4. Detaillierte Informationen zur Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung

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4.1 Mietertrag

in Tausend CHF

 

1.4.2018 bis 31.3.2019

1.4.2017 bis 31.3.2018

 

 

 

 

Soll-Mietertrag

 

9 074

9 106

Leerstandsausfall

 

–1 010

–980

Nettomietzinsreduktionen

 

–11

–40

Ertrag aus Vermietung

 

8 053

8 086

Der Soll-Mietertrag reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 32 und resultiert im Wesentlichen aus angepassten Marktmieten für Leerstandsflächen in Bern. Diese Anpassung hat keinen Einfluss auf den Ertrag aus Vermietung, da sich der Leerstandsausfall ebenfalls entsprechend reduziert hat. Im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel erhöhte sich temporär der Leerstandsausfall. Ingesamt ist der Ertrag aus Vermietung gegenüber dem Vorjahr um TCHF 33 gesunken.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die 5 Hauptmieter, welche im aktuellen Jahr 64.9% des Mietertrags generierten. 

Mieter

Branche

%

 

 

 

Baker & McKenzie, Zürich

Anwaltskanzlei

35.8

Roland Berger AG, Zürich

Unternehmensberatung

17.1

BR Bauhandel AG, Bern

Bauhandel

4.7

Testo Industrial Services AG, Egg

Qualitätssicherung

4.6

Logismata AG, Zürich

Informatik

2.7

Total

 

64.9

4.2 Liegenschaftsaufwand

in Tausend CHF

 

1.4.2018 bis 31.3.2019

1.4.2017 bis 31.3.2018

 

 

 

 

Externe Verwaltung

 

–229

–157

Versicherung

 

–85

–67

Heiz- und Nebenkosten

 

–47

–60

Vermarktungskosten

 

–31

–74

Liegenschaftssteuern

 

–27

–23

Rechtskosten

 

–2

–15

Sonstiger Liegenschaftsaufwand

 

–49

–24

Total Liegenschaftsaufwand

 

–470

–420

Der gesamte Liegenschaftsaufwand hat sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 50 erhöht. Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf einen Wechsel der externen Immobilienverwaltung ab Juli 2018 zurückzuführen. Die Kosten für die externe Immobilienverwaltung stiegen um TCHF 72 an, wovon TCHF 25 auf einmalige Kosten im Zusammenhang mit Implementierungsarbeiten beim neuen Liegenschaftsverwalter entfallen. 

4.3 Personalaufwand

in Tausend CHF

 

1.4.2018 bis 31.3.2019

1.4.2017 bis 31.3.2018

 

 

 

 

Löhne und Gehälter

 

–2 740

–2 662

Sozialleistungen

 

–155

–187

Personalvorsorge

 

–136

–118

Sonstiger Personalaufwand

 

–226

–359

Total Personalaufwand

 

–3 257

–3 326

Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalisierte Spesen von Mitarbeitern und Verwaltungsratsmitglieder. Ebenfalls in diese Position fallen die Gebühr für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung neuer Mitarbeiter sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen von bestehenden Mitarbeitern.

4.4 Verwaltungsaufwand

in Tausend CHF

 

1.4.2018 bis 31.3.2019

1.4.2017 bis 31.3.2018

 

 

 

 

Rechts- und Steuerberatung

 

–318

–272

Sonstige Beratung und Investor-Relations

 

–300

–439

Mietaufwand

 

–193

–188

Externe Buchhaltung und IT

 

–159

–207

Reiseaufwand

 

–119

–182

Sonstige Steuern

 

–117

–144

Revision

 

–70

–152

Bewertung

 

–33

–35

Projektspezifischer Beratungsaufwand

 

–27

–177

Abschreibungen

 

–20

–18

Notariatsgebühr

 

–4

–21

Sonstiger Verwaltungsaufwand

 

–86

–89

Verwaltungsaufwand vor sonstigen Erträgen

 

–1 446

–1 924

 

 

 

 

Sonstige Erträge

 

312

707

Total Verwaltungsaufwand

 

–1 134

–1 217

Die Verwaltungsaufwendungen vor sonstigen Erträgen sind um TCHF 478 gefallen. Dies spiegelt einerseits die Anstrengungen der Gesellschaft im Zusammenhang mit der Reduzierung von Verwaltungsaufwand wieder. Andererseits wurden im Vorjahr auch Einmalaufwendungen verzeichnet, die im aktuellen Jahr nicht angefallen sind.

Die Einmaleffekte betreffen im Vorjahr erhöhte Investor-Relations Aufwendungen im Zusammenhang mit der Modernisierung des Webauftritts sowie die Umstellung auf ein kostengünstigeres Berichterstattungsprogramm. Die projektbezogenen Beratungskosten sind einerseits abhängig von den potentiellen Aquisitionsmöglichkeiten, anderseits konnten die extern bezogenen Dienstleistungen durch die Einstellung eines Asset Managers reduziert werden.

Die sonstigen Erträge von TCHF 312 stellen beglichene Ansprüche dar, welche aus dem im Jahr 2017 verkauften Deutschen Portfolio resultieren. Die sonstigen Erträge des Vorjahres in Höhe von TCHF 707 resultieren aus dem Überschuss eines Escrow Accounts, der im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Liegenschaft in den Niederlanden eingerichtet wurde.

