Portfolio
In einem äusserst anspruchsvollen Marktumfeld erwirtschaftete Züblin im Geschäftsjahr 2020/21 einen Mietertrag von CHF 9.2 Millionen. Der Wert des Portfolios per 31. März 2021 beläuft sich auf CHF 218.7 Millionen.
Portfolioentwicklung
Der Gesamtwert des Portfolios per 31. März 2021 beläuft sich auf CHF 218.7 Mio. Dies entspricht einer Zunahme von CHF 0.8 Mio. gegenüber 31. März 2020. Die Wertveränderung von 0.4% bezieht sich hauptsächlich auf eine weitere Senkung der Diskontierungssätze, insbesondere für die Liegenschaften in der Stadt Zürich.
Zum Bilanzstichtag belaufen sich die annualisierten Mieterträge auf CHF 8.3 Mio. gegenüber CHF 9.4 Mio. im Vorjahr. Der Rückgang von CHF 1.1 Mio. ist auf den Auszug des zweitgrössten Mieters Roland Berger an der Holbeinstrasse zurückzuführen. Mit dem Auszug entfiel die Amortisationskomponente (Overrent). Die Miete wurde daher auf Marktniveau heruntergesetzt. In diesem Kontext ist denn auch die Erhöhung der Leerstandsquote von 8.2% auf 15.7% zu sehen. Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) des Gesamtportfolios beträgt 3.8 Jahre. Der WALT der fünf grössten Mieter liegt bei über fünf Jahren.
Das Portfolio in Zahlen
Die Liegenschaften im Überblick
Vermietungen in einem anspruchsvollen Mietmarkt
Generell hat sich die Situation auf dem Vermietungsmarkt im Vergleich zum Sommer 2020 leicht entspannt. Dennoch bleibt das Umfeld durch die Unklarheiten über die Folgen der Pandemie sowie die Frage über die Auswirkungen von Homeoffice auf den Flächenbedarf herausfordernd. Die Branche sieht sich dadurch mit einer gewissen Zurückhaltung bei der Anmietung von Büros konfrontiert und spürt Druck bei der Verlängerung von bestehenden, insbesondere von langfristigen Mietverträgen.
Offen, transparent und flexibel – Büroflächen mit Zukunftspotenzial
Züblin gelang es dennoch, mehrere Mietverträge erfolgreich abzuschliessen. Für die attraktive Erdgeschoss-Fläche an der Hardturmstrasse 76 konnte ein 10-Jahresvertrag mit einem renommierten Unternehmen im Bereich Baumanagement abgeschlossen werden. Im Badener Objekt Rütistrasse 3 konnten wir für 330 m2 einen 10-Jahresvertrag mit einem erfolgreichen kantons-/verwaltungsnahen Unternehmen abschliessen. Beide Unternehmen passen hervorragend in die bestehende Mieterstruktur der beiden Liegenschaften. Ferner werden im Hochhaus Torre an der Rütistrasse 3a in Baden Flächen zwecks Schaffung eines grosszügigeren Angebots zusammengelegt und mit modernen Nasszellen versehen. Mit der Flexibilisierung von Flächen versuchen wir, Mieterbedürfnisse aufzunehmen und unser Flächenangebot – wo möglich – entsprechend zu optimieren. Bei der Vermarktung der Holbeinstrasse 22 strebt Züblin anstelle der bisherigen Single-Tenant Auslegung eine stockwerkweise Vermietung an erstklassige Mieter an. Im Oktober 2020 erfolgte der Abschluss eines 5-Jahresvertrags für das Attika-Geschoss (170m2) an einen etablierten Effektenhändler. Für die Vermietung weiterer Etagen steht Züblin zur Zeit in fortgeschrittenen Verhandlungen und ist hinsichtlich weiterer Vertragsabschlüsse positiv gestimmt. Zwischenzeitlich wurden Teilflächen im Rahmen einer Interims-Nutzung bis Ende Sommer 2021 an einen Finanzdienstleister vermietet.
