anhang zur konsolidierten halbjahresrechnung

1. Allgemeine Gesellschaftsinformationen

Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen die “Züblin Gruppe”) auf das Management ihres Schweizerischen Immobilienportfolios ausgerichtet. Per 30. September 2017 beschäftigt sie 6 Mitarbeitende (31. März 2017: 11 Mitarbeitende, davon entfielen fünf auf den aufgegebenen Geschäftsbereich). 

Die Züblin Immobilien Holding AG ist eine schweizerische Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (Klausstrasse 4) und ist die Muttergesellschaft der Züblin Gruppe. Ihre Aktien werden am Hauptsegment der SIX Swiss Exchange gehandelt.

Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen die “Züblin Gruppe”) auf das Management ihres Schweizerischen Immobilienportfolios ausgerichtet...

2. Wichtigste Grundsätze der Rechnungslegung 

2.1 Grundlagen

Die konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 “Interim Financial Reporting” und Art. 17 der Richtlinie Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange erstellt. Die konsolidierte Halbjahresrechnung enthält nicht alle Informationen und Erläuterungen, die am Jahresende erforderlich sind, und sollte deshalb in Verbindung mit der konsolidierten Jahresrechnung der Züblin Gruppe vom 31. März 2017 gelesen werden. In Abweichung zum Jahresabschluss per 31. März 2017 wurde der Verwaltungsaufwand in der Erfolgsrechnung nicht mehr in einer Zeile ausgewiesen, sondern wird fortan aufgeteilt in Personalaufwand und Verwaltungsaufwand, was eine detailliertere Sicht vermitteln soll. 

Die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe per 30. September 2017 wurde am 8. November 2017 vom Verwaltungsrat genehmigt.

2.2 Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze

Für die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung gelten die gleichen Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung per 31. März 2017. 

Seit dem 1. April 2017 wurden folgende neuen Standards und Interpretationen eingeführt:

  1.  IAS 7 (rev.): Disclosure Initiative
  2.  IAS 12 (rev): Ansatz latenter Steueransprüche für nicht realisierte Verluste

Diese Änderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf die Berichterstattung der Züblin Gruppe. 

Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, welche durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten werden. Mit Ausnahme des nachfolgend beschriebenen Standards wird nicht erwartet, dass diese neuen oder geänderten Standards und Interpretationen wesentliche Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung der Züblin Gruppe haben werden. Eine systematische Analyse wird zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden.

Der neue Rechnungslegungsstandard IFRS 16 Leasingverhältnisse wird für den Vermieter keinen wesentlichen Bilanzierungseffekt haben. Aufgrund der Auswirkungen des Standards auf die Bilanzierung der Mieter, werden veränderte Bedürfnisse und Verhaltensweisen erwartet, die möglicherweise Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Züblin haben könnten.

Die konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 “Interim Financial Reporting” und Art. 17 der Richtlinie Rechnungslegung der SIX Sw...

3. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen

Die Erstellung der konsolidierten Halbjahresrechnung erfordert von der Gruppenleitung Einschätzungen und Annahmen. Diese Einschätzungen und Annahmen haben einen Einfluss auf den Ausweis und die Bewertung der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen, auf die Offenlegungen von Eventualverbindlichkeiten sowie auf andere Angaben in der konsolidierten Halbjahresrechnung. Die tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen. Für den Fall, dass die getroffenen Annahmen nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen revidiert und im entsprechenden Geschäftsjahr in der konsolidierten Jahresrechnung erfasst. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen sind für die Züblin Gruppe hauptsächlich bei der Bewertung der Anlageliegenschaften sowie den Steuern notwendig. Die im konsolidierten Jahresabschluss dargestellten Ausführungen zu wesentlichen Einschätzungen und Annahmen sind unverändert gültig.

In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungskriterien oder -prozessen im Zusammenhang mit IFRS 13 und es fanden keine Umklassierungen innerhalb der Kategorien statt. Die per 30. September 2017 zum Fair Value bilanzierten Anlageliegenschaften qualifizieren sich unverändert zum 31. März 2017 als Fair Value der Kategorie 3.

