5. DETAILLIERTE INFORMATIONEN ZUR BILANZ
5.1 Anlageliegenschaften
Im Geschäftsjahr 2021/22 erhöhte sich der Wert der Anlageliegenschaften um TCHF 6ʼ360. Die Wertveränderung von 2.9% resultiert primär aus der positiven Marktwertveränderung, welche sich neben der Leerstandsreduktion durch neue Mietvertragsabschlüsse, auf eine weitere Senkung der Diskontierungssätze bezieht. Zudem sind TCHF 1ʼ000 auf wertvermehrende Investitionen zurückzuführen.
Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) per 31. März 2022 beträgt 3.5 Jahre (Vorjahr 3.8 Jahre).
Die Anlageliegenschaften werden halbjährlich durch Jones Lang LaSalle AG (JLL) bewertet. Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden «Fair Value» findet das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) Anwendung. Dabei wird der «Fair Value» einer Anlageliegenschaft durch die Summe der ab dem Bewertungsdatum zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge und dem diskontierten Exitwert bestimmt. Für die ersten zehn Jahre wird eine detaillierte Cashflow-Prognose erstellt, während für die anschliessende Restlaufzeit auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exitwert) ermittelt wird. Auf Basis der bestehenden Mietverhältnisse und Annahmen über Wiedervermietungen zu heute erzielbaren Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten der laufenden Verträge die erwarteten Bruttomieterträge ermittelt. Der Bruttomietertrag wird um die objektspezifischen, nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten sowie um allfällige Instandhaltungen und für Neuvermietungen erforderliche Renovationen reduziert. Die Diskontierung erfolgt pro Anlageliegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.
Züblin ist derzeit ausschliesslich in der Anlagekategorie Büro und vorwiegend im Wirtschaftsraum Zürich investiert. Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungssatz beträgt 3.61% per 31. März 2022 (Vorjahr 3.76%), in der Bandbreite von 3.10% bis 5.10% (Vorjahr 3.25% bis 5.10%). Der durchschnittliche kapitalgewichtete Kapitalisierungssatz beträgt 3.11% (Vorjahr 3.26%), in der Bandbreite von 2.60% bis 4.60% (Vorjahr 2.75% bis 4.60%).
Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Sensitivitätsanalyse der beiden Parameter Diskontierungssatz und Marktmiete, welche einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anlageliegenschaften haben.
Bewertungseffekte bei Veränderungen der Marktmieten (Auswirkungen bis zu einer maximalen Änderung von ±8% Prozent):
Bewertungseffekte bei Veränderungen der Diskontierungssätze (Einflüsse in Schritten von ±10 Basispunkten):
Grundlagen und Annahmen zur Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem Immobilienbewertungsbericht entnommen werden.
Die Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit den erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange sind im Portfolio-Teil zu finden. Diese zusätzlichen Informationen sind integrierter Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.
5.2 Mobilien und Software
5.3 Latente Steuerguthaben und -Verbindlichkeiten
5.4 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
5.5 Flüssige Mittel
Am Bilanzstichtag verfügte die Gruppe über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von TCHF 2ʼ907
(Vorjahr TCHF 2ʼ239).
5.6 Aktienkapital
Aktienkapital
Per 31. März 2022 bestanden 3ʼ318ʼ027 ausgereichte Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50, was einem Aktienkapital von TCHF 74ʼ656 entspricht. In den Geschäftsjahren 2021/22 und 2020/21 blieb die Kapitalstruktur unverändert.
Eigene Aktien
Die Gesellschaft besitzt per 31. März 2022 insgesamt 2ʼ380 eigene Aktien. Im Geschäftsjahr 2021/22 wurden weder eigene Aktien gekauft noch verkauft. Die eigenen Aktien werden als Minusposten im Eigenkapital zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Per 31. März 2022 beläuft sich der Posten unverändert auf TCHF 63.
Ausschüttung aus gesetzlicher Kapitaleinlagereserve
Die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG vom 22. Juni 2021 beschloss eine steuerfrei Ausschüttung aus gesetzlichen Kapitaleinlagereserven von CHF 1.00 pro dividendenberechtige Namenaktie. Dies entspricht einem Gesamtbetrag von TCHF 3ʼ316. Am 28. Juni 2021 erfolgte die Auszahlung in Höhe von TCHF 1ʼ934 zugunsten der Aktionäre. Die auf die Lamesa Holding SA entfallende Ausschüttung wurde, wie bereits seit 2018, in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» passiviert.
