2.1.1 Grundlagen

Die konsolidierte Jahresrechnung der Züblin Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Sie entspricht der schweizerischen Gesetzgebung sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange. Die Erstellung der konsolidierten Jahresrechnung erfolgt auf Basis historischer Kosten mit Ausnahme der Anlageliegenschaften und der derivativen Finanzinstrumente, die zum Marktwert bewertet werden. 

Die konsolidierte Jahresrechnung wurde in Schweizer Franken (CHF), der Präsentationswährung der Züblin Gruppe, erstellt. Alle Beträge sind in Tausend Schweizer Franken, sofern nicht anderweitig angegeben. Die einzelnen Abschlüsse der in die konsolidierte Jahresrechnung einbezogenen Gesellschaften sind nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt und haben denselben Bilanzstichtag. 

Die konsolidierte Jahresrechnung der Züblin Gruppe für das Geschäftsjahr endend per 31. März 2019 wurde am 21. Mai 2019 vom Verwaltungsrat genehmigt. Die ordentliche Generalversammlung findet am 18. Juni 2019 statt. Sie hat gemäss dem Schweizer Obligationenrecht die Kompetenz, die konsolidierte Jahresrechnung zu genehmigen. 

2.2.1 Vorgenommene Änderungen im laufenden Geschäftsjahr

Mit Ausnahme von Standards und Interpretationen, die im Berichtsjahr neu eingeführt wurden, sind der vorliegenden konsolidierten Jahresrechnung die Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze des vorigen Jahres zugrunde gelegt. Seit dem 1. April 2018 wurden die folgenden Standards und Interpretationen neu eingeführt:

Diese genannten Überarbeitungen, Anpassungen, Interpretationen und Verbesserungen hatten keine bedeutenden Auswirkungen auf die konsolidierte Berichterstattung.

IFRS 9 regelt die Erfassung und Bewertung von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten sowie die Bilanzierung von Hedge Accounting und löst den bisherigen Standard IAS 39 ab. Die Veränderung in der Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, der Wechsel von einem incurred loss model zu einem expected credit-loss model sowie die Überarbeitung der Vorschriften für die Sicherungsbeziehungen sind die zentralen Kernpunkte der Änderungen. 

Aufgrund der guten Kreditqualität der Mieter sowie der unwesentlichen Höhe der offenen Forderungen brachte die Einführung des neuen Wertberichtigungsmodells unter IFRS 9 keine Änderungen für die Züblin Gruppe. Ebenso hatte die veränderte Klassierung keine Auswirkung auf die bestehende Klassierung der Finanzinstrumente. Da die Züblin Gruppe zurzeit über keine Sicherungsbeziehungen (Hedges) verfügt, war keine Anwendung der neuen Hedge-Accounting Vorschriften notwendig.

Da das Portfolio der Züblin Gruppe keine zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften umfasst und die Züblin ihre Erträge im operativen Bereich mit der reinen Vermietung von Geschäftsliegenschaften erzielt, führte die Anwendung von IFRS 15 zu keiner veränderten Umsatz- und Gewinnrealisation.

2.2.2 Zukünftige Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze

Die folgenden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen sind frühestens für Geschäftsjahre beginnend nach dem 1. April 2019 anzuwenden:

Keine dieser Änderungen bzw. Neuerungen wurden von der Züblin Gruppe in der vorliegenden konsolidierten Jahresrechnung vorzeitig angewendet. Ohne systematische Analyse werden zum jetzigen Zeitpunkt keine wesentlichen Auswirkungen auf die Berichterstattung der Züblin Gruppe erwartet.

Der neue Rechnungslegungsstandard IFRS 16 Leasingverhältnisse wird für den Vermieter keinen wesentlichen Bilanzierungseffekt haben. Aufgrund der Auswirkungen des Standards auf die Bilanzierung bei den Leasingnehmern, könnten veränderte Bedürfnisse und Verhaltensweisen bei den Mietern eintreten, die möglicherweise Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Züblin haben könnten. 

2.3.1 Bewertung der Anlageliegenschaften und Ausweis

Der “Fair Value” wird halbjährlich durch externe, unabhängige Bewertungsexperten ermittelt. Die Bewertungen erfolgen nach den national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien gemäss “International Valuation Standards Committee” (IVSC) und “Royal Institution of Chartered Surveyors” (RICS). Der “Fair Value” ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Ankauf/Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei der Übertragung einer Verbindlichkeit bezahlen würden. 

Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden “Fair Value” findet das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) Anwendung. Dabei wird der “Fair Value” einer Anlageliegenschaft durch die Summe der ab dem Bewertungsdatum zu erwartenden auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge und dem diskontierten Exitwert bestimmt. Für die ersten zehn Jahre wird eine detaillierte Cashflow-Prognose erstellt, während für die anschliessende Restlaufzeit auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exitwert) ermittelt wird. Auf Basis der bestehenden Mietverhältnissen und Annahmen über Wiedervermietungen zu heute erzielbaren Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten der laufenden Verträge die erwarteten Bruttomieterträge ermittelt. Der Bruttomietertrag wird um die objektspezifischen, nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten sowie um allfällige Instandhaltungen und für Neuvermietungen erforderliche Renovationen reduziert. Die Diskontierung erfolgt pro Anlageliegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.

Der unabhängige Bewertungsexperte besichtigt die Anlageliegenschaften nach dem Kauf bzw. mindestens alle drei Jahre oder nach grösseren Umbauten. Zur Ermittlung der Werteflüsse stellt Züblin dem Experten Mieterspiegel, Anlageliegenschaftsabrechnungen und Investitionsbudgets zur Verfügung. Die Bewertungsannahmen und –resultate werden durch die Geschäftsleitung plausibilisiert und mit dem Experten besprochen.

Die nachfolgende Grafik zeigt eine Sensitivitätsanalyse der beiden Parameter Diskontierungssatz und Marktmiete, welche einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anlageliegenschaften haben.

Die Balken in der obenstehenden Grafik zeigen die Einflüsse auf die Bewertung der aktuellen Anlageliegenschaften bei Veränderungen der Diskontierungsätze bzw. Marktmieten. In der linken Grafik wird der durchschnittliche Diskontierungssatz in Schritten von ±10 Basispunkten verändert. Die Züblin Gruppe hat die Auswirkungen bis zu einer maximalen Änderung von ±40 Basispunkten erklärt. In der rechten Grafik werden die Auswirkungen von geänderten Marktmieten auf die Bewertung der Anlageliegenschaften gezeigt. Die Marktmieten wurde in Schritten von 2% angepasst. 

Wird der durchschnittlich verwendete Diskontierungssatz um 20 Basispunkte erhöht, hätte dies eine Abnahme des Portfoliowerts von 5.6% zur Folge. Die Auswirkungen der angepassten Diskontierungssätze auf die Bewertungen liegen im Rahmen von +13.7% bis –10.6%. Die Auswirkungen der angepassten Marktmieten auf die Bewertungen liegen im Rahmen von +7.4% bis –7.4%.

Die Bewertungsmethode sowie die verwendeten Bewertungsannahmen sind im Immobilien-Bewertungsbericht dargestellt. 

2.3.2 Steuern

Bei den Steuern sind sowohl bei den laufenden Ertragssteuern als auch bei den latenten Steuern Annahmen notwendig. Diese beziehen sich auf die folgenden Sachverhalte:

Laufende Ertragssteuern

Die Züblin Gruppe ist in der Schweiz und in den Ländern, wo ihre Tochtergesellschaften operieren, ertragssteuerpflichtig. Die Ermittlung der Rückstellung für Ertragssteuern in diesen verschiedenen Gerichtsbarkeiten erfordert wesentliche Annahmen und Schätzungen der Gruppenleitung, da die Ermittlung der definitiven Steuern bei vielen Transaktionen und Kalkulationen unsicher ist.

Latente Ertragssteuern

Bei der Berechnung der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften in der Schweiz wird auch die Grundstückgewinnsteuer mit einbezogen. Diese ist abhängig von der erwarteten Haltedauer, die wie folgt berücksichtigt wird: Für Anlageliegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt die effektive Haltedauer plus 1 Jahr. Für die übrigen Anlageliegenschaften gilt eine solche von 15 Jahren oder die effektive Haltedauer, sofern diese mehr als 15 Jahre beträgt. Auch bei der Aktivierung von latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen sind Annahmen notwendig. Die Aktivierung erfolgt nur dann, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft wahrscheinlich gegeben ist. Die Beurteilung einer wahrscheinlichen Verrechnung zukünftiger Verluste basiert auf den aus den Anlageliegenschaftsbewertungen hervorgehenden zukünftigen Geldflüssen zusammen mit Schätzungen der Gruppenleitung über die Wahrscheinlichkeit der Nutzung dieser Verlustvorträge in zukünftigen Perioden. Auf dieser Grundlage wird die erwartete Realisierbarkeit für jedes latente Steueraktivum festgelegt und zu jedem Bilanzstichtag neu bewertet und erfasst.

2.3.3 Aufgegebener Geschäftsbereich

Im Geschäftsjahres 2017/18 hat der Konzern sein Deutsches Portfolio, bestehend aus zwölf Objekten mit einem zugrunde liegenden Brutto-Anlagewert von 152 Mio. EUR, veräussert. Die angekündigte Transaktion zwischen der Züblin Immobilien Holding AG und der in Grossbritannien domizilierten Immobilieninvestmentgesellschaft CLS Holdings plc wurde am 21. August 2017 abgeschlossen. Elf Immobilien wurden im Rahmen eines Share Deals (ZIAG Immobilien AG und Mittlerer Pfad 2–4 GmbH) veräussert und eine Immobilie wurde direkt verkauft (Weilimmo AG).

Mit erfolgreichem Verkaufsabschluss wurde das Deutsche Geschäftssegment entkonsolidiert und seitdem hält die Zübliln Gruppe nur fortzuführende Geschäftsbereiche. Die im Vorjahr ausgewiesenen Beträge im aufgegebenen Geschäftsbereich betreffen ausschliesslich Effekte aus dem Verkauf Deutschland. 

Die Geschäftstätigkeit des aufgegebenen Geschäftsbereichs fliesst nicht in das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs ein und ist daher in der Erfolgsrechnung unter "Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs" ausgewiesen. Details können in der Anmerkung 6.1 eingesehen werden. 

2.4.1 Konsolidierungsmethode

Die Konzernrechnung umfasst den Abschluss der Züblin Immobilien Holding AG und ihrer Tochtergesellschaften per 31. März eines jeden Geschäftsjahres. Die Abschlüsse der Tochtergesellschaften werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. 

Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt, d.h. ab dem Zeitpunkt, zu dem der Konzern die Beherrschung erlangt, voll konsolidiert.

Unternehmenszusammenschlüsse werden unter Anwendung der Erwerbsmethode bilanziert. Die Anschaffungskosten eines Unternehmenserwerbs bemessen sich als Summe der übertragenen Gegenleistung, bewertet mit dem Fair Value zum Erwerbszeitpunkt und der Anteile ohne beherrschenden Einfluss am Unternehmen. Bei jedem Unternehmenszusammenschluss bewertet der Erwerber die Anteile ohne beherrschenden Einfluss am erworbenen Unternehmen entweder zum Fair Value oder zum entsprechenden Anteil des identifizierbaren Nettovermögens des erworbenen Unternehmens. Die im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses angefallenen Kosten werden als Aufwand erfasst. 

2.4.2 Konsoldierungskreis

Im 4. Quartal 2018/19 fusionierte die Züblin Immobilien Management AG steuerlich rückwirkend per 30. September 2018 in die Züblin Immobilien AG. Da es sich bei dieser Absorptionsfusion um eine erleichterte Fusion unter Schwestergesellschaften handelt, fand weder eine Kapitalerhöhung noch eine Aktienzuteilung statt.

Die Zusammensetzung des Konsolidierungskreises ist unter Anmerkung 1.2 Liste der Gruppengesellschaften dargestellt.

2.4.3 Währungsumrechnung

Fremdwährungstransaktionen

Alle Geschäftstransaktionen werden auf der Basis des zum Zeitpunkt der Transaktion gültigen Kurses umgerechnet. Monetäre Posten in Fremdwährung sind zu dem am Bilanzstichtag gültigen Kurs ausgewiesen. Nicht monetäre Posten, die zu historischen Anschaffungskosten bewertet sind, werden auf der Basis des Kurses zum Transaktionszeitpunkt umgerechnet. Nicht monetäre Posten, die zum Fair Value bewertet sind, werden zum Zeitpunkt der Bestimmung des Fair Value gültigen Kurses berechnet. Fremdwährungsgewinne und -verluste werden in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.

Ausländische Tochtergesellschaften

Die Umrechnung der Jahresrechnung von ausländischen Tochtergesellschaften, die in Fremdwährung erstellt wurden, erfolgt unter Anwendung der funktionalen Währungsmethode. Am Bilanzstichtag werden die Abschlüsse der Tochtergesellschaften, für welche die funktionale Währung von der Präsentationswährung abweicht, folgendermassen in die Präsentationswährung umgerechnet: Die Aktiven und Verbindlichkeiten dieser Tochtergesellschaften werden zum Bilanzstichtagskurs umgerechnet. Die Umrechnung von Ertrag und Aufwand erfolgt zum Durchschnittskurs der Berichtsperiode. Die Auswirkungen dieser Umrechnung werden in der Gesamtergebnisrechnung unter der Position “Währungsdifferenzen” erfasst. Währungsdifferenzen für gruppeninterne Darlehen, für welche die Rückzahlungen nicht in absehbarer Zukunft erwartet werden oder unwahrscheinlich sind und die demnach als Nettoinvestitionen in eine ausländische Firma behandelt werden, werden ebenfalls in der Gesamtergebnisrechnung unter der Position “Währungsdifferenzen” erfasst.

Per 31.3.2019 haben alle ausländischen Tochtergesellschaft die funktionale Währung Schweizer Franken, da sie ihre operative Tätigkeit eingestellt haben. 

2.5.1 Erfolgsrechnung

Mieterträge

Die Mieterträge beinhalten die eingenommenen Mieten nach Abzug aller Leerstandausfälle. Die Erfassung erfolgt periodengerecht zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete. Erträge und Aufwendungen für Heiz-, Strom und andere Nebenkosten sind nicht berücksichtigt.

Liegenschaftsaufwand

Der Liegenschaftsaufwand beinhaltet Kosten im direkten Zusammenhang mit den Anlageliegenschaften wie Verwaltungsaufwand, Mietzinsverluste, Versicherungen, Facility Management, Rechtsberatung, Steuern und andere Gebühren.

Unterhalt und Reparaturen

Unterhalt und Reparaturen sind Kosten für Unterhalt und Reparaturen von Anlageliegenschaften, die im Berichtsjahr angefallen sind, und werden der Erfolgsrechnung belastet. Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert und sind in den Bewertungen berücksichtigt.

Personalaufwand

Der Personalaufwand beinhaltet die Gehälter und Sozialaufwendungen der Mitarbeiter sowie die ausgerichteten Entschädigungen an den Verwaltungsrat.

Verwaltungsaufwand

Im Verwaltungsaufwand sind sämtliche, den einzelnen Immobilien nicht direkt belastbaren Kosten enthalten. Dieser Aufwand beinhaltet Kosten für die Rechts- und Steuerberatung sowie sonstige Beratung, Revision und Bewertung, sonstige Steuern (insbesondere Kapitalsteuer) sowie weitere Gemeinkosten. 

Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften

Das Ergebnis aus Verkäufen errechnet sich aus der Differenz zwischen den Nettoverkaufserlösen und dem zuletzt ausgewiesenen Marktwert der entsprechenden Anlageliegenschaft zuzüglich der bis zum Verkauf getätigten Investitionen. Das Ergebnis wird zum Zeitpunkt des Übertrags von Nutzen und Gefahren realisiert. Dieser Zeitpunkt entspricht normalerweise der Vertragsunterzeichnung beim Notar oder der Grundbucheintragung.

Marktwertveränderungen der Anlageliegenschaften

Veränderungen des Marktwerts von Anlageliegenschaften werden gemäss IAS 40 in der Erfolgsrechnung berücksichtigt.

