5.1 Anlageliegenschaften

Im Geschäftsjahr 2021/22 erhöhte sich der Wert der Anlageliegenschaften um TCHF 6ʼ360. Die Wertveränderung von 2.9% resultiert primär aus der positiven Marktwertveränderung, welche sich neben der Leerstandsreduktion durch neue Mietvertragsabschlüsse, auf eine weitere Senkung der Diskontierungssätze bezieht. Zudem sind TCHF 1ʼ000 auf wertvermehrende Investitionen zurückzuführen.

Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) per 31. März 2022 beträgt 3.5 Jahre (Vorjahr 3.8 Jahre). 

Die Anlageliegenschaften werden halbjährlich durch Jones Lang LaSalle AG (JLL) bewertet. Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden «Fair Value» findet das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) Anwendung. Dabei wird der «Fair Value» einer Anlageliegenschaft durch die Summe der ab dem Bewertungsdatum zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge und dem diskontierten Exitwert bestimmt. Für die ersten zehn Jahre wird eine detaillierte Cashflow-Prognose erstellt, während für die anschliessende Restlaufzeit auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exitwert) ermittelt wird. Auf Basis der bestehenden Mietverhältnisse und Annahmen über Wiedervermietungen zu heute erzielbaren Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten der laufenden Verträge die erwarteten Bruttomieterträge ermittelt. Der Bruttomietertrag wird um die objektspezifischen, nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten sowie um allfällige Instandhaltungen und für Neuvermietungen erforderliche Renovationen reduziert. Die Diskontierung erfolgt pro Anlageliegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.

Züblin ist derzeit ausschliesslich in der Anlagekategorie Büro und vorwiegend im Wirtschaftsraum Zürich investiert. Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungssatz beträgt 3.61% per 31. März 2022 (Vorjahr 3.76%), in der Bandbreite von 3.10% bis 5.10% (Vorjahr 3.25% bis 5.10%). Der durchschnittliche kapitalgewichtete Kapitalisierungssatz beträgt 3.11% (Vorjahr 3.26%), in der Bandbreite von 2.60% bis 4.60% (Vorjahr 2.75% bis 4.60%).

Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Sensitivitätsanalyse der beiden Parameter Diskontierungssatz und Marktmiete, welche einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anlageliegenschaften haben. 

Bewertungseffekte bei Veränderungen der Marktmieten (Auswirkungen bis zu einer maximalen Änderung von ±8% Prozent):

Bewertungseffekte bei Veränderungen der Diskontierungssätze (Einflüsse in Schritten von ±10 Basispunkten):

Grundlagen und Annahmen zur Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem Immobilienbewertungsbericht entnommen werden.

Die Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit den erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange sind im Portfolio-Teil zu finden. Diese zusätzlichen Informationen sind integrierter Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.