

Der Personalaufwand beinhaltet Löhne, Gehälter und Sozialaufwendungen von Mitarbeitenden sowie die entrichteten Entschädigungen an den Verwaltungsrat.

Verwaltungsaufwand

Im Verwaltungsaufwand sind sämtliche, den einzelnen Immobilien nicht direkt belastbaren Kosten enthalten. Dieser Aufwand beinhaltet Kosten für die Rechts- und Steuerberatung sowie sonstige Beratung, Revision und Bewertung, sonstige Steuern (insbesondere Kapitalsteuer) sowie weitere Gemeinkosten. 

Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften

Das Ergebnis aus Verkäufen errechnet sich aus der Differenz zwischen den Nettoverkaufserlösen und dem zuletzt ausgewiesenen Marktwert der entsprechenden Anlageliegenschaft zuzüglich der bis zum Verkauf getätigten Investitionen. Das Ergebnis wird zum Zeitpunkt des Übergangs der Kontrolle realisiert. Dieser Zeitpunkt entspricht normalerweise der Vertragsunterzeichnung beim Notar oder der Grundbucheintragung.

Marktwertveränderungen der Anlageliegenschaften

Veränderungen des Marktwerts von Anlageliegenschaften werden gemäss IAS 40 in der Erfolgsrechnung berücksichtigt.

Finanzaufwand

Der Finanzaufwand besteht hauptsächlich aus den Fremdkapitalzinsen. Die erfolgswirksame Erfassung der Fremdkapitalzinsen erfolgt periodengerecht auf Basis der Effektivzinsmethode. 

Ertragssteuern

Die Ertragssteuern setzen sich zusammen aus laufenden und latenten Ertragssteuern. Sie werden erfolgswirksam erfasst, ausser sie sind Teil einer Transaktion, die in der Gesamtergebnisrechnung oder im Eigenkapital abzubilden sind. In diesem Fall werden die Ertragssteuern analog der zugrunde liegenden Transaktion ebenfalls in der Gesamtergebnisrechnung oder im Eigenkapital erfasst. Die laufenden Ertragssteuern setzen sich aus den geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Erfolg, berechnet anhand der am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen, den Gewinnsteuern auf erfolgten Anlageliegenschaftsverkäufen sowie den Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre zusammen. In Bezug auf latente Steuern verweisen wir auf Latente Steuerguthaben und -verbindlichkeiten in Anmerkung 2.5.2.

2.5.2 Bilanz

Fair-Value-Hierarchie

Die Bewertung der Anlageliegenschaften sowie der Finanzinstrumente erfolgt anhand einer dreistufigen Fair-Value- Hierarchie. Die Unterscheidung erfolgte auf folgender Grundlage:

1. Stufe 1 – Bewertung anhand von beobachtbaren Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument
2. Stufe 2 – Bewertung anhand von beobachtbaren Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt beobachtbaren Inputparametern basieren
3. Stufe 3 – Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren

Anlageliegenschaften

Die Anlageliegenschaften werden gemäss IAS 40 zum Marktwert («Fair Value») bilanziert.

Für die Angaben zur Bewertungsmethode sowie den wesentlichen Einschätzungen und Annahmen siehe auch Anmerkung 5.1. 

Käufe werden zu Anschaffungskosten einschliesslich Nebenkosten erfasst. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Anlageliegenschaften zu Marktwerten bilanziert. Die Ermittlung der Marktwerte wird halbjährlich durch eine externe, unabhängige Liegenschaftsbewertungsfirma durchgeführt. Die Bewertungen erfolgen anhand der Discounted-Cash-Flow-Methode nach dem «Highest and Best Use»-Konzept gemäss IFRS 13. Die Veränderung des Marktwerts bzw. die Differenz zum Anschaffungswert bei erstmaliger Bewertung wird erfolgswirksam verbucht. Aufwendungen, die nach dem Kauf einer Anlageliegenschaft entstanden sind, werden aktiviert, wenn daraus ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen entsteht. Alle weiteren Unterhalts- und Reparaturkosten werden der Erfolgsrechnung belastet. 

Anlageliegenschaften werden ausgebucht, wenn sie verkauft wurden oder nicht mehr zur dauerhaften Nutzung zur Verfügung stehen. Ergebnisse aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften werden im Jahr der Veräusserung unter dieser Position in der Erfolgsrechnung erfasst.

