4. DETAILLIERTE INFORMATIONEN ZUR BILANZ
4.1 Anlageliegenschaften
Im ersten Halbjahr 2019/20 erhöhte sich der Wert der Anlageliegenschaften um CHF 19.4 Mio. Ursächlich hierfür waren insbesondere wertvermehrende Investitionen in Höhe von CHF 16.5 Mio. Diese teilen sich auf in die Renditeliegenschaften Zürich-Oerlikon (CHF 15.6 Mio.) sowie Bern (CHF 0.9 Mio.).
Das positive Marktumfeld für Büroräumlichkeiten führte zu einer Wertsteigerung des Portfolios von CHF 3.0 Mio. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) sank im ersten Halbjahr von 4.3 Jahren auf 4.0 Jahren.
Grundlagen und Annahmen zur Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem Immobilienbewertungsbericht entnommen werden.
4.2 Eigenkapital
Aktienkapital
Die Zusammensetzung des Aktienkapitals hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2019/20 nicht verändert. Per 30. September 2019 bestehen 3 318 027 Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50. Dies entspricht einem Aktienkapital von insgesamt TCHF 74 656.
Eigene Aktien
Im Vorjahr fanden keine Transaktionen mit eigenen Aktien statt.
Die Veränderungen des Bestandes an eigenen Aktien hat einen Einfluss auf die Berechnung der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der Aktien. Die folgende Tabelle stellt die Ermittlung des Ergebnis pro Aktie zum Stichtag dar:
Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven
Die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG vom 18. Juni 2019 beschloss eine Ausschüttung aus den Kapitaleinlagereserven von CHF 1.00 pro Namenaktie. Dies entspricht einem Gesamtbetrag von TCHF 3 318. Am 24. Juni 2019 erfolgte eine Ausschüttung in Höhe von TCHF 1 936 zugunsten der Aktionäre. Die auf die Lamesa Holding SA entfallende Dividende wurde in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten» passiviert.
4.3 Zukünftige vertragliche Fälligkeiten
Die folgende Tabelle zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse der per 30. September 2019 bestehenden Verbindlichkeiten:
Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.
4.4 Hypotheken
Zum 30. September 2019 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von CHF 0.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.3 Mio.). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.
Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:
Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat unterschiedliche Konsequenzen und kann unter anderem in einer Erhöhung des Zinssatzes oder einer (Teil-)Rückzahlung der Hypothek resultieren. Steigt der LTV über 60% an, hat die Gesellschaft die Möglichkeit, die Einhaltung der Finanzkennzahl wiederherzustellen. Die sogenannte «change of control»-Klausel sieht als Konsequenz die Fälligstellung des gesamten Darlehens vor, sofern die Züblin Immobilien Holding AG weniger als 50.1% der Stimmrechte oder Aktien an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft hält.
Per Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.
Die folgende Tabelle zeigt die Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:
Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.