Die Erstellung der konsolidierten Halbjahresrechnung erfordert von der Gruppenleitung Einschätzungen und Annahmen. Diese Einschätzungen und Annahmen haben einen Einfluss auf den ...

4. Aufgegebener Geschäftsbereich

Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 hat der Konzern sein Deutsches Portfolio, bestehend aus zwölf Objekten mit einem zugrunde liegenden Brutto-Anlagewert von 152 Mio. EUR, veräussert. Die angekündigte Transaktion zwischen der Züblin Immobilien Holding AG und der in Großbritannien domizilierten Immobilieninvestmentgesellschaft CLS Holdings plc wurde am 21. August 2017 abgeschlossen. Elf Immobilien wurden im Rahmen eines Share Deals veräussert und eine Immobilie wurde direkt verkauft. Mit erfolgreichem Verkaufsabschluss wurde das Deutsche Geschäftssegment entkonsolidiert. Siehe auch Anmerkung 11 für weitere Details.

Die Geschäftstätigkeit des aufgegebenen Geschäftsbereichs fliesst nicht in das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs ein und ist daher in der Erfolgsrechnung unter "Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs" ausgewiesen. Die Vorjahreszahlen der Erfolgsrechnung wurden zu Vergleichszwecken entsprechend angepasst.

Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 hat der Konzern sein Deutsches Portfolio, bestehend aus zwölf Objekten mit einem zugrunde liegenden Brutto-Anlagewert von 152 Mio...

5. Umrechnungskurse

in CHF

 

Stichtagskurs

Stichtagskurs

 

Durchschnittskurs

Durchschnittskurs

 

 

30.9.2017

31.3.2017

 

1.4.2017 bis 30.9.2017

1.4.2016 bis 30.9.2016

 

 

 

 

 

 

 

1 EUR

 

1.1457

1.0696

 

1.1082

1.0925

6. Konsolidierungskreis

Die Veräusserung des Deutschen Portfolios per 21. August 2017 führte zur Entkonsolidierung der „ZIAG Immobilien AG“ sowie der „ Mittlerer Pfad 2–4 GmbH“.

Die Veräusserung des Deutschen Portfolios per 21. August 2017 führte zur Entkonsolidierung der „ZIAG Immobilien AG“ sowie der „ Mittlerer Pfad 2–4 GmbH“....

7. Mietertrag

in Tausend CHF

 

1.4.2017 bis 30.9.2017

1.4.2016 bis 30.9.2016

 

 

 

 

Soll-Mietertrag

 

4 569

4 556

Leerstandsausfall

 

–514

–553

Nettomietzinsreduktionen

 

–13

–14

Ertrag aus Vermietung

 

4 042

3 989

Im ersten Halbjahr stiegen die Mieteinnahmen aufgrund von Leerstandabbau und Indexierungsanpassungen um TCHF 53 (Vorjahr TCHF 36).

Im ersten Halbjahr stiegen die Mieteinnahmen aufgrund von Leerstandabbau und Indexierungsanpassungen um TCHF 53 (Vorjahr TCHF 36)....

8. Personalaufwand

in Tausend CHF

 

1.4.2017 bis 30.9.2017

1.4.2016 bis 30.9.2016

 

 

 

 

Löhne und Gehälter

 

–827

–747

Sozialleistungen

 

–72

–98

Personalvorsorge

 

–55

–81

Sonstiger Personalaufwand

 

–199

–85

Total Personalaufwand

 

–1 153

–1 011

Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalisierte Spesen von Mitarbeitern und Verwaltungsratsmitglieder. Ebenfalls in diese Position fallen die Gebühr für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung neuer Mitarbeiter sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen von bestehenden Mitarbeitern.

Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalisierte Spesen von Mitarbeitern und Verwaltungsratsmitglieder. Ebenfalls in diese Position fallen die Ge...