Finanzaufwand

Der Finanzaufwand besteht hauptsächlich aus den Fremdkapitalzinsen. Die erfolgswirksame Erfassung der Fremdkapitalzinsen erfolgt periodengerecht auf Basis der Effektivzinsmethode. 

Ertragssteuern

Der Ertragssteueraufwand setzt sich zusammen aus den laufenden und den latenten Ertragssteuern. Der Steueraufwand wird erfolgswirksam erfasst, ausser er ist Teil einer Transaktion, die in der Gesamtergebnisrechnung oder im Eigenkapital abzubilden ist. In diesem Fall wird der Ertragssteueraufwand analog der zugrunde liegenden Transaktion ebenfalls in der Gesamtergebnisrechnung oder im Eigenkapital erfasst. Die laufenden Ertragssteuern setzen sich aus den geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Erfolg, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen, den Gewinnsteuern auf erfolgten Anlageliegenschaftsverkäufen sowie den Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre zusammen.

2.5.2 Bilanz

Fair-Value-Hierarchie

Die Bewertung der Anlageliegenschaften sowie der Finanzinstrumente erfolgt anhand einer dreistufigen Fair-Value- Hierarchie. Die Unterscheidung erfolgte auf folgender Grundlage:

1. Stufe 1 – Bewertung anhand von Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument
2. Stufe 2 – Bewertung anhand von Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt beobachtbaren Inputparametern basieren
3. Stufe 3 – Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren

Anlageliegenschaften

Die Anlageliegenschaften werden gemäss IAS 40 revised/IFRS 13 zum Marktwert (“Fair Value”) bilanziert.

Der “Fair Value” wird halbjährlich durch externe, unabhängige Bewertungsexperten ermittelt. Die Bewertungen erfolgen nach den national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien gemäss “International Valuation Standards Committee” (IVSC) und “Royal Institution of Chartered Surveyors” (RICS). Die Bewertungen erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode nach dem "höchst- und bestmöglichen Nutzungskonzept" gemäss IFRS 13. Siehe auch “Wesentliche Einschätzungen und Annahmen” auf in Anmerkung 2.3.

Käufe werden zum Anschaffungswert erfasst. Aufwendungen, die nach dem Kauf einer Anlageliegenschaft entstanden sind, werden aktiviert, wenn daraus ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen entsteht. Alle weiteren Unterhalts- und Reparaturkosten werden der Erfolgsrechnung belastet. Die Veränderung des Marktwerts wird erfolgswirksam verbucht.

Anlageliegenschaften werden ausgebucht, wenn sie verkauft wurden oder nicht mehr zur dauerhaften Nutzung zur Verfügung stehen. Ergebnisse aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften werden im Jahr der Veräusserung unter dieser Position in der Erfolgsrechnung erfasst.

In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungskriterien oder -prozessen im Zusammenhang mit IFRS 13 und es fanden keine Umklassierungen innerhalb der Fair-Value-Hierarchie statt. Die per 31. März 2018 zum Fair Value bilanzierten Anlageliegenschaften qualifizieren unverändert zum 31. März 2019 als Fair Value der Kategorie 3.

Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt

Gemäss IFRS 5 werden die zum Verkauf bestimmten Anlageliegenschaften in der Bilanz in einer separaten Position “Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt” im Umlaufvermögen ausgewiesen. Die Umgliederung erfolgt, wenn die folgenden Punkte erfüllt sind:

1. formeller Verkaufsentschluss des Verwaltungsrats,
2. aktive Vermarktung und kurzfristige Verkaufsabsichten,
3. Einschätzung der Gruppenleitung, dass der Verkauf innerhalb der nächsten zwölf Monate mit hoher Wahrscheinlichkeit stattfinden wird.

Die Bewertung erfolgt auch nach der Umgliederung gemäss den obigen Bewertungsvorschriften.

Mobilien

Mobilien werden zum Anschaffungswert abzüglich kumulierter Abschreibungen bilanziert. Büroausbau und Büromobiliar werden linear über zehn bzw. fünf Jahre und die EDV-Anlagen über drei Jahre abgeschrieben. Mindestens zu jedem Bilanzstichtag wird beurteilt, ob es Anhaltspunkte oder Hinweise gibt, die eine Wertbeeinträchtigung von Mobilien vermuten lassen. Falls Anzeichen bestehen, dass der Buchwert nicht mehr realisierbar ist, wird die Differenz zwischen dem Buchwert dieses Vermögenswerts und dem realisierbaren Wert abgeschrieben.

Latente Steuerguthaben und -verbindlichkeiten

Latente Steuern werden unter der Anwendung der Balance-Sheet-Liability-Methode auf den am Bilanzstichtag bestehenden temporären Differenzen zwischen dem Buchwert von Vermögenswerten und Schulden in der konsolidierten Jahresrechnung und den im Steuerabschluss berücksichtigten Werten berechnet. Die Berechnung der latenten Steuerguthaben und -verbindlichkeiten erfolgt zu den lokalen Steuersätzen und -gesetzen, die bei der Realisierung gültig sind. Dabei wird bei den Schweizer Anlageliegenschaften eine Haltedauer von mindestens fünfzehn Jahren in die Berechnung der latenten Steuern miteinbezogen. Latente Steuerguthaben werden für alle noch nicht genutzten Verlustvorträge und Steuergutschriften in dem Masse erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, um mit den Verlustvorträgen und Steuergutschriften verrechnet zu werden. Es werden keine latente Steuerverbindlichkeiten für temporäre Differenzen in Bezug auf nicht ausgeschüttete Gewinne von Tochtergesellschaften gebildet, da die Züblin Gruppe über das Aufheben der temporären Differenzen entscheiden kann und es wahrscheinlich ist, dass diese Differenzen in absehbarer Zeit nicht aufgehoben werden. Latente Steuerguthaben und latente Steuerverbindlichkeiten werden miteinander verrechnet, wenn eine rechtliche Grundlage besteht und sich die latenten Steuern auf Gesellschaften der gleichen Organschaft wie auch auf die gleiche Steuerbehörde beziehen.

Finanzinstrumente

IFRS 9 enthält vier Klassifizierungskategorien für finanzielle Vermögenswerte:

1. zu fortgeführten Anschaffungskosten 
2. erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis mit Recycling (Schuldinstrumente)
3. erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis ohne Recycling (Eigenkapitalinstrumente)
4. erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert

Die Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz hängt von den vertraglichen Cashflow-Charakteristika des finanziellen Vermögenswertes und dem Geschäftsmodell des Konzerns zu dessen Verwaltung ab.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgswirksam zum Fair Value bilanziert. In letztere Kategorie fallen zu Handelszwecken gehaltenen Finanzpassiva, sämtliche Derivate mit negativem beizulegendem Zeitwert sowie Verbindlichkeiten, für welche die Fair-Value Option ausgeübt wurde. Die Züblin Gruppe verfügt per Stichtag über keine finanziellen Verbindlichkeiten, welche zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden.

Erfassung: Bei den finanziellen Vermögenswerten erfolgt die Erfassung, wenn die Züblin Gruppe ein vertragliches Recht auf den Erhalt von flüssigen Mitteln oder anderer Finanzinstrumente hat. Im Falle einer finanziellen Verbindlichkeit erfolgt die Erfassung, wenn eine vertragliche Verpflichtung für eine Zahlung oder die Abtretung eines finanziellen Vermögenswerts besteht.

Ausbuchung: Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Ansprüche auf Zahlungen auslaufen bzw. beglichen wurden oder wenn andere finanzielle Vermögenswerte mit allen bedeutenden Risiken und Nutzen übertragen werden. Die finanziellen Verbindlichkeiten werden bei Zahlung oder Abtretung eines finanziellen Vermögenswerts ausgebucht.

Bewertung: Die erstmalige Bewertung aller für die Züblin Gruppe relevanten Finanzinstrumente erfolgt zum Marktwert zuzüglich direkt zurechenbarer Transaktionskosten, ausser für die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumente. Die Folgebewertung basiert auf der von der Gesellschaft verwendeten Kategorien, wie vorstehend aufgeführt.

Finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten

Diese Kategorie ist für den Konzern die relevanteste und beinhaltet Darlehen und Forderungen sowie liquide Mittel. Dabei handelt es sich um nicht derivative Finanzinstrumente mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem aktiven Markt gehandelt werden. Der Konzern bewertet finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten, wenn beide der folgenden Bedingungen erfüllt sind: Der finanzielle Vermögenswert wird mit dem Ziel, ihn bis zur Endfälligkeit zu halten, gehalten, um die vertraglichen Cashflows zu erzielen. Und die vertraglichen Bedingungen des finanziellen Vermögenswertes führen zu bestimmten Zeitpunkten zu Cashflows, die ausschließlich Kapital- und Zinszahlungen darstellen. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. Diese werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich allfälliger Wertberichtigungen ermittelt. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn der Vermögenswert ausgebucht, modifiziert oder wertgemindert ist. Die folgenden Aktiven der konsolidierten Jahresrechnung sind dieser Bewertungskategorie zugeordnet:

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen allen Forderungen, die aus der Vermietung der Anlageliegenschaften entstehen.

Sonstige Forderungen
Sonstige Forderungen beinhalten Forderungen, die nicht im Zusammenhang mit der Vermietung von Anlageliegenschaften stehen. Dies sind vor allem Anzahlungen, Ausstände von Heiz- und Nebenkosten sowie Bankguthaben, die nicht innerhalb von drei Monaten frei verfügbar sind.

Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel umfassen Barbestände und Bankguthaben sowie kurzfristige Geldmarktanlagen mit einer Laufzeit von weniger als drei Monaten.

Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten

Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten sind nicht derivative Finanzinstrumente mit festen oder bestimmbaren Zahlungen. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode; dabei werden die Gewinne und Verluste dieser Positionen erfolgswirksam erfasst, wenn sie ausgebucht oder verzinst werden. Die folgenden Passiven der konsolidierten Jahresrechnung sind dieser Bewertungskategorie zugeordnet:

Hypotheken
Hypotheken sind grundpfandgesicherte Darlehen, die für den Erwerb einer Anlageliegenschaft aufgenommen werden. Das Hypothekarportfolio der Züblin Gruppe kann sowohl variabel als auch fest verzinst werden. Unterschieden wird zwischen langfristigen und kurzfristigen Hypotheken, basierend auf zukünftigen Rückzahlungen. Rückzahlungen oder Ausstände, die innerhalb der nächsten zwölf Monate fällig sind, werden als kurzfristig eingestuft, während der Rest als langfristig gilt. Wird eine Anlageliegenschaft als zum Verkauf bestimmt ausgewiesen, wird auch die Hypothek als zum Verkauf bestimmt im kurzfristigen Fremdkapital ausgewiesen. Die Hypotheken werden in der gleichen Währung abgeschlossen wie die der Investitionen.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich um Verpflichtungen, die entweder im Zusammenhang mit den Anlageliegenschaften entstehen wie bspw. Vermietungsaktivitäten oder Renovationen oder den Gemeinkosten zuzuschreiben sind. 

Sonstige kurz- und langfristige Verbindlichkeiten
Hier werden sämtliche sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dies sind vor allem vereinnahmte Mietvorauszahlungen, Mietdepots, MwSt-Verbindlichkeiten sowie diverse Abgrenzungen.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung, basierend auf Ereignissen in der Vergangenheit, besteht, die wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird, der auch zuverlässig geschätzt werden kann. Die Rückstellungen werden regelmässig überprüft und falls notwendig angepasst. Sie entsprechen der gegenwärtig bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtungen.

Eigenkapital

Das Eigenkapital unterteilt sich in Aktienkapital, Kapitalreserven, Gewinnreserven, Eigene Aktien, Reserven für Cash Flow Hedges und Währungsdifferenzen. Als Aktienkapital wird das nominelle Aktienkapital ausgewiesen, alle Aktien sind liberiert und einbezahlt. Nennwertrückzahlungen werden grundsätzlich über das Aktienkapital erfasst. Sämtliche Gewinne und Verluste der Erfolgsrechnung werden in den Gewinnreserven erfasst. Sonstige Veränderungen werden als Veränderung der Kapitalreserven verbucht.

Eigene Aktien

Eigenen Aktien werden zu Anschaffungskosten auf dem Konto “Eigene Aktien” erfasst und dem Eigenkapital abgezogen. Beim Verkauf wird der gleiche Betrag dem Konto “Eigene Aktien” wieder gutgeschrieben, Gewinne und Verluste werden mit den Gewinnreserven verrechnet.

Pensionsverpflichtungen

Die Züblin Gruppe hat einen leistungsorientierten Pensionsplan in der Schweiz. Dieser Plan wird im Allgemeinen durch Zahlungen an Versicherungsgesellschaften finanziert. Ein leistungsorientierter Plan ist ein Pensionsplan, der kein beitragsorientierter Plan ist. Normalerweise definieren leistungsorientierte Pläne einen Betrag an Pensionsleistungen, den ein Arbeitnehmer im Ruhestand erhält. Dieser hängt gewöhnlich von einem oder mehreren Faktoren ab wie z.B. Alter, Jahre im Betrieb und Entschädigung. 

Die in der Bilanz ausgewiesene langfristige Verpflichtung für leistungsorientierte Pensionspläne entspricht dem Zeitwert der leistungsorientierten Verpflichtung zum Bilanzstichtag abzüglich des Marktwerts des Planvermögens. Die leistungsorientierte Verpflichtung wird jährlich durch unabhängige Aktuare mit der “Projected Unit Credit”-Methode berechnet. Der Zeitwert der leistungsorientierten Verpflichtung wird durch die Diskontierung der geschätzten zukünftigen Geldflüsse festgelegt. Dafür werden Zinssätze von hochwertigen Unternehmensanleihen verwendet, die in der Währung denominiert sind, in der die Leistungen gezahlt werden und deren Fälligkeiten in etwa jenen der zugehörigen Pensionsverpflichtungen entsprechen. 

Zur Veräusserung verfügbare aufgegebene Geschäftsbereiche

Die Gruppe weist einen aufgegebenen Geschäftsbereich als zur Veräusserung gehalten aus, wenn die diesem Geschäftsbereich zugehörigen Buchwerte überwiegend durch ein Veräusserungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert werden. Der aufgegebene Geschäftsbereich wird mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräusserungskosten bewertet.

Die Kriterien als zur Veräusserung gehalten gelten nur dann als erfüllt, wenn die Veräusserung höchstwahrscheinlich und der aufgegebene Geschäftsbereich im gegenwärtigen Zustand sofort veräusserbar ist. Die Gruppenleitung muss die Veräusserung beschlossen haben, die erwartungsgemäss innerhalb von einem Jahr ab dem Zeitpunkt der Umgliederung erfolgen wird.

Das dem aufgegebenen Geschäftsbereich zuzuordnende Vermögen sowie die zuzuordnenden Verbindlichkeiten werden in der Bilanz separat ausgewiesen. Eine Veräusserungsgruppe wird als aufgegebener Geschäftsbereich eingestuft, wenn sie:

1. ein Konzernbestandteil ist, der eine zahlungsmittelgenerierende Einheit oder eine Gruppe von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten darstellt,
2. als zur Veräusserung verfügbar gehalten eingeordnet wurde oder bereits in dieser Weise veräussert wurde oder
3. einen wesentlichen Geschäftszweig oder wesentlichen geografischen Bereich darstellt.

Aufgegebene Geschäftsbereiche sind nicht im Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen enthalten und werden in der Erfolgsrechnung in einer gesonderten Position als Erfolg aus aufgegebenen Geschäftsbereichen dargestellt. Die Vorjahresangaben von Positionen der Erfolgsrechnung werden entsprechend angepasst.

2.5.3 Segmentberichterstattung (IFRS 8)

Die interne Berichterstattung der Züblin Gruppe erfolgt in Form von Gesamtunternehmenszahlen. Sie weist keine Unterscheidung nach Nutzungsart der Gebäude oder deren geographische Lage auf. Auch wird kein "Corporate" Bereich separat ausgeschieden. Demnach stellt die gesamte Züblin Gruppe ein operatives Segment dar.