Geschäftsbericht 2015-2016

Anmerkungen

1. Mietertrag

1. Mietertrag
in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Total
         
Geschäftsjahr 2014/2015        
Mietertrag in Berichtswährung 7 598 12 052 1 917 21 567
Mietertrag in Lokalwährung 7 598 10 236 1 628  
         
Geschäftsjahr 2015/2016        
Mietertrag in Berichtswährung 7 920 10 855 –28 18 747
Mietertrag in Lokalwährung 7 920 10 110 –26  
Veränderung zum Vorjahr in Lokalwährung 322 –126 –1 654  
davon:        
– Verkäufe 0 –253 –1 654  
– Leerstand und Mietvertragsanpassung 322 127 0  

Der Rückgang des Mietertrags um CHF 2,8 Mio. (Vorjahr Rückgang um CHF 11,2 Mio.) wurde von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Im Wesentlichen führten die Verkäufe von Anlageliegenschaften in den Niederlanden sowie die Abwertung des Euro gegenüber dem Schweizer Franken zu einem Rückgang der Mietertrags.

2. Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften

2. Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften
in Tausend CHF 1.4.2015 bis 31.3.2016 1.4.2014 bis 31.3.2015
Anlageliegenschaften strategisch    
Nachlaufende Kosten von in Vorjahren veräusserten Liegenschaften –27 –388
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften strategisch –27 –388
     
Anlageliegenschaften nicht strategisch    
Verkaufserlös 7 095 19 827
Marktwert der letzten Bewertung –7 290 –21 578
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften nicht strategisch –195 –1 750
     
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften –222 –2 138

Mit dem Verkauf von drei (Vorjahr: sechs) nicht strategischen Liegenschaften in Deutschland wurde der Verkauf nicht strategischer Liegenschaften abgeschlossen. Zwei Liegenschafen wurden zum Buchwert, eine Liegenschaft wurde durch eine Verzögerung im Verkaufsprozess leicht unterhalb des Buchwert veräussert. Der geringere Kaufpreis wurde durch länger vereinnahmte Mieterträge kompensiert.

3. Liegenschaftsaufwand

3. Liegenschaftsaufwand
in Tausend CHF 1.4.2015 bis 31.3.2016 1.4.2014 bis 31.3.2015
     
Liegenschaftssteuern –26 –74
Rechtskosten –52 –65
Wertberichtigung auf Forderungen –54 –42
Externe Verwaltung –22 –497
Heiz- und Nebenkosten –609 –773
Sonstiger Liegenschaftsaufwand –175 –234
Total Liegenschaftsaufwand –938 –1 685

Die im Vorjahr getätigten Veräusserungen von Anlageliegenschaften in den Niederlanden sowie in Deutschland sowie die Leerstandsreduktion im Portolio führten zu einem Rückgang des Liegenschaftsaufwand.

4. Verwaltungsaufwand

4. Verwaltungsaufwand
in Tausend CHF 1.4.2015 bis 31.3.2016 1.4.2014 bis 31.3.2015
     
Personal und Verwaltungsrat –3 355 –3 192
Bewertung –74 –231
Revision –386 –340
Rechts- und Steuerberatung –292 –247
Sonstige Steuern –267 –100
Abschreibungen –31 –61
Externe Buchhaltung und IT –247 –324
Sonstige Beratung und Investor-Relations –1 071 –1 076
Sonstiger Verwaltungsaufwand –686 –203
Total Verwaltungsaufwand –6 409 –5 774

Die verminderten Bewertungskosten beeinflussten den Verwaltungsaufwand positiv. Aufgrund des im Vorjahr enthaltenen Subventionsertrag in Höhe von CHF 0,7 Mio. erhöhte sich in der Berichtsperiode der Verwaltungsaufwand auf insgesamt CHF 6,4 Mio.

5. Finanzaufwand und -ertrag

5. Finanzaufwand und -ertrag
in Tausend CHF 1.4.2015 bis 31.3.2016 1.4.2014 bis 31.3.2015
     
Finanzaufwand    
Hypothekar- 1 und Swapzinsen 2 –4 250 –9 011
Zinsaufwand aus Aktionärsdarlehen 1 –5 646 –1 499
Zinsaufwand und Kapitalkosten 1 –45 –67
Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG 1 –461 –2 192
Verkaufsverlust Devisenoptionen –96 0
Währungsdifferenzen –1 569 –29 928
Total Finanzaufwand –12 067 –42 697
     
Marktwertveränderungen und Disqualifizierung von Swaps 61 –14 227
     
Finanzertrag    
Zinsertrag 3 76 18
Zinsertrag aus Aktionärsdarlehen 3 19 0
Bewertungsgewinne Devisenoptionen 4 0 311
Total Finanzertrag 95 329
Nettofinanzaufwand –11 911 –56 595

1Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

2Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzverbindlichkeiten" an.

3Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

4Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzinstrumente" an.

Finanzaufwand

Der Finanzaufwand reduzierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um CHF 30,6 Mio. auf CHF 12,1 Mio. (Vorjahr Anstieg CHF 20,6 Mio.). Dies ist auf mehrere Ursachen zurückzuführen: Aufgrund dem Verkauf von Anlagenliegenschaften sowie der im Dezember 2014 vorgenommenen Refinanzierung konnten die Hypothekarzinsen um CHF 4,8 Mio. reduziert werden. Die planmässige Tilgung der Anleihe im Juli 2015 redzierte den Zinsaufwand um CHF 1,7 Mio. Nach den Sondereffekten im Zusammenhang mit der Aufhebung des Euro Mindestkurses sowie der Einstellung der Geschäftstätigkeit in den Niederlanden im Vorjahr reduzierten sich die Währungsverluste um CHF 28,4 Mio. Gegenläufig wirkte sich der Anstieg des Zinsaufwands für das in US Dollar denominierte Aktionärsdarlehen aus.

Marktwertveränderungen und Disqualifizierung von Swaps

Im Vorjahr haben die Wertveränderungen der disqualifizierten Swaps die Erfolgsrechnung mit CHF 14,2 Mio. belastet wohingegen im aktuellen Geschäftsjahr die Stichtagsbewertung zu einem positiven Einfluss von CHF 0,1 Mio. führte. Dies ist im Wesentlichen auf das geringere Bestandsvolumen disqualifzierter Swaps zurückzuführen.