9. Verwaltungsaufwand

in Tausend CHF

 

1.4.2017 bis 30.9.2017

1.4.2016 bis 30.9.2016

 

 

 

 

Sonstige Beratung und Investor-Relations

 

–166

–332

Projektspezifischer Beratungsaufwand

 

–126

–89

Externe Buchhaltung und IT

 

–123

–117

Reiseaufwand

 

–103

–99

Mietaufwand

 

–92

–119

Revision

 

–81

–118

Rechts- und Steuerberatung

 

–67

–127

Sonstiger Verwaltungsaufwand

 

–28

–57

Bewertung

 

–20

–22

Notariatsgebühr

 

–20

–4

Abschreibungen

 

–8

–1

Sonstige Steuern

 

1

–49

Total Verwaltungsaufwand

 

–833

–1 134

Der Verwaltungsaufwand konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um TCHF 301deutlich reduziert werden. Die Einsparungen sind hauptsächlich auf eine verminderte Inanspruchnahme von externen Beratungsleistungen sowie auf geringere Revisions- und Mietaufwendungen zurückzuführen.

Der Verwaltungsaufwand konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um TCHF 301deutlich reduziert werden. Die Einsparungen sind hauptsächlich auf eine verminderte Inanspruchnahme von e...

10. Finanzaufwand und -ertrag

in Tausend CHF

 

1.4.2017 bis 30.9.2017

1.4.2016 bis 30.9.2016

 

 

 

 

Finanzaufwand

 

 

 

Hypothekar- und Swapzinsen 1 2

 

–3 822

–602

davon aus dem Eigenkapital ausgebucht

 

–2 607

0

Sonstiger Zinsaufwand 1

 

–27

–13

Währungsdifferenzen

 

0

–116

Total Finanzaufwand

 

–3 849

–731

 

 

 

 

Finanzertrag

 

 

 

Zinsertrag 3

 

1

0

Zinsertrag aus Aktionärsdarlehen 3

 

75

195

Währungsdifferenzen

 

256

0

Total Finanzertrag

 

332

195

Nettofinanzaufwand

 

–3 517

–536

1 Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

2 Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzverbindlichkeiten" an.

3 Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

Am 14. September 2017 wurde der CHF 80. Mio. Zinsswap zu einem Marktwert von CHF 19.3 Mio. zurückbezahlt, woraus ein Bewertungsverlust von CHF 0.7 Mio. resultierte. Mit der Glattstellung des Zinsswaps wurden die im Eigenkapital erfassten, unrealisierten Verluste in der Höhe von CHF 2.6 Mio. erfolgswirksam ausgebucht. Insgesamt wurde in der aktuellen Berichtsperiode die Erfolgsrechnung mit Swapzinsaufwendungen von CHF 3.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.1 Mio.) belastet.

Das an Lamesa Holding SA gewährte Aktionärsdarlehen wurde im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2017/2018 vollständig zurückbezahlt.

Am 14. September 2017 wurde der CHF 80. Mio. Zinsswap zu einem Marktwert von CHF 19.3 Mio. zurückbezahlt, woraus ein Bewertungsverlust von CHF 0.7 Mio. resultierte. Mit der Glatts...

11. Aufgegebene Geschäftsbereiche

Erfolgsrechnung

Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs betrifft ausschliesslich Deutschland. Bis zum Abschluss der Transaktion am 21. August 2017 ergab sich ein Verlust von CHF 29.6 Mio. (Vorjahr: Gewinn von CHF 5.7 Mio.). Wie im Geschäftsbericht per 31. März 2017 erwähnt, belastet die Ausbuchung der nicht realisierten Währungsverluste (CHF 29.3 Mio.) und des Zinsswaps (CHF 4.5 Mio.) aus dem Eigenkapital die Erfolgsrechnung des laufenden Jahres negativ in Höhe von CHF 33.8 Mio. Die Ausbuchung hat jedoch keinen Einfluss auf den NAV ("Net asset value"). Der verbleibende Gewinn von CHF 4.2 Mio. bezieht sich auf den Zeitraum 1. April bis 21. August 2017. Die Erfolgsrechnung des aufgegebenen Geschäftsbereichs erläutert sich wie folgt: 

in Tausend CHF

 

1.4.2017 bis 21.8.2017

1.4.2016 bis 30.9.2016

 

 

 

 

Mietertrag

 

4 354

5 501

Total Betriebsertrag

 

4 354

5 501

Liegenschaftsaufwand

 

–226

–209

Unterhalt und Reparaturen

 

–182

–337

Netto Betriebsertrag

 

3 946

4 955

 

 

 

 

Verwaltungsaufwand

 

–528

–562

Marktwertveränderung

 

0

2 829

 

 

 

 

Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT)

 

3 418

7 222

Nettofinanzaufwand

 

–1 105

–1 437

Währungsgewinne

 

3 530

0

Erfolg vor Ertragssteuern des aufgegebenen Geschäftsbereichs

 

5 843

5 785

Ertragssteuern

 

–1 626

–126

Erfolg des aufgegebenem Geschäftsbereichs

 

4 217

5 659

Nettofinanzaufwand aus dem Eigenkapital ausgebuchter Reserven für Cash Flow Hedges

 

–4 459

0

Wàhrungsverluste aus dem Eigenkapital ausgebuchter Reserven für Währungsdifferenzen

 

–29 349

0

Verluste aus der Ausbuchungen von Reserven des Eigenkapitals

 

–33 808

0

Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich

 

–29 591

5 659

 

 

 

 

Erfolg pro Aktie aus aufgegebenem Geschäftsbereich

 

–8.92

1.71

Verwässerter Erfolg pro Aktie aus aufgegebenen Geschäftsbereich

 

–8.92

1.71

Bilanz

Per 30. September 2017 bestehen keine Vermögenswerte, die auf den Deutschen Geschäftsbereich entfallen. Das Nettovermögen per 31. März 2017 stellt sich wie folgt dar: 

in Tausend CHF

 

21.8.2017

31.3.2017

 

 

 

 

Aktiven

 

 

 

Anlagenliegenschaften

 

168 651

158 702

Mobilien

 

33

101

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

 

216

189

Sonstige Forderungen

 

2 174

7 877

Flüssige Mittel

 

640

881

Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs

 

171 714

167 750

 

 

 

 

Verbindlichkeiten

 

 

 

Hypotheken

 

103 375

97 162

Derivative Finanzinstrumente

 

3 130

3 133

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

 

529

458

Sonstige Verbindlichkeiten

 

5 215

11 216

Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich

 

112 249

111 969

 

 

 

 

Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs

 

59 465

55 781

 

 

 

 

Enthalten im Sonstigen Gesamtergebnis:

 

 

 

Reserve für Cash Flow Hedges

 

0

–4 459

Währungsdifferenzen

 

0

–29 349

Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich

 

0

–33 808

Netto - Cashflows

Der Netto-Geldfluss aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich setzt sich wie folgt zusammen: 

in Tausend CHF

 

1.4.2017 bis 30.9.2017

1.4.2016 bis 30.9.2016

 

 

 

 

Geschäftstätigkeit

 

1 787

4 377

Investitionstätigkeit

 

–959

–1 436

Finanzierungstätigkeit

 

–1 068

–3 120

Netto-Cashflow

 

–241

–179

Aus der Veräusserung des Deutschen Portfolios hat die Züblin einen Nettoverkaufserlös von CHF 59.5 Mio. erzielt, der dem Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs entspricht. Der gesamte Kaufpreis wurde in bar bezahlt. Nach Abzug der an den Käufer veräusserten flüssigen Mitteln (CHF 0.6 Mio.) beträgt der Netto-Geldfluss aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich CHF 58.9 Mio.

Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs betrifft ausschliesslich Deutschland. Bis zum Abschluss der Transaktion am 21. August 2017 ergab sich ein Verlust von CHF 29.6 Mio....