In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungskriterien oder -prozessen im Zusammenhang mit IFRS 13 und es fanden keine Umklassierungen innerhalb der Fair-Value-Hierarchie statt. Die per 31. März 2021 zum Fair Value bilanzierten Anlageliegenschaften qualifizieren sich zum 31. März 2022 unverändert als Fair Value der Kategorie 3.

Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt

Gemäss IFRS 5 werden die zum Verkauf bestimmten Anlageliegenschaften in der Bilanz in einer separaten Position «Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt» im Umlaufvermögen ausgewiesen. Die Umgliederung erfolgt, wenn die folgenden Punkte erfüllt sind:

1. formeller Verkaufsentschluss des Verwaltungsrats
2. aktive Vermarktung und kurzfristige Verkaufsabsichten
3. Einschätzung der Gruppenleitung, dass der Verkauf innerhalb der nächsten zwölf Monate mit hoher Wahrscheinlichkeit stattfinden wird

Die Bewertung erfolgt auch nach der Umgliederung gemäss den obigen Bewertungsvorschriften.

Mobilien

Mobilien werden zum Anschaffungswert abzüglich kumulierter Abschreibungen bilanziert. Büroausbau und Büromobiliar werden linear über zehn bzw. fünf Jahre und die EDV-Anlagen über drei Jahre abgeschrieben. Mindestens zu jedem Bilanzstichtag wird beurteilt, ob es Anhaltspunkte oder Hinweise gibt, die eine Wertbeeinträchtigung von Mobilien vermuten lassen. Falls Anzeichen bestehen, dass der Buchwert nicht mehr realisierbar ist, wird die Differenz zwischen dem Buchwert dieses Vermögenswerts und dem realisierbaren Wert abgeschrieben.

Latente Steuerguthaben und -verbindlichkeiten

Latente Steuern werden unter Anwendung der Balance-Sheet-Liability-Methode auf den am Bilanzstichtag bestehenden, temporären Differenzen zwischen dem Buchwert von Vermögenswerten oder Schulden in der konsolidierten Jahresrechnung und den im Steuerabschluss berücksichtigten Werten berechnet. Die Berechnung der latenten Steuerguthaben und -verbindlichkeiten erfolgt zu den lokalen Steuersätzen und -gesetzen, die bei der Realisierung gültig sind. Dabei wird bei den Schweizer Anlageliegenschaften eine Haltedauer von mindestens fünfzehn Jahren in die Berechnung der latenten Steuern miteinbezogen. Latente Steuerguthaben werden für alle noch nicht genutzten Verlustvorträge und Steuergutschriften in dem Masse erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, um mit den Verlustvorträgen und Steuergutschriften verrechnet zu werden. Es werden keine latente Steuerverbindlichkeiten für temporäre Differenzen in Bezug auf nicht ausgeschüttete Gewinne von Tochtergesellschaften gebildet, da die Züblin Gruppe über das Aufheben der temporären Differenzen entscheiden kann und es wahrscheinlich ist, dass diese Differenzen in absehbarer Zeit nicht aufgehoben werden. Latente Steuerguthaben und latente Steuerverbindlichkeiten werden miteinander verrechnet, wenn eine rechtliche Grundlage besteht und sich die latenten Steuern auf Gesellschaften der gleichen Organschaft wie auch auf die gleiche Steuerbehörde beziehen.

Finanzinstrumente

IFRS 9 enthält vier Klassifizierungskategorien für finanzielle Vermögenswerte:

1. zu fortgeführten Anschaffungskosten 
2. erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis mit Recycling (Schuldinstrumente)
3. erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis ohne Recycling (Eigenkapitalinstrumente)
4. erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert

Die Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz hängt von den vertraglichen Cashflow-Charakteristika des finanziellen Vermögenswertes und dem Geschäftsmodell des Konzerns zu dessen Verwaltung ab. Züblin Gruppe verfügt per Stichtag über keine finanziellen Vermögenswerte, die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgswirksam zum Fair Value bilanziert. In letztere Kategorie fallen zu Handelszwecken gehaltene Finanzpassiva, sämtliche Derivate mit negativem beizulegenden Zeitwert sowie Verbindlichkeiten, für welche die Fair-Value Option ausgeübt wurde. Die Züblin Gruppe verfügt per Stichtag über keine finanziellen Verbindlichkeiten, welche zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden.