Finanzertrag

Die Züblin Gruppe verzeichnete einen Finanzertrag von CHF 0,1 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.).

6. Ertragssteuern

6. Ertragssteuern
in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Holding 1 Total
           
Geschäftsjahr 2015/2016          
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung          
Laufende Ertragssteuern 0 0 0 0 0
Ertragssteuern des Vorjahres 1 027 6 0 9 1 042
Total laufende Ertragssteuern 1 027 6 0 9 1 042
           
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen 1 445 437 0 0 1 882
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen –1 740 –586 0 0 –2 326
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen 957 –90 0 32 900
Total latente Ertragssteuern 662 –239 0 32 455
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung 1 689 –234 0 42 1 497
           
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung          
Laufende Ertragssteuern 0 0 0 0 0
Latente Ertragssteuern –1 079 90 0 0 –989
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung –1 079 90 0 0 –989
           
Geschäftsjahr 2014/2015          
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung          
Laufende Ertragssteuern 281 –6 0 –12 263
Ertragssteuern des Vorjahres –5 844 0 0 0 –5 844
Total laufende Ertragssteuern –5 563 –6 0 –12 –5 581
           
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen 954 –293 0 0 661
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen 107 584 0 0 691
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen –242 –200 0 –53 –495
Total latente Ertragssteuern 819 91 0 –53 857
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung –4 744 85 0 –65 –4 724
           
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung          
Laufende Ertragssteuern –291 0 0 0 –291
Latente Ertragssteuern 0 –1 457 0 0 –1 457
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung –291 –1 457 0 0 –1 748

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

Überleitung der Ertragssteuern

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Holding 1 Total
           
Geschäftsjahr 2015/2016          
Erfolg vor Ertragssteuern 11 443 4 554 –1 989 –7 822 6 186
Referenzsteuersatz 2 21,15% 31,23% 25,00% 9,55% 19,71%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz –2 420 –1 422 497 747 –2 598
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung 1 689 –234 0 42 1 497
Differenz 4 109 1 188 –497 –705 4 095
Erklärt sich durch:          
– steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen 0 14 0 –554 –540
– steuerbefreite Erträge 0 0 0 0 0
– Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern –69 0 0 0 –69
– zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge –162 0 0 0 –162
– Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge 3 315 1 168 –497 –200 3 786
– Ertragssteuern aus Vorjahren 1 027 6 0 9 1 042
– sonstige Einflüsse –2 0 0 40 38
           
Geschäftsjahr 2014/2015          
Erfolg vor Ertragssteuern –10 335 –29 674 –2 813 –36 641 –79 463
Referenzsteuersatz 2 21,17% 31,23% 25,00% 10,58% 20,18%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz 2 188 9 266 703 3 877 16 034
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung –4 744 85 0 –65 –4 724
Differenz –6 932 –9 181 –703 –3 942 –20 758
Erklärt sich durch:          
– steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen 0 0 0 –3 818 –3 818
– Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern 1 389 0 0 0 1 389
– zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge –112 0 0 0 –112
– Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge –2 243 –9 181 –703 –124 –12 251
– Ertragssteuern aus Vorjahren –5 844 0 0 0 –5 844
– sonstige Einflüsse –123 0 0 0 –123

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

2Der Referenzsteuersatz für die Gruppe beträgt mathematisch 19,71% (Vorjahr 20,18%). Die Berechnung wurde auf absoluten Zahlen vorgenommen.

Ertragssteuern

Im abgelaufenen Geschäftsjahr verzeichnete die Züblin Gruppe einen Ertrag aus Ertragssteuern von CHF 1,5 Mio. gegenüber einem Steueraufwand von CHF 4,7 Mio. im Vorjahr. Die grössten Änderungen werden nachfolgend für die einzelnen Länger erläutert. Die Veränderungen des Referenzsteuersatzes (gewichteter Durchschnitt) von 20,18% auf 19,71% resultierte im Wesentlichen aus der Veränderung der Anteile der einzelnen Ländergesellschaften am Gesamtergebnis.

Schweiz

In der Schweiz wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Steuerertrag von CHF 1,7 Mio. (Vorjahr Steueraufwand CHF 4,7 Mio.) erfasst. Dieser entfällt hauptsächlich auf einen Ertrag aus laufenden Ertragssteuern CHF 1,0 Mio. und latente Ertragssteuern CHF 0,7 Mio. (Vorjahr: Ertrag CHF 0,8 Mio. aus latenten Steuern und Aufwand von CHF 5,5 Mio. aus laufenden Steuern). Der latente Ertragssteuerertrag setzt sich zusammen aus CHF 1,4 Mio. Ertrag aus der Aktivierung von Verlustvorträgen, CHF 1,7 Mio. Aufwand aus Bewertungsdifferenzen und einem Ertrag von CHF 1,0 Mio. aus sonstigen Positionen.

Deutschland

In Deutschland wurden CHF 0,2 Mio. Aufwand (Vorjahr CHF 0,1 Mio. Ertrag) aus latenten Ertragssteuer erfasst.

Niederlande

In den Niederlanden gab es weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr einen Effekt aus Ertragssteuern.

7. Aufgegebener Geschäftsbereich

Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs im Geschäftsjahr 2015/2016 bis zum Kontrollverlust beläuft sich auf einen Verlust in Höhe von CHF 26.6 Mio. (Vorjahreszeitraum: Verlust in Höhe von CHF 128.0 Mio.). Dieser Verlust ist im Wesentlichen auf die ertragswirksame Realsierung von Währungsverlusten (CHF 11.0 Mio.) sowie Cash Flow Hedges (CHF 4.1 Mio) zurückzuführen. Da per 31. März 2015 für diese Verluste bereits entsprechende Reserven im Eigenkapital gebildet worden waren, führten sie zu keiner Verminderung des Eigenkapitals. Der verbleibende Verlust in Höhe von CHF 11.5 Mio. ist auf die operativen Verluste des aufgegebenen Geschäftsbereichs im Geschäftsjahr 2015/2016 zurückzuführen und erklärt sich wie nachfolgend dargestellt. Teilweise führte dies zu einer finalen Kaufpreisanpassung des Aktionärsdarlehens.

