Brief an unsere aktionäre
Dr. Wolfgang Zürcher, VR-Präsident
Roland Friederich, CEO/CFO
Sehr geehrte Damen und Herren
Das Geschäftsjahr 2020/21 stand für Züblin unter den Einflüssen der COVID-19 Pandemie. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten und fehlenden politischen Rahmenbedingungen während des erstens Lockdowns im Frühjahr 2020 erfuhren in der zweiten Jahreshälfte zwar eine gewisse Entspannung, die erneuten Schliessungen Anfang 2021 verschärften die Lage für unsere betroffenen Mieter jedoch zusätzlich. Das kleine und solide Portfolio erwies sich in diesem angespannten Marktumfeld dank guter Standort- und Mieterqualität als resilient und unsere Einschätzung hinsichtlich der Auswirkungen auf den Geschäftsgang der Züblin als nachhaltig realistisch. Mit weiteren operativen Optimierungen gelang es nicht nur den Verwaltungsaufwand nochmals zu senken, sondern auch die Prozesse im Bereich des Asset- und Property-Managements sowie der Flächenvermarktung effektiver zu gestalten. Züblin darf damit insgesamt auf ein gutes Jahr zurückblicken.
Zum Portfolio
Der Gesamtwert des Züblin Portfolios belief sich am 31. März 2021 auf CHF 218.7 Millionen. Dies entspricht einer geringfügigen Wertzunahme in der Berichtsperiode von 0.4%. Im Portfolio befinden sich unverändert sechs Liegenschaften: fünf im Wirtschaftsraum Zürich, eine in Bern.
Trotz anspruchsvollem Marktumfeld und den COVID-19 Einflüssen beliefen sich die annualisierten Mieteinnahmen auf CHF 8.3 Millionen. Der Rückgang von CHF 1.1 Millionen gegenüber dem Vorjahr ist bedingt durch das Auslaufen des Mietvertrags unseres zweitgrössten Mieters im Objekt Holbeinstrasse in Zürich und den Wegfall der Amortisationskomponente (Mieterausbau). Damit verbunden stieg die Leerstandquote um 7.5% auf 15.7%. Entsprechend lag die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) am Bilanzstichtag bei 3.8 Jahren bzw. bei über fünf Jahren für unsere fünf grössten Mieter.
Die Unsicherheiten hinsichtlich den Auswirkungen des Homeoffice-Trends zeigten sich bei der Anmietung von Büros. Insbesondere für langfristige Verträge ist bei potenziellen Mietern eine gewisse Zurückhaltung erkennbar. Dennoch gelang es, mehrere Verträge mit erfolgreichen privaten und kantons-/verwaltungsnahen Unternehmen abzuschliessen. Zudem wurden bauliche Flächenoptimierungen zur Schaffung eines attraktiven Mietangebots umgesetzt. Die Vermarktung des Leerstands an der Holbeinstrasse zeigt erste Teilerfolge. Für die weitere, etagenweise Vermietung an erstklassige Mieter aus den Bereichen Finanzdienstleistungen und medizinische Praxisangebote sind die Verhandlungen fortgeschritten. Teilflächen wurden zudem für Interimsnutzungen zwischenvermietet.
Die behördlich verhängten Massnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie beeinflussten das Geschäftsjahr der Züblin ab dem ersten Lockdown im Frühjahr 2020. Mit unseren Mietern in den Segmenten Gastronomie sowie Handel und Freizeitaktivitäten konnten tragfähige Lösungen zur nachhaltigen Sicherung der Mietverhältnisse vereinbart werden. Die im ersten Halbjahr 2020/21 getroffenen Einschätzungen und Annahmen waren realistisch und führten dazu, dass die Auswirkungen des zweiten Lockdowns am Ende des Geschäftsjahrs ein unverändertes Bild zeigten und den bereits kommunizierten Umfang von 8% der Mieterträge nicht überschritten haben.
Zur Ertragslage
Im Geschäftsjahr 2020/21 hat Züblin ein gutes Unternehmensergebnis erwirtschaftet und schloss dieses mit einem Ergebnis von CHF 4.0 Millionen ab. Fortgesetzte operative Optimierungen trugen massgeblich dazu bei, dass der erwartete Rückgang des Ergebnisses auf Grund von Einmaleffekten im Vorjahr im Umfang von CHF 1.0 Millionen auf CHF 0.6 Millionen begrenzt werden konnte.
Der Netto Betriebsertrag sank im Jahresvergleich leicht um 1.2% und liegt bei CHF 8.3 Millionen (Vorjahr CHF 8.5 Millionen). Ursächlich hierfür sind geringere Mieterträge in Folge eines Mieterauszugs in der Holbeinstrasse (CHF 0.2 Millionen) sowie Mietzinsreduktionen im Zusammenhang mit dem pandemiebedingten Lockdown (TCHF 45).
Im operativen Bereich zeigten die im Vorjahr eingeleiteten personellen und organisatorischen Massnahmen Wirkung. Der Personal- und Verwaltungsaufwand liegt um 11.0% (CHF 0.3 Millionen) unter dem Vorjahreswert und beträgt CHF 2.7 Millionen (Vorjahr CHF 3.0 Millionen). Züblin ist schlank und flexibel organisiert und beschäftigt per 31. März 2021 sechs Mitarbeitende. Dank fortgeschrittener Digitalisierung hat sich diese Organisationsstruktur – gerade in Zeiten des Homeoffice – bewährt. Seit dem 1. Januar 2021 werden die Liegenschaften wieder in eigener Regie und mit eigenem Personal bewirtschaftet.