5.7 Zukünftige vertragliche Fälligkeiten
Nicht diskontierte Zahlungsabflüsse bestehender Verbindlichkeiten per 31. März 2022:
Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt. Die Fälligkeiten der Hypotheken haben sich infolge Ablösung des alten Rahmenkreditvertrages zum 31. März 2022 um 7 Jahre verlängert.
5.8 Finanzinstrumente nach Kategorien
Buchwerte und beizulegende Zeitwerte aller bilanzierten Finanzinstrumente gemäss IFRS 13
Da die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten und finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten in den meisten Fällen eine angemessene Näherung für den Marktwert widerspiegeln, sind die beizulegenen Zeitwerte nur aufgeführt, wenn Abweichungen zum Buchwert bestehen.
Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.
Die einzige Finanzposition, welche Züblin zurzeit hält, ist die Hypothek. Unter 5.9 Hypotheken wird im Detail darauf eingegangen.
5.9 Hypotheken
Zum 31. März 2022 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in Höhe von TCHF 100 (Vorjahr TCHF 100). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.
Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value (LTV) und Eigenkapitalquote) vorsehen. Nachfolgend die aktuell geltenden Finanzkennzahlen:
Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Verletzungen haben unterschiedliche Konsequenzen und können unter anderem in einer Erhöhung des Zinssatzes oder einer (Teil-)Rückzahlung der Hypothek resultieren. Steigt der LTV über 60% an, hat die Gesellschaft die Möglichkeit, die Einhaltung der Finanzkennzahl wieder herzustellen. Die sogenannte «change of control»-Klausel sieht als Konsequenz die Fälligstellung des gesamten Darlehens vor, sofern die Züblin Immobilien Holding AG weniger als 50.1% der Stimmrechte oder Aktien an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft hält oder die Lamesa Holding SA die direkte oder indirekte Kontrolle über mehr als 41.65% der Stimmrechte oder Aktien an der Züblin Immobilien Holding AG ausübt. Eine Dekotierung der Züblin Immobilien Holding AG würde ebenfalls zu einer sofortigen Rückzahlung der ausstehenden Benützungen führen.
Unverändert zum Vorjahr hat die Gruppe sämtliche Covenants per Bilanzstichtag eingehalten.
Übersicht der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:
Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.
Züblin finanziert sich derzeit ausschliesslich über Hypotheken. Der Bilanzwert am 31. März 2022 beträgt TCHF 66’900 (Vorjahr TCHF 66’903). Die Veränderungen aus Finanzierungstätigkeiten im Geschäftsjahr betrafen Rückzahlungen in Höhe von TCHF 69’000 sowie Aufnahmen in Höhe von TCHF 68’900 unter Abzug von Bearbeitungsgebühren. Zahlungsunwirksame Veränderungen erfolgten im Rahmen der Auf- und Abzinsung (+TCHF 97).
5.10 Pensionsverpflichtungen
Die Züblin Gruppe verfügt über einen leistungsorientierten Pensionsplan gemäss IAS 19 in der Schweiz. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von TCHF 125 (Vorjahr TCHF 106) für diesen Vorsorgeplan erfasst.
Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institution verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch zusammen aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern. Ihm obliegt die Festlegung und Umsetzung der Anlagestrategie.
Auf der Grundlage der «Project Unit Credit»-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:
Der obige Betrag wird in der Bilanz unter «Pensionsverpflichtungen» ausgewiesen.
Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt verändert:
Aufgliederung des Pensionsaufwands:
Die gewichtete durchschnittliche Duration der leistungsorientierten Pläne beträgt 14.7 Jahre (Vorjahr 16.1 Jahre).
Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:
Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:
Für die wichtigsten Annahmen für die Berechnung der Pensionsverpflichtung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter gleich bleibenden übrigen Annahmen erstellt:
Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.
5.11 Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen
Unverändert zum Vorjahr hat Züblin im Berichtsjahr keine Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen.
5.12 Nahestehende Personen
Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr:
- Verwaltungsrat
- Mitglieder der Gruppenleitung
- Lamesa Holding SA, Panama
Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2022
Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 5.14 im Detail offengelegt.
Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären
Unbezahlte Dividende gegenüber Aktionär
Per 31. März 2022 hatte die Züblin Gruppe offene Verbindlichkeiten gegenüber der Lamesa Holding SA aus ausstehenden Dividenden in Höhe von TCHF 5ʼ527 (Vorjahr TCHF 4ʼ145). Weitere Angaben sind in Anmerkung 5.6 offengelegt. Die in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» ausgewiesene Verbindlichkeit ist nicht verzinslich.
Darüber hinaus gab es im Geschäftsjahr 2021/22 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die im Anmerkung 5.13 offengelegten Entschädigungen hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte.
Organdarlehen
Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.