12. Anlageliegenschaften

in Tausend CHF

1. Halbjahr 2017/18

Geschäftsjahr 2016/17

 

 

 

Bilanzwert per Anfang Jahr

198 480

195 860

Wertvermehrende Investitionen

55

251

Positive Marktwertveränderung

1 695

5 044

Negative Marktwertveränderung

–520

–2 675

Marktwertveränderung

1 175

2 369

Bilanzwert per Ende Berichtsperiode

199 710

198 480

Die Veränderung der Anlageliegenschaften von CHF 198.5 Mio. auf CHF 199.7 Mio. spiegelt das positive Vermietungsgeschäft der letzten sechs Monate wieder. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) erhöhte sich von 5.2 Jahren am 31. März 2017 auf 5.5 Jahre per 30. September 2017.  

Die Veränderung der Anlageliegenschaften von CHF 198.5 Mio. auf CHF 199.7 Mio. spiegelt das positive Vermietungsgeschäft der letzten sechs Monate wieder. Die gewichtete durchschn...

13. Aktienkapital

Die Zusammensetzung des Aktienkapitals hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 nicht verändert. Analog wie zum 31. März 2017 bestehen 3 318 027 Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50 was einem Aktienkapital von TCHF 74 656 entspricht. 

Die Zusammensetzung des Aktienkapitals hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 nicht verändert. Analog wie zum 31. März 2017 bestehen 3 318 027 Aktien mit eine...

14. Reserven

Reserven für Cash Flow Hedges

Die Züblin Gruppe besass Zinssatzswaps und nutzte diese zur Absicherung ihres Risikos für zukünftige Schwankungen der Zinssätze. Die Zinszahlungen wurden auf der Grundlage der vereinbarten Nominalwerte berechnet. Die Swaps werden als Cash Flow Hedges behandelt und werden zum Marktwert bilanziert. Die Züblin Gruppe wendet für diese Kategorie “Hedge Accounting” gemäss IAS 39 an.

Damit Hedge Accounting angewendet werden kann, müssen das Sicherungsinstrument und die zugrunde liegende Transaktion bestimmte Anforderungen betreffend Dokumentation, Eintrittswahrscheinlichkeit, Wirksamkeit und verlässlicher Bewertung erfüllen. Sofern diese Anforderungen erfüllt sind, werden Marktwertveränderungen des wirksamen Teils des Absicherungsgeschäfts in der Gesamtergebnisrechnung erfasst und in einer speparaten Reserve im Eigenkapital kummuliert. 

Die Refinanzierung des Schweizer Portfolios und die Rückzahlung des Zinsswaps sowie der Verkauf des Deutschen Portfolios führten dazu, dass die abgesicherten zukünftigen Cashflows nicht mehr wie geplant eintreten werden, weshalb die Anwendung von Hedge Accounting beendet wurde. Der im Eigenkapital in den Reserven für Cash Flow Hedges erfasste Betrag wurde daher über die Erfolgsrechnung als Umgliederungsbuchung ausgebucht. 

Reserven aus Währungsumrechnungen

Die Umrechnung der Jahresrechnung von ausländischen Tochtergesellschaften, die in Fremdwährung erstellt wurden, erfolgt unter Anwendung der modifizierten Stichtagskursmethode. Am Bilanzstichtag werden die Abschlüsse der Tochtergesellschaften, für welche die funktionale Währung von der Präsentationswährung abweicht, folgendermassen in die Präsentationswährung umgerechnet: Die Aktiven und Verbindlichkeiten dieser Tochtergesellschaften werden zum Bilanzstichtagskurs umgerechnet. Die Umrechnung von Ertrag und Aufwand erfolgt zum Durchschnittskurs der Berichtsperiode. Die Auswirkungen dieser Umrechnung werden in der Gesamtergebnisrechnung unter der Position “Währungsdifferenzen” erfasst.

Zum 31. März 2017 betrafen die Reserven aus Währungsumrechnungen ausschliesslich den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland. Mit dem Verkauf aller deutschen Anlageliegenschaften am 21. August 2017 hat die Züblin Gruppe ihre operative Tätigkeit in Deutschland beendet. Infolgedessen wurde der in den Reserven aus Währungsumrechnungen kummulierte Betrag in die Erfolgsrechnung ausgebucht.