Die aktuelle Bewertung ergab eine positive Marktwertveränderung von CHF 0.3 Millionen (Vorjahr CHF 0.2 Millionen). Dabei profitierten insbesondere die Liegenschaften in der Stadt Zürich von der anhaltend hohen Nachfrage nach guten und zentralen Lagen.
Das Finanzergebnis betrug CHF 0.7 Millionen (Vorjahr CHF 0.6 Millionen) und betrifft vor allem die Hypothekarzinsen für die Rahmenfinanzierung. Der Anstieg resultierte aus Einmaleffekten im Vorjahr.
Der Steueraufwand betrifft im Wesentlichen latente Steuern. Im Vorjahr wurde eine Steuerrückstellung im Umfang von 0.3 Millionen aufgelöst.
Solide Bilanz – LTV unter 31%
Die Bilanzsumme belief sich am 31. März 2021 auf CHF 223.0 Millionen mit einer soliden Eigenkapitalquote von 60.0% (Vorjahr 59.1%). Das Immobilienportfolio wurde zum Ende des Geschäftsjahres mit CHF 218.7 Millionen bewertet. Fünf der sechs Anlageliegenschaften sind mit einer im September 2022 auslaufenden Rahmenfinanzierung im Umfang von CHF 118.0 Millionen finanziert. Diese ist per Bilanzstichtag in Höhe von CHF 67.0 Millionen in Anspruch genommen. Dies ergibt eine Belehnungsrate (LTV) von 30.6% (Vorjahr 33.4%). Am Bilanzstichtag betrugen die liquiden Mittel CHF 2.2 Millionen. Darüber hinaus verfügt die Gesellschaft über ein von der Generalversammlung genehmigtes Kapital in Höhe von CHF 37 Millionen für ihr weiteres Wachstum.
Dividende
Das Betriebsergebnis und die stabile Finanzlage der Züblin erlauben es, an der vom Verwaltungsrat angestrebten stabilen Dividendenpolitik festzuhalten und die Aktionäre am betrieblich erwirtschafteten Erfolg partizipieren zu lassen. Unverändert bleibt auch das Ziel, stets ausreichend verfügbare Mittel für Immobilieninvestitionen zum Ausbau des Portfolios zur Verfügung zu haben.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung 2021 die unveränderte Ausschüttung von CHF 1.00 pro Namenaktie aus der Kapitaleinlagereserve.
Verwaltungsrat und Geschäftsleitung
Mit der Wahl eines zusätzlichen Verwaltungsrats im Rahmen der a.o. Generalversammlung vom 21. Oktober 2020 setzt sich das Gremium aktuell aus vier Mitgliedern zusammen. Herr David Schärli vertritt den zweitgrössten Aktionär (10.21%) der Züblin. Im Übrigen bleibt die Zusammensetzung des Verwaltungsrats unverändert.
Die schlanke Management- und Organisationsstruktur der Züblin sowie die intensivierte Zusammenarbeit von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung trugen dazu bei, den Herausforderungen des anspruchsvollen Geschäftsjahrs 2020/21 erfolgreich zu begegnen.
Ausblick
Wenngleich die Einflüsse der Pandemie das operative Geschäft der Züblin nur unwesentlich betroffen haben, gehen wir davon aus, dass das Geschäftsjahr 2021/22 von den Auswirkungen und den sich fortsetzenden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Veränderungen beeinflusst sein wird. Wir sind jedoch zuversichtlich, dass sich die Konjunktur im weiteren Pandemieverlauf schrittweise erholen kann und unsere Mieter in die Lage bringt, ihre Tätigkeiten stufenweise wieder hochfahren und ihre unternehmerischen Ziele weiterverfolgen zu können.
Züblin selbst setzt sich für das angelaufene Geschäftsjahr folgende operativen und strategischen Ziele: zum einen soll mit gezielten Investitionen die Schaffung eines attraktiven Flächenangebots unterstützt und damit der Wert unserer Liegenschaften weiter gesteigert werden. Zum anderen bleibt der weitere Ausbau, d.h. der Ankauf von Bestandsimmobilien zur Vergrösserung des Portfolios, unverändert im Fokus. Die Herausforderungen im anhaltenden Tiefzins- bzw. Hochpreismarktumfeld mit unverändert hoher Nachfrage nach Immobilien an guten, zentralen Lagen in den Schweizer Wirtschaftszentren bleiben hoch. Für Ihr Wachstum hält Züblin an ihrer eher konservativ formulierten Strategie fest und investiert nur dann, wenn die vorgegebenen Anlagerichtlinien hinsichtlich Lagekriterien, Nutzungssegmente und Renditezielen erfüllt sind und die Investitionen langfristig und nachhaltig die Schaffung von Mehrwert für alle Anspruchsgruppen der Gesellschaft unterstützen.
Dank
Die Bedeutung tragfähiger Partnerschaften wurde uns allen in den vergangenen zwölf Monaten verstärkt ins Bewusstsein gerufen. Wir danken deshalb nicht nur unseren Aktionärinnen und Aktionären für Ihr Vertrauen, sondern auch unseren Kunden, Partnern und natürlich unseren Mietern und Mitarbeitenden für die gute, konstruktive und engagierte Zusammenarbeit, die zum vorliegenden guten Ergebnis der Züblin beigetragen hat.
Dr. Wolfgang Zürcher
Verwaltungsratspräsident
Roland Friederich
CEO / CFO