in Tausend CHF 1.4.2015 bis 31.3.2016 1 1.4.2014 bis 31.3.2015
     
Mietertrag 1 917 7 593
Total Betriebsertrag 1 917 7 593
Liegenschaftsaufwand –2 114 –2 970
Unterhalt und Reparaturen –200 –293
Netto Betriebsertrag –397 4 330
     
Verwaltungsaufwand –3 116 –2 363
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften strategisch 0 1 337
Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften strategisch –4 451 –119 620
     
Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) –7 964 –116 316
Finanzaufwand –3 547 –9 914
Marktwertveränderungen und Disqualifizierung von Swaps –4 158 –1 974
Währungsverluste –10 958 0
Finanzertrag 0 179
Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich –26 627 –128 025
davon:    
– Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –24 009 –86 475
– Anteile ohne beherrschenden Einfluss –2 618 –41 550
     
Erfolg pro Aktie aus aufgegebenem Geschäftsbereich –8.38 –32.95

1bis zum Kontrollverlust am 31. Juli 2015.

Das Nettovermögen der ZIF setzte sich zum 31. März 2015 wie folgt zusammen:

in Tausend CHF 31.3.2015
   
Aktiven  
Anlagenliegenschaften 209 260
Mobilien 93
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1 388
Derivative Finanzinstrumente 158
Sonstige Forderungen 7 410
Flüssige Mittel 1 209
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 219 518
   
Verbindlichkeiten  
Hypotheken 151 805
Pflichtwandelanleihe 2 029
Derivative Finanzinstrumente 5 605
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1 179
Sonstige Verbindlichkeiten 6 587
Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich 167 205
   
Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 52 313
   
Enthalten im Sonstigen Gesamtergebnis:  
Reserve für Cash Flow Hedges –4 158
Währungsdifferenzen –10 958
Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich –15 116

Per 31. März 2016 gab es kein auf den aufgegebenen Geschäftsbereich entfallendes Nettovermögen.

Die Netto-Cashflows der ZIF stellen sich wie folgt dar:

in Tausend CHF 1.4.2015 bis 31.3.2016 1 1.4.2014 bis 31.3.2015
     
Geschäftstätigkeit 869 –12 113
Investitionstätigkeit –1 592 27 050
Finanzierungstätigkeit 1 083 –17 248
Netto-Cashflow 359 –2 311

1bis zum Kontrollverlust am 31. Juli 2015

Züblin hat am 31. Juli 2015 eine Vereinbarung abgeschlossen, die den wirtschaftlichen Rückzug aus dem französischen Markt zur Folge hatte.

Auf Grund der Zeichnung einer genehmigten Kapitalerhöhung der Züblin Immobilière France S.A. (ZIF) in Höhe von € 11.5 Mio. sowie der Zeichnung einer Wandelanleihe über € 20.8 Mio. durch einen neuen Investor, reduzierte sich der Anteilsbesitz der Gruppe in ZIF auf 33,5%. Der neue Investor hält nunmehr 50,1% des Kapitals sowie der Stimmrechte (jeweils auf unverwässerter Basis). Auf verwässerter Basis reduzierte sich der Anteilsbesitz der Gruppe in ZIF auf 17,3%.

Darüber hinaus hat der neue Investor das Aktionärsdarlehen der Züblin an die ZIF erworben sowie eine Call Option für den Erwerb der restlichen Aktien der ZIF erhalten. Die Aktien können innerhalb eines Zeitraum von 5 Jahren zu einem Preis in Abhängigkeit der wirtschaftlichen Leerstandsquote des französischen Portfolios erworben werden. Die Züblin hat daraufhin seine Beteiligung an der ZIF vollständig wertberichtigt.

Die Transaktion führte zur Entkonsoldierung der ZIF per 31. Juli 2015 und diese wird nunmehr als Beteiligung an einem assoziierten Unternehmen bilanziert.

8. Erfolg pro Aktie

8. Erfolg pro Aktie
in Tausend CHF 1.4.2015 bis 31.3.2016 1.4.2014 bis 31.3.2015
     
Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien 1 2 863 557 2 624 205
     
Konzernergebnis exkl. Anteile ohne beherrschenden Einfluss –16 326 –170 662
davon    
aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 7 683 –84 187
aus aufgegebenem Geschäftsbereich –24 009 –86 475
     
Ergebnis pro Aktie in CHF –5.70 –65.03
davon    
aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 2.68 –32.08
aus aufgegebenem Geschäftsbereich –8.38 –32.95

1Vorjahreszahl entsprechend IAS 33 zur Vergleichbarkeit angepasst.

Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen.

9. Anlageliegenschaften

Geschäftsjahr 2015/2016

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total Deutschland zum Verkauf Total zum Verkauf Total
             
Bilanzwert per 31.3.2015 189 720 122 166 311 886 9 762 9 762 321 648
Wertvermehrende Investitionen 488 2 771 3 259 27 27 3 286
Verkäufe 0 0 0 –7 072 –7 072 –7 072
Positive Marktwertveränderung 6 932 4 737 11 669 86 86 11 755
Negative Marktwertveränderung –1 280 –2 548 –3 828 –177 –177 –4 005
Währungsdifferenzen 0 5 554 5 554 85 85 5 639
Umgliederungen 0 2 711 2 711 –2 711 –2 711 0
Bilanzwert per 31.3.2016 195 860 135 391 331 251 0 0 331 251
– davon zum Verkauf bestimmt 0 0 0 0 0 0

Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem umfassenden Immobilien-Bewertungsbericht auf den Seiten 137 bis 141 entnommen werden.

Die Veränderung des Buchwerts der Anlageliegenschaften von CHF 321,6 Mio. auf CHF 331,3 Mio. wird durch die folgenden Punkte erklärt:

  • Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Investitionen im Umfang von CHF 3,3 Mio. (Vorjahr 14.1 Mio.) getätigt. Mehr als zwei Drittel wurden davon für Mieterausbauten in Deutschland verwendet, der Rest entfällt grösstenteils auf die Anlageliegenschaften in der Schweiz.
  • Im Berichtszeitraum hat die Gruppe drei Anlageliegenschaften in Deutschland veräussert. Dies führte zu einem Rückgang des Bestands um CHF 7,1 Mio. (Vorjahr CHF 21,6 Mio.). Diese Verkäufe schlossen den Verkauf des nicht strategischen Portfolios ab. Die ursprünglich als nicht strategisch klassifziere Immobillie in Marl, Deutschland, wurde aus der Kategorie zur Veräusserung verfügbar herausgenommen, da die Gruppe nicht mit einem Verkauf in absehbarer Zukunft rechnet.
  • Andererseits führten die Neubewertungen der Anlageliegenschaften zu einem positiven Effekt über das ganze Portfolio von 2,4% und betrug CHF 7,8 Mio. (Vorjahr Rückgang von CHF 33,5 Mio.). Der Anstieg korrespondiert mit dem aktuellen Marktumfeld.
  • Die Entwicklung des Wechselkurses CHF/EUR hat mit CHF 5,6 Mio. positiv zum Wert der Anlageliegenschaften beigetragen (Vorjahr Rückgang um CHF 23,6 Mio.).

Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit allen erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange finden Sie auf Seiten 17 bis 24. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

Geschäftsjahr 2014/2015

in Tausend CHF Schweiz Deutschland strategisch Total strategisch Deutschland nicht strategisch Niederlande nicht strategisch Total nicht strategisch Total
               
Bilanzwert per 31.3.2014 188 610 164 565 353 175 18 595 22 803 41 398 394 573
Wertvermehrende Investitionen 1 227 4 527 5 754 0 0 0 5 754
Verkäufe 0 0 0 –1 619 –19 959 –21 578 –21 578
Positive Marktwertveränderung 3 222 243 3 465 0 0 0 3 465
Negative Marktwertveränderung –3 339 –26 196 –29 535 –5 351 –2 061 –7 412 –36 947
Währungsdifferenzen 0 –20 973 –20 973 –1 863 –783 –2 646 –23 619
Bilanzwert per 31.3.2015 1 189 720 122 166 311 886 9 762 0 9 762 321 648
– davon zum Verkauf bestimmt 0 0 0 9 762 0 9 762 9 762

1Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Jones Lang LaSalle AG) für die Bewertungen per 31. März 2015 ist im Geschäftsbericht 2014/2015 ersichtlich.

10. Mobilien

10. Mobilien
in Tausend CHF Büromobiliar und -ausbau Informatik Total 2015/2016 Total 2014/2015
         
Anschaffungswerte        
Bestand per 1.4. 376 94 470 4 524
Zugänge 12 0 12 10
Abgänge –55 0 –55 –6
Währungsdifferenzen 13 0 13 –125
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 0 0 0 –3 933
Bestand per 31.3. 346 94 440 470
         
Kumulierte Abschreibungen        
Bestand per 1.4. 240 94 334 4 128
Zugänge 31 0 31 135
Abgänge –55 0 –55 –5
Währungsdifferenzen 9 0 9 –84
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 0 0 0 –3 840
Bestand per 31.3. 225 94 319 334
         
Nettobuchwert per 31.3. 121 0 121 136

11. Latente Steuerguthaben und -Verbindlichkeiten

11. Latente Steuerguthaben und -Verbindlichkeiten
in Tausend CHF Schweiz Deutschland Holding 1 Total
         
Geschäftsjahr 2015/2016        
Latente Steuerguthaben auf        
– Aktivierung von Verlustvorträgen 3 408 867 0 4 275
– sonstigen Bewertungsdifferenzen 0 0 119 119
Total latente Steuerguthaben per 31.3.2016 3 408 867 119 4 394
         
Latente Steuerverbindlichkeiten auf        
– positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften 10 573 1 019 0 11 592
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten 0 0 0 0
– sonstigen Bewertungsdifferenzen 0 0 0 0
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.2016 10 573 1 019 0 11 592
         
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen        
Ausgewiesene latente Steuerguthaben 0 0 119 119
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten 7 165 152 0 7 317
         
Netto latente Steuerverbindlichkeiten        
Bestand per 31.3.2015 –8 833 0 87 –8 746
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern 662 –239 32 455
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern 1 006 90 0 1 096
Währungsdifferenzen 0 –3 0 –3
Bestand per 31.3.2016 –7 165 –152 119 –7 198

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Holding 1 Total
           
Geschäftsjahr 2014/2015          
Latente Steuerguthaben auf          
– Aktivierung von Verlustvorträgen 957 386 0 0 1 343
– negativen Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften 0 0 0 0 0
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten 0 0 0 0 0
– sonstigen Bewertungsdifferenzen 0 0 0 87 87
Total latente Steuerguthaben per 31.3.2015 957 386 0 87 1 430
           
Latente Steuerverbindlichkeiten auf          
– positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften 8 833 386 0 0 9 219
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten 0 0 0 0 0
– sonstigen Bewertungsdifferenzen 957 0 0 0 957
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.2015 9 790 386 0 0 10 176
           
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen          
Ausgewiesene latente Steuerguthaben 0 0 0 87 87
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten 8 833 0 0 0 8 833
           
Netto latente Steuerverbindlichkeiten          
Bestand per 31.3.2014 –9 652 1 414 0 140 –8 098
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern 819 91 0 –53 857
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern 0 –1 457 0 0 –1 457
Währungsdifferenzen 0 –48 0 0 –48
Bestand per 31.3.2015 –8 833 0 0 87 –8 746

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Holding 1 Total
           
Steuerliche Verlustvorträge          
Bestand per 31.3.2016 35 650 79 167 102 216 545 838 762 871
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten          
1 bis 12 Monate 0 0 0 190 071 190 071
1 bis 3 Jahre 0 0 4 985 74 664 79 649
3 bis 5 Jahre 10 170 0 23 470 130 909 164 549
mehr als 5 Jahre 25 481 0 73 761 150 194 249 436
ohne zeitliche Befristung 0 79 167 0 0 79 167
Aktivierung          
nicht vorgenommen 6 161 75 224 102 216 545 838 729 439
vorgenommen 29 489 3 943 0 0 33 432
mit Referenzsteuersatz bilanziert 3 408 867 0 0 4 275
           
Bestand per 31.3.2015 15 113 90 114 97 978 613 248 816 453
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten          
1 bis 12 Monate 0 0 0 0 0
1 bis 3 Jahre 0 0 2 078 335 072 337 150
3 bis 5 Jahre 0 0 4 772 91 112 95 884
mehr als 5 Jahre 15 113 0 91 128 187 064 293 305
ohne zeitliche Befristung 0 90 114 0 0 90 114
Aktivierung          
nicht vorgenommen 10 594 87 674 97 978 613 248 809 494
vorgenommen 4 519 2 440 0 0 6 959
mit Referenzsteuersatz bilanziert 957 386 0 0 1 343

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

12. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

12. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in Tausend CHF   31.3.2016   31.3.2015
  Debitoren Wertberich- tigung Debitoren Wertberich- tigung
         
Noch nicht fällig 0 0 0 0
Seit < 30 Tagen fällig 145 0 198 0
Seit 30–60 Tagen fällig 160 –54 18 0
Seit 61–90 Tagen fällig 103 0 57 0
Seit 91–180 Tagen fällig 27 –5 174 –1
Seit 181–360 Tagen fällig 50 –26 189 –111
Total 485 –85 635 –112
         
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 400   523  

Wertberichtigung auf Forderungen

in Tausend CHF 2015/2016 2014/2015
     
Bestand 1.4. –112 –68
Bildung Wertberichtigung auf Forderungen –64 –86
Inanspruchnahme der Wertberichtigung 77 18
Abgänge der Wertberichtigung 19 14
Währungsdifferenzen –5 10
Bestand 31.3. –85 –112

13. Flüssige Mittel

Per Bilanzstichtag verfügte die Gruppe über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von CHF 3,5 Mio. (Vorjahr CHF 2,8 Mio.).

14. Aktienkapial

Aktienkapital

  Datum Anzahl in Tausend CHF
       
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 31.3.14 59 724 486 59 724
       
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2014/2015  
       
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 31.3.15 59 724 486 59 724
       
Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2015/2016      
Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion von CHF 1.00 auf CHF 0.05 1.12.15 –56 737
Ordentliche Kapitalerhöhung durch Ausgabe neuer Aktien zu nom. CHF 0.05 1.12.15 1 433 387 664 71 669
Aktienzusammenlegung im Verhältnis 450:1 zu neuen Aktien zu nom. CHF 22.50 3.3.16 –1 489 794 123
       
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50 31.3.16 3 318 027 74 656
       
Genehmigtes Kapital      
       
genehmigt durch a.o.GV 29.10.2015 (angepasst wegen der Aktienzusammenlegung in a.o.GV 29.2.16) bis 28.10.17   1 659 013 37 328
       
Bedingtes Kapital      
       
genehmigt durch a.o.GV 29.10.2015 (angepasst wegen der Aktienzusammenlegung in a.o.GV 29.2.16) verfügbar für Mitarbeiterbeteiligungspläne   164 444 3 700

Eigene Aktien

  Anzahl in Tausend CHF
     
Bestand eigener Aktien per 31.3.2014 679 877 2 243
     
Bestand eigener Aktien per 31.3.2015 679 877 2 243
     
Verkauf eigener Aktien –679 877 –2 243
Bestand eigener Aktien per 31.3.2016 0 0

Im Geschäftsjahr 2015/2016 wurden sämtliche eigene Aktien veräussert.

Die historischen Anschaffungskosten dieser Aktien betrug CHF 2.2 Mio. Die Verkäufe fanden zu verschiedenen Zeitpunkten statt und wurden zum jeweiligen Börsenkurs getätigt. Der Geldzufluss in Höhe von CHF 0.3 Mio. hatte einen positiven Einluss auf das Eigenkapital der Aktionäre.

15. Anteile ohne beherrschenden Einfluss

Die folgenden Anteile ohne beherrschenden Einfluss stellen die nicht von der Züblin Gruppe gehaltenen Anteile an der Züblin Immobilière

France SA dar. Im Geschäftsjahr 2014/2015 wurde dieser Geschäftsbereich als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen und im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015/2016 wurde der wirtschaftliche Rückzug von Züblin Immobilière France SA abgeschlossen.

  31.3.2016 31.3.2015
     
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend EUR 0 2 502
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend CHF 0 2 618
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Prozent 0,00% 53,51%

16. Zukünftige vertragliche Fälligkeiten

16. Zukünftige vertragliche 
Fälligkeiten
in Tausend CHF Bilanzwert < 1 Jahr 1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre > 5 Jahre
    Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation
                   
Per 31.3.2016                  
Hypotheken 210 221 2 742 3 230 3 638 188 680 568 2 405 2 921 15 906
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 683 0 683 0 0 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 29 133 4 640 0 7 886 0 5 954 0 10 653 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 12 371 0 12 165 0 0 0 0 0 206
Total per 31.3.2016 252 408 7 382 16 078 11 524 188 680 6 522 2 405 13 574 16 112
                   
Per 31.3.2015                  
Hypotheken 218 411 2 585 89 276 2 089 110 458 712 2 302 3 067 16 375
Anleihe 35 272 1 412 35 272 0 0 0 0 0 0
Verbindlichkeiten aus Aktionärsdarlehen 49 584 4 195 49 584 0 0 0 0 0 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 714 0 714 0 0 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 29 481 6 114 0 7 946 0 5 767 0 9 654 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 8 004 0 7 754 0 0 0 0 0 250
Total per 31.3.2015 341 466 14 306 182 600 10 035 110 458 6 479 2 302 12 721 16 625

In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 16,1 Mio. (Vorjahr CHF 182,6 Mio.) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 3,2 Mio. (Vorjahr CHF 89,3 Mio.) Hypotheken und betreffen ordentliche Tilgungen in Deutschland. Die künfitg vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

17. Finanzinstrumente – Fair-Value-Hierarchie

17. Finanzinstrumente – 
Fair-Value-Hierarchie
in Tausend CHF Bilanzwert Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3
         
Per 31.3.2016        
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente 0 0 0 0
Passiven: Derivate Finanzinstrumente 29 133 0 29 133 0
         
Per 31.3.2015        
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente 334 0 334 0
Passiven: Derivate Finanzinstrumente 29 481 0 29 481 0

Die Bewertung der Finanzinstrumente erfolgt anhand einer dreistufigen Fair-Value-Hierarchie. Die Unterscheidung erfolgte auf folgender Grundlage:

Stufe 1 – Bewertung anhand von Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument

Stufe 2 – Bewertung anhand von Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt

beobachtbaren Inputparametern basieren

Stufe 3 – Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht

auf beobachtbaren Marktdaten basieren

18. Finanzinstrumente nach Kategorien

18. Finanzinstrumente nach
Kategorien
in Tausend CHF Bilanzwert 31.3.2016 Marktwerte Bilanzwert 31.3.2015 Marktwerte
         
Finanzielle Vermögenswerte        
Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten        
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 400   523  
Forderungen aus Aktionärsdarlehen 13 062   0  
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten 7 112   5 976  
Sonstige kurzfristige Forderungen 229   0  
Flüssige Mittel 3 516   2 787  
Finanzielle Vermögenswerte zum Fair Value        
Derivative Finanzinstrumente 0   334  
Total 24 318   9 620  
         
Finanzielle Verbindlichkeiten        
Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten        
Hypotheken 210 221 210 665 218 411 218 778
Anleihe 0 0 35 272 34 241
Verbindlichkeiten aus Aktionärsdarlehen 0 0 49 584 49 584
Mietzinskautionen 206   250  
Zinsabgrenzungen 0   980  
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten 7 054   5 869  
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 683   714  
Bankdispositionskredit 4 721   905  
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 391   0  
Finanzielle Verbindlichkeiten zum Fair Value        
Derivative Finanzinstrumente 29 133   29 481  
Total 252 408   341 466  

Die Bilanzwerte der Kategorie “Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten” sind eine angemessene Näherung für die Marktwerte, da die relevanten Positionen kurze Restlaufzeiten haben. Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.

Bei der Kategorie “Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten” sind die Bilanzwerte der kurzfristigen Positionen eine angemessene Näherung für den Marktwert. Der Marktwert der Hypotheken wird zu den Barwerten der mit den Verbindlichkeiten zusammenhängenden Zahlungen unter Anwendung der relevanten Renditekurve kalkuliert (Stufe 2). Bei der Anleihe entspricht der Marktwert dem Börsenkurs per Bilanzstichtag (Stufe 1) und bei dem Aktionärsdarlehen dem per Stichtag diskontierten Betrag der ausstehenden Verbindlichkeiten (Stufe 2).

19. Derivative Finanzinstrumente

Cash Flow Hedges

in Tausend CHF Kontraktwert 31.3.2016 Kontraktwert 31.3.2015 Wiederbe- schaffungswert 31.3.2016 Wiederbe- schaffungswert 31.3.2015
         
1 bis 12 Monate 40 000 120 000 693 4 389
1 bis 3 Jahre 32 793 40 000 4 418 1 389
3 bis 5 Jahre 0 31 389 0 4 805
mehr als 5 Jahre 80 000 80 000 24 022 18 898
Total Cash Flow Hedges 152 793 271 389 29 133 29 481
– davon Verbindlichkeiten     29 133 29 481

Die Züblin Gruppe benutzt Zinssatzswaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entstehen.

Auf Grund der Disqualifzierungen in den Vorjahren wird per 31. März 2016 Hedge-Accounting für Swaps mit einem Kontraktvolumen von CHF 104,6 Mio. angewendet und sind gemäss den Anforderungen von IAS 39 effektiv. Ein Swap mit einem Volumen von CHF 80 Mio., der aufgrund des geplanten Verkaufs des Schweizer Portfolios aberkannt wurde, wurde erneut dem Hedge-Accounting zugeordnet. Die Veränderungen der Bewertungen der effektiven Swaps werden über die Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die Marktwertveränderungen der disqualifizierten Cash Flow Hedges von CHF 0,1 Mio. (Vorjahr CHF –14,2 Mio.) wurden über die Erfolgsrechnung erfasst.

Devisenoptionen

in Tausend CHF Kontraktwert 31.3.2016 Kontraktwert 31.3.2015 Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2016 Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2015
         
1 bis 12 Monate 0 9 500 0 334
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0
3 bis 5 Jahre 0 0 0 0
Total Devisenoptionen 0 9 500 0 334
– davon Guthaben     0 334

Total derivative Finanzinstrumente

in Tausend CHF Kontraktwert 31.3.2016 Kontraktwert 31.3.2015 Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2016 Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2015
         
Total Cash Flow Hedges 152 793 271 389 –29 133 –29 481
Total Devisenoptionen 0 9 500 0 334
Total Derivative Finanzinstrumente 152 793 280 889 –29 133 –29 147
– davon Verbindlichkeiten     –29 133 –29 481
– davon Guthaben     0 334

20. Hypotheken

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2016

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total %
         
         
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Hedge-effektiven Swaps        
1 bis 12 Monate 28 156 80 146 108 302 52%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 21 919 21 919 10%
mehr als 5 Jahre 80 000 0 80 000 38%
Total 108 156 102 065 210 221 100%
Durchschnittliche Zinssätze 0,80% 2,92% 1,83%  
Durchschnittliche Dauer in Jahren 7.4 3.0 5.3  
         
Vertragsfälligkeit der Hypotheken        
1 bis 12 Monate 0 3 230 3 230 1%
1 bis 3 Jahre 108 156 80 524 188 680 90%
3 bis 5 Jahre 0 2 405 2 405 1%
mehr als 5 Jahre 0 15 906 15 906 8%
Total 108 156 102 065 210 221 100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren 1.5 6.1 3.7  
davon        
– langfristige Hypotheken strategisch 108 156 98 835 206 991  
– kurzfristige Hypotheken strategisch 0 3 230 3 230  
         
Marktwert der Hypotheken        
Variable Hypotheken 108 156 102 065 210 221 100%
Total 108 156 102 065 210 221 100%

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2015

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total %
         
         
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Hedge-effektiven Swaps        
1 bis 12 Monate 108 156 78 866 187 022 86%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 31 389 31 389 14%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0%
Total 108 156 110 255 218 411 100%
Durchschnittliche Zinssätze 0,85% 2,80% 1,83%  
Durchschnittliche Dauer in Jahren 0.5 1.6 0.8  
         
Vertragsfälligkeit der Hypotheken        
1 bis 12 Monate 0 89 276 89 276 41%
1 bis 3 Jahre 108 156 2 301 110 457 51%
3 bis 5 Jahre 0 2 302 2 302 1%
mehr als 5 Jahre 0 16 376 16 376 7%
Total 108 156 110 255 218 411 100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren 2.5 4.5 3.5  
davon        
– langfristige Hypotheken strategisch 108 156 20 979 129 135  
– kurzfristige Hypotheken strategisch 0 75 475 75 475  
– Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt 0 0 0  
– Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt 0 13 801 13 801  
         
Marktwert der Hypotheken        
Variable Hypotheken 108 156 110 622 218 778 100%
Total 108 156 110 622 218 778 100%

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden Hypotheken im Umfang von CHF 13,1 Mio. zurückbezahlt sowie Darlehensverträge im Umfang von CHF 81,5 Mio. verlängert. Die Züblin Gruppe finanziert ihr Anlageliegenschaftsportfolio per 31. März 2016 ausschliesslich durch variable Darlehen. In den Hypotheken sind Vertragsabschlusskosten von CHF 0,4 Mio. (Vorjahr CHF 0,4 Mio.) berücksichtigt worden.

Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Kapitaldienstrelation, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:

  Schweiz Deutschland
     
     
Kapitaldienstrelation 140%
Zinsdeckungsgrad 1.6
Loan to Value 65% 75%
Eigenkapitalquote 32,5%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls die Verletzung in diesem Zeitraum nicht korrigiert werden kann, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Gewisse Verträge sehen unter der sogenannten “change of ownership” Klausel auch mögliche Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens, vor, wenn der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt. Zusätzlich beinhaltet der Vertrag bei der Schweizer Finanzierung die gleiche Klausel, falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt.

Zum Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

in Tausend CHF 31.3.2016 31.3.2015
     
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften 331 251 321 648
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung 210 221 218 778

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden teilweise zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften und Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

21. 4% Anleihe 11/15

21. 4% Anleihe 11/15
in Tausend CHF Nominalwert Kurs in % Marktwert Effektiver Zinssatz in % 1
         
Per 31.3.2016 0 n.a. 0 n.a.
         
Per 31.3.2015 35 300 97,00% 34 241 4,42%

1Der effektive Zinssatz setzt sich zusammen aus dem Coupon von 4% und der Amortisation der aktivierten Transaktionskosten.

Am 20. Juli 2011 gab die Züblin Immobilien Holding AG eine 4% Anleihe über CHF 60.0 Mio. heraus, die an der SIX Swiss Exchange gehandelt wird. Die Anleihe hatte eine Laufzeit von vier Jahren und diente dem Abbau kurzfristiger Darlehen, der Refinanzierung verschiedener Hypotheken sowie einem Renovationsprojekt in Frankreich.

Am 20. Juli 2015 hat die Gesellschaft die Anleihe vollständig zurückgeführt.

22. Vorsorgeplan für Mitarbeitende

Die Züblin Gruppe hat verschiedene Vorsorgepläne in den Ländern, in denen sie tätig ist, die sich gemäss den örtlichen Gesetzen und Arbeitsregelungen voneinander unterscheiden. In allen Ländern ausserhalb der Schweiz handelt es sich um beitragsorientierte Vorsorgepläne. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.) für diese Vorsorgepläne erfasst. In der Schweiz qualifiziert der Pensionsplan der Züblin Immobilien Management AG als leistungsorientierter Vorsorgeplan gemäss IAS 19.

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge

(BVG) geregelt. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert. Das BVG schreibt vor, dass

Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institution verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der

Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch zusammen aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern. Ihm obliegt die Festlegung und

Umsetzung der Anlagestrategie.

Auf der Grundlage der “Project Unit Credit”-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:

in Tausend CHF 31.3.2016 31.3.2015
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) 2 140 1 645
Pensionsvermögen zu Marktwerten 1 578 1 236
Pensionsverpflichtung (technischer Fehlbetrag) –562 –409

Der obige Betrag wird unter “Sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten” ausgewiesen.

Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt geändert:

in Tausend CHF 2015/2016 2014/2015
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 1.4. 1 645 3 838
Laufender Dienstzeitaufwand 199 140
Arbeitnehmerbeiträge 109 95
Zinsaufwand 15 54
Ein-/ (Aus)bezahlte Leistungen 119 –2 313
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand –69 –13
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste 122 –156
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3. 2 140 1 645
     
Pensionsvermögen zu Marktwerten 1.4. 1 236 3 179
Zinsertrag 11 42
Arbeitgeberbeiträge 164 146
Arbeitnehmerbeiträge 109 95
Ein-/ (Aus)bezahlte Leistungen 119 –2 313
Rendite auf Planvermögen (exkl. Zinsertrag) –61 87
Pensionsvermögen zu Marktwerten 31.3. 1 578 1 236

In der nachstehenden Tabelle werden die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans und der Einfluss der Abweichungen

aufgrund der erwarteten oder aktuellen Werte der Rentenverbindlichkeiten und -vermögen detailliert ausgewiesen:

in Tausend CHF 31.3.2016 31.3.2015
     
Erwartete Beiträge in der kommenden Periode 138 140
     
Der Pensionsaufwand setzt sich folgendermassen zusammen:    
– Laufender Dienstzeitaufwand 199 140
– In der Erfolgsrechnung erfasster Zinsaufwand 4 13
– Erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand –68 –13
In der Erfolgrechnung erfasster Pensionsaufwand 135 140

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

in Tausend CHF 31.3.2016 31.3.2015
     
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste der Pensionsverpflichtungen –122 156
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste des Pensionsvermögen –60 87
Total im sonstigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertung –182 243

Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:

  31.3.2016 31.3.2015
     
Technischer Zinssatz (Diskontierungssatz) 0,50% 0,80%
Erwartete Salärentwicklung 1,00% 1,00%
Erwartete Rentenentwicklung 0,00% 0,00%
Lebenserwartung in Jahren im Rücktrittsalter (Männer/Frauen) BVG 2010 GT BVG 2010 GT

Für die wichtigsten Annahmen für die Berechnung der Pensionsverpflichtung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter gleich bleibenden

übrigen Annahmen erstellt:

  31.3.2016 31.3.2015
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3. 2 140 1 645
– Diskontierungssatz –0.25% 2 246 1 729
– Diskontierungssatz +0.25% 2 043 1 567
– Erwartete Salärentwicklung –0.25% 2 131 1 636
– Erwartete Salärentwicklung +0.25% 2 150 1 649
– Lebenserwartung in Jahren –1 Jahr 2 186 1 678
– Lebenserwartung in Jahren –1 Jahr 2 095 1 611

Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.

23. Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen

Im Zusammenhang mit der Miete ihrer Geschäftsräumlichkeiten ist die Züblin Immobilien Management AG feste Mietverpflichtungen bis längstens 30. Juni 2016 im Umfang von CHF 0,1 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.) eingegangen. In der Berichtsperiode betrug die in der

Erfolgsrechnung erfasste Miete CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.).

in Tausend CHF 31.3.2016 31.3.2015
     
Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen    
1 bis 12 Monate 73 293
1 bis 3 Jahre 0 0
3 bis 5 Jahre 0 0
mehr als 5 Jahre 0 0

24. Nahestehende Personen

Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr:

– Verwaltungsrat

– Mitglieder der Gruppenleitung

– Lamesa Holding SA, Panama1

1 Die Gesellschaft ist durch Dr. Iosif Bakaleynik (Präsident), Vladislav Osipov und Iakov Tesis im Verwaltungsrat vertreten.

Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2016

  • Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 26, Seiten 128 bis 129 im Detail offengelegt.

Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären

Aktionärsdarlehen Die Lamesa Holding SA, Panama, hat der Gesellschaft ein US Dollar Darlehen im Umfang vom CHF 60 Mio. gewährt. Dieses diente zur Finanzierung des Anleihenrückkaufs (siehe Anmerkung 21) sowie zur Sicherstellung der kurzfristigen Verpflichtigungen. Das Darlehen wurde im Dezember 2015 vollständig getilgt. Das Darlehen wurde in Höhe von 15% p.a. verzinst, wovon 13% in bar zu leisten sowie 2% kapitalisiert wurden (siehe Anmerkung 5 und 16).

Darlehen an Aktionär

Die Gruppe hat an die Lamesa Holding SA, Panama ein Darlehen im Umfang von bis zu CHF 13 Mio. ausgereicht. Das Darlehen wird in Höhe von 3% p.a. verzinst und wurde am Bilanzstichtag in Höhe von CHF 13 Mio. gezogen. Dieser Betrag sowie auch abgegrenzte und noch nicht fälige Zinsen in Höhe von TCHF 62 (siehe Anmerkung 5) sind in der Bilanzposition “Sonstige kurzfristige Forderungen” enthalten.

Darüber hinaus gab es im Geschäftsjahr 2015/2016 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die offengelegten Entschädigungen auf den Seiten 126 bis 127 hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte

Organdarlehen

Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.

25. Entschädigungen

Entschädigung der Mitglieder des Verwaltungsrats

in CHFGrund- entschädigungTochter- unternehmen1Total
Geschäftsjahr 2015/2016   
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 2100 00016 397116 397
Urs Ledermann, Mitglied bis 30 Juni 201517 500017 500
Vladislav Osipov, Mitglied 370 00013 11783 117
Iakov Tesis, Mitglied 370 00010 93180 931
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 470 00013 42183 421
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied70 000070 000
Total Verwaltungsrat397 50053 866451 366
    
Geschäftsjahr 2014/2015   
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident seit 22 Juli 2014 2100 00026 494126 494
Urs Ledermann, Mitglied seit 22 Juli 201470 000070 000
Vladislav Osipov, Mitglied 270 00021 19591 195
Iakov Tesis, Mitglied seit 22 Juli 2014 370 00016 48586 485
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 470 00014 71984 719
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied seit 22 Juli 201470 000070 000
Total Verwaltungsrat450 00078 893528 893

1Entschädigung auf der Ebene von Tochterunternehmen. Vorjahr angepasst auf Basis Geschäftsjahr.

2Das Verwaltungsratsmitglied ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris.

3Das Verwaltungsratsmitglied war zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris.

4Das Verwaltungsratsmitglied ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf.

Entschädigung der Geschäftsleitung

in CHFGrund- entschädigungAktienbasierte Vergütung in barBonus in barArbeitgeber- beiträge Vorsorge 1Total
Geschäftsjahr 2015/2016     
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO625 0000150 000139 162914 162
Thomas Wapp, CFO und COO360 000050 00058 586468 586
Pierre Essig, CEO Frankreich bis 3 Juni 201545 095007 32852 423
Total Geschäftsleitung1 030 0950200 000205 0761 435 171
      
Geschäftsjahr 2014/2015     
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO seit 1 Oktober 2014250 000137 500043 766431 266
Thomas Wapp, CFO und COO360 0000041 481401 481
Pierre Essig, CEO Frankreich282 600028 26045 923356 783
Bruno Schefer, CEO bis 31 Juli 201477 5000017 49994 999
Total Geschäftsleitung970 100137 50028 260148 6691 284 529

1Beitrag der Unternehmung beinhaltet 2014/2015 nur die rentenbildenden Beiträge und 105/2016 sämtliche Arbeitgeber-Beiträge.

26. Aktienbesitz

Aktienbesitz des Verwaltungsrats

  Aktien ZIHAG 1
Per 31.3.2016  
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 6 666
Vladislav Osipov, Mitglied 0
Iakov Tesis, Mitglied 0
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 63
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 0
Total Verwaltungsrat 6 729
   
Per 31.3.2015  
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 0
Urs Ledermann, Mitglied 0
Vladislav Osipov, Mitglied 0
Iakov Tesis, Mitglied 0
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 1 139
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 0
Total Verwaltungsrat 1 139

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG. Vorjahrszahlen entsprechen Werten vor Kapitalmassnahmen.

Aktienbesitz der Geschäftsleitung

  Aktien ZIHAG 1
Per 31.3.2016  
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO 6 666
Thomas Wapp, CFO und COO 0
Total Geschäftsleitung 6 666
   
Per 31.3.2015  
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO 0
Thomas Wapp, CFO und COO 0
Pierre Essig, CEO Frankreich 0
Total Geschäftsleitung 0

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

27. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Seit dem Bilanzstichtag sind keine nennenswerten Ereignisse eingetreten.

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