Die nachfolgende Tabelle fasst die Entwicklung der Reserven für Cashflow Hedges sowie der Reserven aus Währungsumrechnungen zusammen. Reserven, welche sich auf den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland beziehen, sind in den Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereich zusammengefasst.

in Tausend CHF

 

 

30.9.2017

Umgliederungen in die Erfolgsrechnung

31.3.2017

 

 

 

 

 

 

Reserve für Cash Flow Hedges

A

 

0

2 055

–2 055

 

 

 

 

 

 

Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs

B

 

0

33 808

–33 808

davon für Cash Flow Hedges

 

 

0

4 459

–4 459

davon für Währungsdifferenzen

 

 

0

29 349

–29 349

Wie die obenstehende Tabelle zeigt, wurden die Reserven für Cashflow Hedges sowie die Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs vollständig in die Erfolgsrechnung ausgebucht. Im der nachfolgenden Tabelle wird Zuordnung dieser Ausbuchung auf die jeweilige Position der Erfolgsrechnung dargestellt.

in Tausend CHF

 

 

1.4.2017 bis 30.9.2017 vor Umgliederungseffekten aus dem Eigenkapital

Umgliederungen aus dem Eigenkaptial

 

1.4.2017 bis 30.9.2017

 

 

 

 

 

 

 

Fortzuführende Geschäftsbereiche

 

 

 

 

 

 

Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT)

 

 

2 975

 

 

2 975

Finanzaufwand

A

 

–1 242

–2 607

 

–3 849

Finanzertrag

 

 

332

 

 

332

Erfolg vor Ertragssteuern

 

 

2 065

 

 

–542

Ertragssteuern

A

 

–770

552

 

–218

Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen

 

 

1 295

–2 055

 

–760

 

 

 

 

 

 

 

Aufgegebener Geschäftsbereich

 

 

 

 

 

 

Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs

B

 

4 217

–33 808

 

–29 591

Erfolg

 

 

5 512

–35 863

 

–30 351

Der ausgewiesene Nettoverlust von CHF 30.4 Mio. für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 beinhaltet negative Effekte in der Höhe von CHF 35.9 Mio. aus der Umgliederung der Reserven für Cash Flow Hedges und der Reserven des aufgegebenen Geeschäftsbereichs. Diese Reserven mussten, wie oben erläutert, erfolgswirksam aus dem Eigenkapital ausgebucht werden. 

Das Gesamtergebnis oder der Reingewinn ohne Recyclingeffekte aus dem Eigenkapital in Höhe von CHF 5.5 Mio. wiederspiegelt für die Berichtsperiode ein präzieseres Bild der Wertentwicklung des Konzerns, da das Recycling dessen NAV nicht beeinflusste.

Der Erfolg des fortgeführten Geschäftsbereichs (Verlust von CHF 0.8m) wurde durch das Recycling in Höhen von CHF 2.1 Mio. negativ beeinflusst. Ohne diesen Umgliederungseffekt würde sich das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs auf CHF 1.3 Mio. belaufen. 

Die Züblin Gruppe besass Zinssatzswaps und nutzte diese zur Absicherung ihres Risikos für zukünftige Schwankungen der Zinssätze. Die Zinszahlungen wurden auf der Grundlage der ...

15. Zukünftige vertragliche Fälligkeiten 

Die untenstehende Tabelle zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von den per 30. September 2017 bestehenden Verbindlichkeiten:

in Tausend CHF

Bilanzwert

< 1 Jahr

1 bis 3 Jahre

3 bis 5 Jahre

> 5 Jahre

 

 

Zins

Amortisation

Zins

Amortisation

Zins

Amortisation

Zins

Amortisation

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Per 30.9.2017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hypotheken