Unsere bedeutendsten Mieter im Überblick
Mietertragsanalayse
COVID-19 Einflüsse
Die durch die Schweizer Behörden verhängten Massnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie beeinflussten das Geschäftsjahr 2020/21 ab dem ersten Lockdown im Frühjahr 2020. Betroffen waren vor allem die Mietersegmente Gastronomie sowie Handel (Non-Food) bzw. Sport-/Freizeitaktivitäten. Das Portfolio der Züblin ist hinsichtlich der davor genannten Branchen mit 8% der Mieterträge nur geringfügig betroffen. Mit den tangierten Mietern konnte man tragfähige Lösungen vereinbaren, um die Mietverhältnisse nachhaltig und zukunftsgerichtet abzusichern. Die im ersten Halbjahr 2020/21 getroffenen Einschätzungen und Annahmen erwiesen sich als realistisch, so dass wir mit einer gewissen Zuversicht davon ausgehen, dass die Auswirkungen des zweiten Lockdowns hinsichtlich Mietzinsminderungen den bisherigen Umfang im angelaufenen Geschäftsjahr nicht überschreiten werden.
Branchen-Analyse der risikobehafteten Mieterträge nach Nutzungsart
Nachhaltigkeit
Environmental Social Governance (ESG) gewinnt in der Finanzwelt aber auch im Immobiliensektor zunehmend an Bedeutung. Züblin hat sich bereits im Jahr 2006 mit Energieeffizienz und -monitoring auseinandergesetzt und dies bei den Kernsanierungen ihrer Objekte an der Holbeinstrasse, der Gewerbestrasse in Egg sowie an der Morgenstrasse in Bern mit Bauten im Minergie-Standard umgesetzt. Dies entspricht einem Zertifizierungsgrad von 50% des Gesamtportfolios. Machbarkeitsstudien in Bezug auf die weitere Erhöhung der Energieeffizienz sind für das Geschäftsjahr 2021/22 vorgesehen.
Ausblick
Die Erholung der Schweizer Wirtschaft kam im Zuge des zweiten Lockdowns zu Beginn des Jahres ins Stocken. Mit welchen Entwicklungen zu rechnen ist, bzw. mit welchen Langzeitfolgen und Auswirkungen aus der Pandemie auf die Wirtschaft und den Immobiliensektor gerechnet werden muss, ist nach wie vor schwierig abzuschätzen. Züblin bleibt vorsichtig, aber dennoch optimistisch und geht von einer leichten Wirtschaftserholung für die zweite Jahreshälfte aus.
Das Züblin Portfolio befindet sich aufgrund seiner zentralen Lagen und diversifizierten Mieterstruktur weiterhin in einer stabilen Position. Unser Fokus liegt klar in der kontinuierlichen Überwachung und Analyse der gegenwärtigen Lage sowie der weiteren Optimierung des Portfolios, insbesondere der Reduktion des Leerstands. Der Transaktionsmarkt hat sich im letzten Frühling durch die Pandemie kurzzeitig verlangsamt, die Nachfrage hat sich jedoch bereits wieder auf Vor-Pandemie-Niveau erholt. Dies gilt vor allem für gute innerstädtische Lagen, welche neue Spitzenrenditen erzielen. In diesem Transaktionsumfeld wird Züblin nur Zukäufe tätigen, welche die Schaffung von Mehrwert ermöglichen.
Strategische Ausrichtung
Züblin konzentriert sich weiterhin auf selektive Investitionen in Büroliegenschaften in ihren angestammten Kernmärkten, wobei der Fokus schwergewichtig auf dem Heimmarkt Schweiz liegt. Zukäufe werden im gegenwärtigen Marktumfeld nur dann getätigt, wenn sie die definierten Anlagekriterien erfüllen, das Portfolio nachhaltig ergänzen und langfristig die Schaffung von Mehrwert gewährleisten.