4.5 Finanzaufwand und -ertrag

in Tausend CHF

 

1.4.2018 bis 31.3.2019

1.4.2017 bis 31.3.2018

 

 

 

 

Finanzaufwand

 

 

 

Hypothekar- und Swapzinsen 1 , 2

 

–714

–4 206

davon aus dem Eigenkapital ausgebucht

 

0

–2 607

Sonstiger Zinsaufwand 1

 

–3

–30

Währungsdifferenzen

 

–124

0

Total Finanzaufwand

 

–841

–4 236

 

 

 

 

Finanzertrag

 

 

 

Zinsertrag 3

 

485

1

Zinsertrag aus Aktionärsdarlehen 3

 

0

75

Währungsdifferenzen

 

0

317

Total Finanzertrag

 

485

393

Nettofinanzaufwand

 

–356

–3 843

1 Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

2 Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten" an.

3 Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

Die Finanzaufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr um CHF 3.4 Mio. gefallen und betreffen nunmehr im Wesentlichen Zinsen für das Hypothekardarlehen. Im Vorjahr war der Zinsaufwand noch im Umfang von CHF 3.3 Mio. durch Zinsabsicherungsgeschäfte belastet.

Der Zinsertrag von TCHF 485 bezieht sich ausschliesslich auf ein Ertragssteuerguthaben. Detailliertere Informationen sind in der Anmerkung 4.6 zu finden.

4.6 Ertragssteuern

Ertragssteuern

in Tausend CHF

 

2018/19

2017/18

 

 

 

 

Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung

 

 

 

Ertragssteuern des Vorjahres

 

5 276

852

Total laufende Ertragssteuern

 

5 276

852

 

 

 

 

Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen

 

–1 600

–301

Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen

 

–697

–718

Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen

 

–9

294

Total latente Ertragssteuern

 

–2 306

–725

Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung

 

2 970

127

 

 

 

 

Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung (OCI)

 

 

 

Laufende Ertragssteuern im OCI

 

0

0

Latente Ertragssteuern im OCI

 

16

–585

Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung (OCI)

 

16

–585

Der laufende Steuerertrag in Höhe von CHF 5.3 Mio. im Geschäftsjahr 2018/19 resultiert im Wesentlichen aus der Auflösung der Steuerrückstellungen infolge der definitiven Veranlagungen der Züblin Immobilien AG bei den Grundstückgewinnsteuern für die Handänderungen in den Jahren 2009 und 2013 sowie den Gewinnsteuern der Geschäftsjahre 2009/2010 bis 2012/2013 (Kantons- und Gemeindesteuern, direkte Bundessteuern). In den betroffenen Steuerjahren war insbesondere die inter- und innerkantonale Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer bzw. der ordentlichen Gewinnsteuer unklar. In den Steuerrückstellungen per 31. März 2018 wurde diesbezüglich das maximale und zu diesem Zeitpunkt wahrscheinlichste Risiko abgebildet. Im Rahmen des Veranlagungsverfahrens wurde die Frage der Verlustverrechnung mit den Steuerbehörden geklärt und einer Lösung zugeführt, womit die Steuerrückstellungen per 31. März 2019 entsprechend angepasst werden konnten. Die Forderungen aus Ertragssteuern betragen nun per Bilanzstichtag CHF 5.0 Mio. (Vorjahr: CHF 2.6 Mio.).

Die Aufwendungen für latente Ertragssteuern betragen CHF 2.3 Mio. im aktuellen Geschäftsjahr (Vorjahr: CHF 0.7 Mio.). Davon entfallen CHF 1.3 Mio. auf die zusätzliche Auflösung von Verlustvorträge, welche aus den oben erwähnten definitiven Steuerveranlagungen resultierten. 

Überleitung der Ertragssteuer

in Tausend CHF

 

2018/19

2017/18

 

 

 

 

Geschäftsjahr

 

 

 

Erfolg vor Ertragssteuern

 

3 244

569

Referenzsteuersatz 1

 

18.28%

15.03%

Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz

 

–593

–86

Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung

 

2 970

127

Differenz

 

3 563

213

Erklärt sich durch:

 

 

 

– steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen

 

0

–333

– steuerbefreite Erträge

 

0

200

– Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern

 

90

236

– zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge

 

–317

–669

– Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge

 

–484

–73

– Ertragssteuern aus Vorjahren

 

4 274

853

– sonstige Einflüsse

 

–0

–1

1 Der Referenzsteuersatz für die Gruppe beträgt mathematisch 18.28% (Vorjahr 15.03%). Die Berechnung wurde auf absoluten Zahlen vorgenommen.

4.7 Erfolg pro Aktie

in Tausend CHF

 

1.4.2018 bis 31.3.2019

1.4.2017 bis 31.3.2018

 

 

 

 

Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien

 

3 318 027

3 318 027

 

 

 

 

Konzernergebnis exkl. Anteile ohne beherrschenden Einfluss

 

6 214

–29 252

davon

 

 

 

aus fortzuführenden Geschäftsbereichen

 

6 214

697

aus aufgegebenem Geschäftsbereich

 

0

–29 949

 

 

 

 

Ergebnis pro Aktie in CHF

 

1.87

–8.82

davon

 

 

 

aus fortzuführenden Geschäftsbereichen

 

1.87

0.21

aus aufgegebenem Geschäftsbereich

 

0.00

–9.03

Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen.