Immo­bi­li­en­be­wer­tungs­be­richt Jones Lang LaSalle (JLL)

1 Auf­trag

Im Auf­trag der Grup­pen­lei­tung der Züb­lin Immo­bi­li­en Hol­ding AG hat die Schwei­zer Län­der­ge­sell­schaft von Jones Lang LaSalle („JLL“) sämt­li­che Anla­ge­lie­gen­schaf­ten der Züb­lin Immo­bi­li­en AG in der Schweiz zum Zweck der Rech­nungs­le­gung per Stich­tag 30. Sep­tem­ber 2017 bewertet.

2 Bewer­tungs­stan­dards

Die Gut­ach­ter bestä­ti­gen, dass die Bewer­tun­gen im Rah­men der natio­nal und inter­na­tio­nal gebräuch­li­chen Stan­dards und Richt­li­ni­en, ins­be­son­de­re in Über­ein­stim­mung mit den Inter­na­tio­nal Valua­ti­on Stan­dards (IVS) und den Stan­dards der Roy­al Insti­tu­ti­on of Char­te­red Sur­veyors (RICS / Red Book) durch­ge­führt wurden. 

3 Rech­nungs­le­gungs­stan­dards

Die ermit­tel­ten Markt­wer­te ent­spre­chen dem „Fair Value“, wie er in den „Inter­na­tio­nal Finan­ci­al Reporting Stan­dards“ (IFRS) gemäss IAS 40 (Invest­ment Pro­per­ty) und IFRS 13 (Fair Value Mea­su­rement) umschrie­ben wird.

4 Defi­ni­ti­on des „Fair Value“

Der Fair Value ist der Preis, den unab­hän­gi­ge Markt­teil­neh­mer in einem geord­ne­ten Geschäfts­vor­fall unter markt­üb­li­chen Bedin­gun­gen zum Bewer­tungs­stich­tag beim Ver­kauf eines Ver­mö­gens­wer­tes ver­ein­nah­men bzw. bei Über­tra­gung einer Ver­bind­lich­keit (Schuld) bezah­len wür­den (Abgangs­preis bzw. Exit-Preis). 

Ein Exit-Preis ist der im Kauf­ver­trag pos­tu­lier­te Ver­kaufs­preis wor­auf sich die Par­tei­en gemein­sam geei­nigt haben.

Die Bewer­tung des Fair Value setzt vor­aus, dass die hypo­the­ti­sche Trans­ak­ti­on für den zu bewer­ten­den Ver­mö­gens­ge­gen­stand auf dem Markt mit dem gröss­ten Volu­men und der gröss­ten Geschäfts­ak­ti­vi­tät statt­fin­det (Haupt­markt) sowie Trans­ak­tio­nen von aus­rei­chen­der Häu­fig­keit und Volu­men auf­tre­ten, so dass für den Markt aus­rei­chend Preis­in­for­ma­tio­nen zur Ver­fü­gung ste­hen (akti­ver Markt). Falls ein sol­cher Haupt­markt nicht iden­ti­fi­ziert wer­den kann, wird ein Markt für den Ver­mö­gens­wert unter­stellt, der den Ver­kaufs­preis bei der Ver­äus­se­rung des Ver­mö­gens­wer­tes maximiert.

5 Umset­zung des „Fair Value“

Der Fair Value ist auf der Basis der best­mög­li­chen Ver­wen­dung einer Immo­bi­lie ermit­telt (hig­hest-and-best-use). Die best­mög­li­che Nut­zung ist die Nut­zung einer Immo­bi­lie, die des­sen Wert maxi­miert. Die­se Annah­me unter­stellt eine Ver­wen­dung, die tech­nisch / phy­sisch mög­lich, recht­lich erlaubt und finan­zi­ell rea­li­sier­bar ist. Da bei der Ermitt­lung des Fair Value die Nut­zen­ma­xi­mie­rung unter­stellt wird, kann die best­mög­li­che Ver­wen­dung von der tat­säch­li­chen bzw. von der geplan­ten Nut­zung abwei­chen. Zukünf­ti­ge Inves­ti­ti­ons­aus­ga­ben zur Ver­bes­se­rung oder Wert­stei­ge­rung einer Immo­bi­lie wer­den ent­spre­chend in der Fair-Value-Bewer­tung berücksichtigt. 

Die Anwen­dung des Hig­hest-and-best-use-Ansat­zes ori­en­tiert sich am Grund­satz der Wesent­lich­keit der mög­li­chen Wert­dif­fe­renz im Ver­hält­nis des Wer­tes der Ein­zel­im­mo­bi­lie und des gesam­ten Immo­bi­li­en­ver­mö­gens sowie in Bezug zur mög­li­chen abso­lu­ten Wert­dif­fe­renz. Poten­zi­el­le Mehr­wer­te einer Immo­bi­lie, wel­che sich inner­halb der übli­chen Schätz­to­le­ranz einer Ein­zel­be­wer­tung bewe­gen, wer­den hier als unwe­sent­lich betrach­tet und in der Fol­ge vernachlässigt.

Die Bestim­mung des Fair Value erfolgt in Abhän­gig­keit der Qua­li­tät und Ver­läss­lich­keit der Bewer­tungs­pa­ra­me­ter, mit abneh­men­der Qua­li­tät bzw. Ver­läss­lich­keit: Level 1 Markt­preis, Level 2 modi­fi­zier­ter Markt­preis und Level 3 modell­ba­sier­te Bewer­tung. Bei der Fair-Value-Bewer­tung einer Immo­bi­lie kön­nen gleich­zei­tig unter­schied­li­che Para­me­ter auf unter­schied­li­chen Hier­ar­chi­en zur Anwen­dung kom­men. Dabei wird die gesam­te Bewer­tung gemäss der tiefs­ten Stu­fe der Fair-Value-Hier­ar­chie klas­siert, in dem sich die wesent­li­chen Bewer­tungs­pa­ra­me­ter befinden.

Die Wert­ermitt­lung der Anla­ge­lie­gen­schaf­ten der Züb­lin Grup­pe erfolgt mit einer modell­ba­sier­ten Bewer­tung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt beob­acht­ba­ren Input­pa­ra­me­tern. Dar­auf auf­bau­end kom­men ange­pass­te Level-2-Input­pa­ra­me­ter zur Anwen­dung (bspw. Markt­mie­ten, Betriebs- Unter­halts­kos­ten­kos­ten, Dis­kon­tie­rungs- / Kapi­ta­li­sie­rungs­zins­sät­ze). Nicht beob­acht­ba­re Input­fak­to­ren wer­den nur dann ver­wen­det, wenn rele­van­te beob­acht­ba­re Input­fak­to­ren nicht zur Ver­fü­gung stehen.

6 Bewer­tungs­me­tho­de

Es wer­den die Bewer­tungs­ver­fah­ren ange­wen­det, die im jewei­li­gen Umstand sach­ge­recht sind und für die aus­rei­chend Daten zur Ermitt­lung des Fair Values zur Ver­fü­gung ste­hen, wobei die Ver­wen­dung rele­van­ter beob­acht­ba­rer Input­fak­to­ren maxi­miert und jener nicht beob­acht­ba­rer Input­fak­to­ren mini­miert wird. 

Die Markt­wert­ermitt­lung von Objek­ten, die voll­stän­dig oder teil­wei­se leer ste­hen, erfolgt unter der Annah­me, dass deren Neu­ver­mie­tung eine gewis­se Zeit in Anspruch nimmt. Miet­aus­fäl­le, miet­freie Zei­ten und ande­re Anrei­ze für neue Mie­ter, die den zum Bewer­tungs­stich­tag markt­üb­li­chen For­men ent­spre­chen, sind in der Bewer­tung berücksichtigt.

Zur Ermitt­lung der Markt­wer­te wur­de ein ein­kom­mens­ba­sier­ter Ansatz ange­wen­det. Dabei wird das Ertrags­po­ten­zi­al einer Lie­gen­schaft auf der Basis zukünf­ti­ger Ein­nah­men und Aus­ga­ben ermit­telt. Die resul­tie­ren­den Zah­lungs­strö­me ent­spre­chen den aktu­el­len sowie pro­gnos­ti­zier­ten Net­to-Cash­flows nach Abzug aller nicht auf den Mie­ter umla­ge­fä­hi­gen Kos­ten (vor Steu­ern und Fremd­ka­pi­tal­kos­ten). Der ver­wen­de­te Zins­satz ori­en­tiert sich an ver­gleich­ba­ren Frei­hand­trans­ak­tio­nen und / oder der Ver­zin­sung lang­fris­ti­ger, risi­ko­frei­er Anla­gen und einem spe­zi­fi­schen Risi­ko­zu­schlag, wel­cher die aktu­el­le Situa­ti­on auf dem Trans­ak­ti­ons­markt, den loka­len Immo­bi­li­en­markt und die Beson­der­hei­ten des Objek­tes widerspiegelt.

Es wur­de die Dis­coun­ted-Cash­flow-Metho­de (DCF-Metho­de) ver­wen­det, bei der die jähr­li­chen Zah­lungs­strö­me auf den Bewer­tungs­stich­tag dis­kon­tiert wer­den. Am Ende des Detail­be­trach­tungs­zeit­raums wird auf Grund­la­ge einer ewi­gen Ren­te aus dem Exit-Cash­flow ein Resi­du­al­wert (Exit-Wert) ermit­telt. Der Markt­wert ergibt sich als Sum­me der auf den Bewer­tungs­zeit­punkt dis­kon­tier­ten Net­to-Cash­flows über den Detail­be­trach­tungs­zeit­raum und dem dis­kon­tier­ten Residualwert.

7 Grund­la­gen der Bewertungen

Alle Lie­gen­schaf­ten sind JLL auf­grund von durch­ge­führ­ten Besich­ti­gun­gen und den zur Ver­fü­gung gestell­ten Unter­la­gen bekannt. Sie wur­den in Bezug auf ihre Qua­li­tä­ten und Risi­ken (Attrak­ti­vi­tät und Ver­miet­bar­keit der Miet­ob­jek­te, Bau­wei­se und Zustand, Mikro- und Makro­la­ge etc.) ein­ge­hend analysiert.

Die Lie­gen­schaf­ten wer­den von JLL min­des­tens im Drei­jah­res­tur­nus sowie bei Zukauf oder nach Been­di­gung grös­se­rer Umbau­ar­bei­ten besichtigt.

8 Ergeb­nis­se

Per 30. Sep­tem­ber 2017 wur­den ins­ge­samt 5 Anla­ge­lie­gen­schaf­ten bewer­tet. Der Fair Value der Anla­ge­lie­gen­schaf­ten nach IAS 40 und IFRS 13 wird von den Gut­ach­tern per Stich­tag wie folgt geschätzt: 

CHF 199‘710‘000 (Gross Fair Value)

Gross Fair Value: Der Fair Value wird ent­spre­chend des Para­gra­phen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwer­ber bei einem Ver­kauf anfal­len­den Trans­ak­ti­ons­kos­ten kor­ri­giert. Dies ent­spricht der Schwei­zer Bewertungspraxis.

9 Unab­hän­gig­keit und Zweckbestimmung

JLL bestä­tigt, dass die vor­lie­gen­den Bewer­tun­gen unab­hän­gig und neu­tral erstellt wur­den und ledig­lich für den vor­ge­nann­ten Zweck bestimmt sind. Es wird kei­ne Haf­tung gegen­über Drit­ten übernommen.

JLL Switz­er­land

Zürich, 30. Sep­tem­ber 2017

Dani­el Schnei­der MRICS
Seni­or Vice President

Dani­el Macht MRICS
Seni­or Vice President 

Anhang – Bewertungsannahmen

Fol­gen­de all­ge­mei­ne Annah­men lie­gen den Bewer­tun­gen der Anla­ge­lie­gen­schaf­ten zugrunde.

  1. Die Bewer­tun­gen basie­ren auf Mie­ter­spie­geln der Züb­lin Grup­pe per 1. Okto­ber 2017.
  2. In den Bewer­tungs­mo­del­len wird, wo nicht anders spe­zi­fi­ziert, von fol­gen­den Teue­run­gen aus­ge­gan­gen: 0.50%.
  3. Auf Sei­ten der Betriebs­kos­ten wur­de davon aus­ge­gan­gen, dass voll­stän­dig getrenn­te Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen geführt und somit die mie­ter­sei­ti­gen Neben­kos­ten ent­spre­chend aus­ge­la­gert werden.
  4. Die Dis­kon­tie­rung und Kapi­ta­li­sie­rung beruht auf einem risi­ko­ge­rech­ten Zins­satz. Der jewei­li­ge Satz wird für jede Anla­ge­lie­gen­schaft indi­vi­du­ell mit­tels Rück­griff auf ent­spre­chen­de Ver­gleichs­wer­te aus Frei­hand­trans­ak­tio­nen bestimmt. Lie­gen nicht aus­rei­chend Ver­gleichs­trans­ak­tio­nen vor, wird der Dis­kon­tie­rungs- und Kapi­ta­li­sie­rungs­zins­satz unter Berück­sich­ti­gung des aktu­el­len Markt­um­fel­des, der Makro- und Mikro­la­ge, der Nut­zungs­art, des Ertrags­ri­si­kos sowie evtl. spe­zi­fi­scher Ein­fluss­fak­to­ren bestimmt.
  5. Per Stich­tag 30. Sep­tem­ber 2017 wur­den fol­gen­de Ver­zin­sun­gen angewendet:
  6. Die Dis­kon­tie­rungs­zins­sät­ze lie­gen zwi­schen 3.50% und 5.20%, wobei der kapi­tal­ge­wich­te­te Dis­kon­tie­rungs­zins­satz 3.96% beträgt.
  7. Die Kapi­ta­li­sie­rungs­zins­sät­ze lie­gen zwi­schen 3.00% und 4.70%, wobei der kapi­tal­ge­wich­te­te Kapi­ta­li­sie­rungs­zins­satz 3.46% beträgt.