5. DETAILLIERTE INFORMATIONEN ZUR BILANZ
5.1 Anlageliegenschaften
Die positive Wertentwicklung der Anlageliegenschaften von CHF 200.1 Mio. auf CHF 200.9 Mio. widerspiegelt das positive Vermietungsgeschäft der letzten zwölf Monate sowie das günstige Marktumfeld in den relevanten Mikromärkten. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) per 31. März 2019 beträgt 4.3 Jahre (Vorjahr 5.2 Jahre).
Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem umfassenden Immobilien-Bewertungsbericht entnommen werden.
Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit den erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange ist im Portfolio Abschnitt zu finden. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.
5.2 Latente Steuerguthaben und -Verbindlichkeiten
5.3 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
5.4 Flüssige Mittel
Per Bilanzstichtag verfügte die Gruppe über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von CHF 6.1 Mio. (Vorjahr CHF 4.5 Mio.).
5.5 Aktienkapital
Aktienkapital
Per 31. März 2019 bestanden 3 318 027 ausgereichte Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50, was einem Aktienkapital von TCHF 74 656 entspricht. In den Geschäftsjahren 2018/2019 und 2017/2018 gab es keine Veränderungen in der Kapitalstruktur.
Eigene Aktien
Wie im Vorjahr fanden auch im aktuellen Geschäftsjahr keine Transaktionen mit eigenen Aktien statt.
Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserve
Die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG vom 21. Juni 2018 beschloss eine Ausschüttung aus den Kapitaleinlagereserven von CHF 1.00 pro Namenaktie. Dies entspricht einem Gesamtbetrag von TCHF 3 318. Am 27. Juni 2018 erfolgte eine Ausschüttung in Höhe von TCHF 1 936 zugunsten der Aktionäre. Die auf die Lamesa Holding SA entfallende Dividende wurde in der Bilanzposition "Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten" passiviert.
5.6 Zukünftige vertragliche Fälligkeiten
Die untenstehende Tabelle zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von den per 31. März 2019 bestehenden Verbindlichkeiten:
Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.
5.7 Finanzinstrumente nach Kategorien
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte sowie die beizulegenden Zeitwerte gemäss IFRS 13 aller bilanzierten Finanzinstrumente. Da die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten und finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten in den meisten Fällen eine angemessene Näherung für den Marktwert widerspiegeln, sind die beizulegenen Zeitwerte nur aufgeführt, wenn Abweichungen zum Buchwert bestehen.
Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.
5.8 Hypotheken
Zum 31. März 2019 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von CHF 0.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.3 Mio.). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.
Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value (LTV) und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:
Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat unterschiedliche Konsequenzen und kann unter anderem in einer Erhöhung des Zinssatzes oder einer (Teil-)Rückzahlung der Hypothek resultieren. Steigt der LTV über 60% an, dann hat die Gesellschaft die Möglichkeit, die Einhaltung der Finanzkennzahl wieder herzustellen. Die sogenannte “change of control”-Klausel sieht als Konsequenz die Fälligstellung des gesamten Darlehens vor, sofern die Züblin Immobilien Holding AG weniger als 50.1% der Stimmrechte oder Aktien an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft hält.
Per Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.
Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:
Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.
5.9 Pensionsverpflichtungen
Die Züblin Gruppe verfügt über einen leistungsorientierten Pensionsplan gemäss IAS 19 in der Schweiz. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von CHF 0.1 Mio. (Vorjahr CHF 0.1 Mio.) für diesen Vorsorgeplan erfasst.
Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institution verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch zusammen aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern. Ihm obliegt die Festlegung und Umsetzung der Anlagestrategie.
Auf der Grundlage der “Project Unit Credit”-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:
Der obige Betrag wird unter “Sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten” ausgewiesen.
Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt geändert:
Die folgende Tabelle zeigt eine Aufgliederung des Pesionsaufwands:
Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:
Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:
Für die wichtigsten Annahmen für die Berechnung der Pensionsverpflichtung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter gleich bleibenden übrigen Annahmen erstellt:
Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.
5.10 Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen
Im Zusammenhang mit der Miete ihrer Geschäftsräumlichkeiten ist die Züblin Immobilien AG fest Mietverpflichtungen bis längstens 30. Juni 2020 im Umfang von CHF 0.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.4 Mio.) eingegangen. Im Berichtsjahr betrug die in der Erfolgsrechnung erfasste Miete CHF 0.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.2 Mio.).
5.11 Nahestehende Personen
Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr:
- Verwaltungsrat
- Mitglieder der Gruppenleitung
- Lamesa Holding SA, Panama
Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2019
Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 5.13 im Detail offengelegt.
Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären
Unbezahlte Dividende gegenüber Aktionär
Per 31. März 2019 hatte die Züblin Gruppe offene Verbindlichkeiten gegenüber der Lamea Holding SA aus ausstehenden Dividenden in Höhe von CHF 1.4 Mio. (siehe Anmerkung 5.5). Die in der Bilanzposition "Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten" ausgewiesene Verbindlichkeit ist nicht verzinslich.
Darüber hinaus gab es im Geschäftsjahr 2018/19 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die im Anmerkung 5.12 offengelegten Entschädigungen hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte
Organdarlehen
Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.