Erfassung: Bei den finanziellen Vermögenswerten erfolgt die Erfassung, wenn die Züblin Gruppe ein vertragliches Recht auf den Erhalt von flüssigen Mitteln oder anderer Finanzinstrumente hat. Im Falle einer finanziellen Verbindlichkeit erfolgt die Erfassung, wenn eine vertragliche Verpflichtung für eine Zahlung oder die Abtretung eines finanziellen Vermögenswerts besteht.

Ausbuchung: Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Ansprüche auf Zahlungen auslaufen bzw. beglichen wurden, oder wenn andere finanzielle Vermögenswerte mit allen bedeutenden Risiken und Nutzen übertragen werden. Die finanziellen Verbindlichkeiten werden bei Zahlung oder Abtretung eines finanziellen Vermögenswerts ausgebucht.

Bewertung: Die erstmalige Bewertung aller für die Züblin Gruppe relevanten Finanzinstrumente erfolgt zum Marktwert zuzüglich direkt zurechenbarer Transaktionskosten, ausser für die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumente. Die Folgebewertung basiert auf der von der Gesellschaft verwendeten Kategorien, wie vorstehend aufgeführt.

Finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten

Diese Kategorie beinhaltet Darlehen und Forderungen sowie liquide Mittel. Der Konzern bewertet finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten, wenn beide der folgenden Bedingungen erfüllt sind: Der finanzielle Vermögenswert wird mit dem Ziel, ihn bis zur Endfälligkeit zu halten, gehalten, um die vertraglichen Cashflows zu erzielen. Und die vertraglichen Bedingungen des finanziellen Vermögenswertes führen zu bestimmten Zeitpunkten zu Cashflows, die ausschließlich Kapital- und Zinszahlungen darstellen. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. Diese werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich allfälliger Wertberichtigungen ermittelt. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn der Vermögenswert ausgebucht, modifiziert oder wertgemindert ist. Die folgenden Aktiven der konsolidierten Jahresrechnung sind dieser Bewertungskategorie zugeordnet:

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen allen Forderungen, die aus der Vermietung der Anlageliegenschaften entstehen.

Sonstige langfristige Forderungen
Bei den sonstigen langfristigen Forderungen handelt es sich um Mieterdarlehen, die über die Laufzeit des Mietvertrages zurückbezahlt werden. 

Sonstige kurzfristige Forderungen
Sonstige kurzfristige Forderungen beinhalten zum einen Forderungen, die nicht im Zusammenhang mit der Vermietung von Anlageliegenschaften stehen. Dies sind vor allem Anzahlungen sowie Bankguthaben, die nicht innerhalb von drei Monaten frei verfügbar sind. Darüber hinaus sind verauslagte, noch nicht abgerechnete Heiz- und Nebenkosten in dieser Position ausgewiesen. 

Wertminderungen von Forderungen

Finanzielle Vermögenswerte sind wertgemindert, wenn objektive Hinweise dafür vorliegen, dass sich die künftigen Cash-Flows negativ verändert haben. Bei Mieterforderungen und -darlehen können objektive Hinweise auf eine Wertminderung in folgenden Fällen bestehen: i) erhebliche finanzielle Schwierigkeiten des Emittenten oder der Gegenpartei, ii) Ausfall oder Verzug von Zins- und/oder Kapitalzahlungen und iii) Wahrscheinlichkeit, dass die Gegenpartei insolvent wird. Forderungen aus Mietverhältnissen sind i.d.R. per 1. des Monats bzw. Quartals fällig. Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen sind 30 Tage nach Rechnungsdatum fällig. Für überfällige Forderungen werden keine Zinsen berechnet. Forderungen, welche mehr als 90 Tage überfällig sind, werden einzeln beurteilt. Die Wertberichtigung für zu erwartende Verluste basiert auf einer Einzelbeurteilung unter Berücksichtigung allfälliger vorhandener Sicherheiten (z.B. Mietzinsdepots) und berücksichtigt zudem entsprechende historische Erfahrungswerte sowie die Bonität der Gegenpartei.

Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel umfassen Barbestände und Bankguthaben sowie kurzfristige Geldmarktanlagen mit einer Laufzeit von weniger als drei Monaten.

Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten

Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten sind nicht derivative Finanzinstrumente mit festen oder bestimmbaren Zahlungen. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode; dabei werden die Gewinne und Verluste dieser Positionen erfolgswirksam erfasst, wenn sie ausgebucht oder verzinst werden. Die folgenden Passiven der konsolidierten Jahresrechnung sind dieser Bewertungskategorie zugeordnet:

Hypotheken
Hypotheken sind grundpfandgesicherte Darlehen, die für den Erwerb einer Anlageliegenschaft aufgenommen werden. Das Hypothekarportfolio der Züblin Gruppe kann sowohl variabel als auch fest verzinst werden. Unterschieden wird zwischen langfristigen und kurzfristigen Hypotheken, basierend auf zukünftigen Rückzahlungen. Rückzahlungen oder Ausstände, die innerhalb der nächsten zwölf Monate fällig sind, werden als kurzfristig eingestuft, während der Rest als langfristig gilt. Wird eine Anlageliegenschaft als zum Verkauf bestimmt ausgewiesen, wird auch die Hypothek als zum Verkauf bestimmt im kurzfristigen Fremdkapital ausgewiesen. Die Hypotheken werden in der gleichen Währung abgeschlossen wie die der Investitionen.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich um Verpflichtungen, die entweder im Zusammenhang mit den Anlageliegenschaften entstehen wie bspw. Vermietungsaktivitäten oder Renovationen oder den Gemeinkosten zuzuschreiben sind. 

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
Hier werden sämtliche sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dies sind vor allem vereinnahmte Mietvorauszahlungen, MwSt-Verbindlichkeiten sowie diverse Abgrenzungen.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung, basierend auf Ereignissen in der Vergangenheit, besteht, die wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird, der auch zuverlässig geschätzt werden kann. Die Rückstellungen werden regelmässig überprüft und falls notwendig angepasst. Sie entsprechen der gegenwärtig bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtungen.

Eigenkapital

Das Eigenkapital unterteilt sich in Aktienkapital, Kapitalreserven, Gewinnreserven, Eigene Aktien, Reserven für Cash Flow Hedges und Währungsdifferenzen. Als Aktienkapital wird das nominelle Aktienkapital ausgewiesen, alle Aktien sind liberiert und einbezahlt. Nennwertrückzahlungen werden grundsätzlich über das Aktienkapital erfasst. Sämtliche Gewinne und Verluste der Erfolgsrechnung werden in den Gewinnreserven erfasst. Sonstige Veränderungen werden als Veränderung der Kapitalreserven verbucht.

Eigene Aktien

Eigene Aktien werden zu Anschaffungskosten auf dem Konto «Eigene Aktien» erfasst und vom Eigenkapital abgezogen. Beim Verkauf wird der gleiche Betrag dem Konto «Eigene Aktien» wieder gutgeschrieben, Gewinne und Verluste werden mit den Gewinnreserven verrechnet.

Pensionsverpflichtungen

Die Züblin Gruppe hat einen leistungsorientierten Pensionsplan in der Schweiz. Dieser Plan wird im Allgemeinen durch Zahlungen an Versicherungsgesellschaften finanziert. Ein leistungsorientierter Plan ist ein Pensionsplan, der kein beitragsorientierter Plan ist. Normalerweise definieren leistungsorientierte Pläne einen Betrag an Pensionsleistungen, den ein Arbeitnehmer im Ruhestand erhält. Dieser hängt gewöhnlich von einem oder mehreren Faktoren ab wie z.B. Alter, Jahre im Betrieb und Entschädigung. 

Die in der Bilanz ausgewiesene langfristige Verpflichtung für leistungsorientierte Pensionspläne entspricht dem Zeitwert der leistungsorientierten Verpflichtung zum Bilanzstichtag abzüglich des Marktwerts des Planvermögens. Die leistungsorientierte Verpflichtung wird jährlich durch unabhängige Aktuare mit der «Projected Unit Credit»-Methode berechnet. Der Zeitwert der leistungsorientierten Verpflichtung wird durch die Diskontierung der geschätzten zukünftigen Geldflüsse festgelegt. Dafür werden Zinssätze von hochwertigen Unternehmensanleihen verwendet, die in der Währung denominiert sind, in der die Leistungen gezahlt werden und deren Fälligkeiten in etwa jenen der zugehörigen Pensionsverpflichtungen entsprechen. 

2.5.3 Segmentberichterstattung (IFRS 8)

Die interne Berichterstattung der Züblin Gruppe erfolgt in Form von Gesamtunternehmenszahlen. Sie weist keine Unterscheidung nach Nutzungsart der Gebäude oder deren geographische Lage auf. Auch wird kein «Corporate» Bereich separat ausgeschieden. Demnach stellt die gesamte Züblin Gruppe ein operatives Segment dar.