65 686

482

0

936

0

959

65 686

0

0

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

529

0

529

0

0

0

0

0

0

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten

1 190

0

1 190

0

0

0

0

0

0

Total finanzielle Verbindlichkeiten per 30.9.2017

67 405

482

1 719

936

0

959

65 686

0

0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Per 31.3.2017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hypotheken

108 156

465

108 156

0

0

0

0

0

0

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

120

0

120

0

0

0

0

0

0

Derivative Finanzinstrumente

19 672

2 729

0

5 135

0

4 442

0

7 366

0

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten

10 413

0

10 413

0

0

0

0

0

0

Total finanzielle Verbindlichkeiten per 31.3.2017

138 361

3 194

118 689

5 135

0

4 442

0

7 366

0

Die Refinanzierung des Schweizer Portfolios sowie die Rückzahlung des Swaps führten zu einer signifikanten Veränderung der zukünftigen vertraglichen Fälligkeiten gegenüber dem 31. März 2017. In der aktuellen Berichtsperiode wurde die fällige Hypothek im Umfang von CHF 108.2 Mio. zurückbezahlt und ein neuer Kreditvertrag über CHF 118.0 Mio. abgeschlossen, wovon CHF 66.0 Mio. in Anspruch genommen wurden. 

Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

Die untenstehende Tabelle zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von den per 30. September 2017 bestehenden Verbindlichkeiten:...

16. Hypotheken 

in Tausend CHF

 

30.9.2017

31.3.2017

 

 

 

 

Zinsfestschreibung

 

 

 

1 bis 12 Monate

 

66 000

108 156

1 bis 3 Jahre

 

0

0

3 bis 5 Jahre

 

0

0

mehr als 5 Jahre

 

0

0

Total

 

66 000

108 156

Durchschnittlicher Effektivzinssatz

 

1.12%

0.85%

Aktueller Zinssatz

 

0.80%

0.85%

 

 

 

 

Vertragsfälligkeit der Hypotheken

 

 

 

1 bis 12 Monate

 

0

108 156

1 bis 3 Jahre

 

0

0

3 bis 5 Jahre

 

66 000

0

mehr als 5 Jahre

 

0

0

Total

 

66 000

108 156

Durchschnittliche Dauer in Jahren

 

5.0

0.5

 

 

 

 

Marktwert der Hypotheken

 

 

 

Variable Hypotheken

 

66 000

108 156

Total

 

66 000

108 156

Zum 30. September 2017 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von CHF 0.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.0 Mio.). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.

Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:

 

Schweiz

Loan to Value

60.0%

Eigenkapitalquote

10.0%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat unterschiedliche Konsequenzen, führen in einer ersten Phase jedoch zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls die Verletzung in diesem Zeitraum nicht korrigiert werden kann, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Unter der sogenannten “change of ownership” Klausel sind auch Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens möglich, sofern der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt oder falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt.

Während des ersten Halbjahrs 2017/18 und zum Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

 

 

30.9.2017

31.3.2017

Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften

 

199 710

198 480

Beanspruchte Kredite bzw. Deckung

 

66 000

108 156

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften und Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

Zum 30. September 2017 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge...

17. Aktionärsdarlehen

Per 31. März 2017 hatte die Gruppe an die Lamesa Holding SA, Panama ein Darlehen im Umfang von CHF 13 Mio. ausgereicht. Das zu 3% p.a verzinste Darlehen wurde im ersten Quartal 2017/18 vollständig zurückgezahlt.

Per 31. März 2017 hatte die Gruppe an die Lamesa Holding SA, Panama ein Darlehen im Umfang von CHF 13 Mio. ausgereicht. Das zu 3% p.a verzinste Darlehen wurde im ersten Quartal 20...

18. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag statt.

Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag statt....
Die EPRA (European Public Real Estate Association) hat in den letzten Jahren sogenannte Best Practice Recommendations im Bereich des Reporting, Accounting und der Corporate Governa...
Im Auftrag der Gruppenleitung der Züblin Immobilien Holding AG hat die Schweizer Ländergesellschaft von Jones Lang LaSalle („JLL“) sämtliche Anlageliegenschaften der Züblin...