Geschäftsbericht 2015-2016

Thomas Wapp, CFO

Bericht des CFO

Züblin kehrt mit fortgeführten Geschäftsbereichen in die Gewinnzone zurück. Wirtschaftlicher Rückzug aus dem französischen Markt abgeschlossen und führte in der Berichtsperiode letztmalig zu einer wesentlichen Ergebnisbelastung. In den fortzuführenden Geschäftsbereichen bestehend aus der Schweiz sowie Deutschland ergibt sich folgendes Bild: Mieterertrag von CHF 19 Mio., 13% unter Vorjahr begründet durch Verkäufe und Währungseffekte. Netto Betriebsertrag von CHF 17 Mio. führte zu einem Anstieg der Marge von 86% auf 91%. Verkauf des nicht strategischen Portfolios abgeschlossen. Finanzierungsaufwand wesentlich geringer als im Vorjahr, jedoch durch Einmaleffekte durch die Zwischenfinanzierung des Aktionärdarlehens belastet. Wert der Anlageliegenschaften liegt bei CHF 331 Mio. Positive Marktwertveränderungen von CHF 8 Mio. Leerstand von 13,7% auf 9,0% verbessert. LTV (loan-to-value-ratio) von 68% auf 63% zurückgegangen. Erfolgsreiche Kapitalrestrukturierung verbessert NAV pro Aktie auf CHF 26.98.

Erfolgsrechnung Mietertrag

Der Mietertrag verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 2,8 Mio. auf CHF 18.7 Mio. Der Rückgang erklärt sich durch Verkäufe von Anlageliegenschaften sowie die Abwertung des Euro gegenüber dem Schweizer Franken.

Operative Kosten

Die operativen Kosten waren um CHF 0,6 Mio. oder 7% tiefer als im Vorjahr. Dabei verminderten sich die liegenschaftsbezogenen Kosten um CHF 1,3 million oder 42% begründet durch die verminderte Anzahl der Anlageliegenschaften sowie durch die Leerstandsreduzierung im Portfolio. Durch den positiven Effekt durch einen Subventionsertrag im Vorjahr, hatten sie sich der Verwaltungsaufwand im Geschäftsjahr leicht erhöht.

Ergebnis aus dem Verkauf von

Anlageliegenschaften

Mit dem Verkauf drei nicht strategischer Anlageliegenschaften in Deutschland konnte das 2012 gestartete Verkaufsprogramm abgeschlossen werden. Die Kaufpreise lagen dabei bei bzw. leicht unterhalb des Marktwertes und führten zu einen Verlust von CHF –0,2 Mio.

Bewertungsresultat

Das Gesamtportfolio wurde um CHF 7,8 Mio. aufgewertet. Dabei entfielen CHF 5,6 Mio. auf das Schweizer sowie CHF 2,2 Mio. auf das Deutsche Portfolio. Die Wertzunahme ist auf das gute Marktumfeld sowie den Leerstandsabbau in abgelaufenen Berichtsjahr zurückzuführen.

Finanzierungsaufwand

Der Finanzierungsaufwand sank von CHF 44,7 Mio. auf CHF 11,9 Mio. und lag damit wesentlich tiefer als im Vorjahr. Dieser Rückgang ist auf die Sondereinflüsse der Entscheidungen der SNB zur Einführung von Negativzinsen sowie zur Aufhebung des Euro Mindestkurses im Vorjahr zurückzuführen, die in der Vorjahresperiode zu einer Belastung von CHF 32 Mio. geführt hatten. Darüber hinsaus konnte der Hypothekar- und Swapaufwand CHF 4,8 Mio. auf CHF 4,3 Mio. reduziert werden. Dies ist auf Darlehenrückzahlungen, Refinanzierungen sowie Währungseffekte zurückzuführen. Gegenläufig wirkte sich der Anstieg des Zinsaufwands für das in US Dollar denominierte Aktionärsdarlehen um CHF 4,1 Mio. aus, welches der Gruppe wiederum bessere Bankrefinanzierungskonditionen ermöglichte

Ertragssteuern

Züblin weist einen Steuerertrag von CHF 1.5 Mio. aus. Dies ist im Wesentlichen auf die Neubewertung der Verlustvorträge unter dem Gesichtspunkt der im Geschäftsjahr erfolgten Kapialrestrukturierung zurückzuführen.

Ergebnis

Das EBITDA, ohne Ergebnis auf dem Verkauf von Anlageliegenschaften, betrug CHF 10,6 Mio. oder 57% des Mietertrags. Gesamthaft kehrte die Gruppe in den fortzuführenden Geschäftsbereichen mit einem Gewinn von CHF 7,7 Mio. in die Gewinnzone zurück. Der Verlust des aufgegebenen Geschäftsbereich betrug CHF 26,6 Mio, wovon CHF 15,1 Mio. den Net Asset Value (NAV) nicht tangierten. Unter Berücksichtigung dessen schloss die Gruppe das Geschäftsjahr mit einem Verlust von CHF 18,9 Mio.

Bilanz

Anlageliegenschaften

Der Wert des Gesamtportfolios der fortzuführenden Geschäftsbereiche belief sich per Ende März 2016 auf CHF 331,3 Mio. Dies bedeutet eine Erhöhung von CHF 9,7 Mio. gegenüber CHF 321,6 Mio. im vorangegangenen Geschäftsjahr und erklärt sich aufgrund verschiedener Faktoren: Positive Marktwertveränderungen von CHF 7,8 Mio. in allen Geschäftsbereichen erhöhten zunächst den Gesamtportfoliowert, wohingegen der Verkauf von drei Anlageliegenschaften zu einer Verringerung um CHF 7,1 Mio. führte. Investitionen von CHF 3,3 Mio. steigerten hingegen den Wert. Der Einfluss der Fremdwährung erhöhte den Anlagewert um CHF 5,6 Mio. Der Leerstand im Portfolio sank im Vergleich zum Vorjahr von 13,7% auf 9,0%.

Finanzierung

Die Gesellschaft hat zurzeit Hypotheken im Umfang von CHF 210.2 Mio. ausstehend, was einem Loan-to-Value (LTV) von 63,4% gegenüber 67,9% im Vorjahr entspricht. Die Veränderung des LTV ist die Konsequenz aus den Tilgungen im Zusammenhang mit Verkäufen und Verlängerungen und der positiven Wertveränderungen der Anlageliegenschaften. Nach der Verlängerung der Hypothek in Deutschland stehen in den folgenden zwölf Monaten keine weiteren Verlängerungen von Hypotheken an. Die durchschnittliche Vertagsdauer der Hypoteken beträgt 3,7 Jahre.

Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV)

Am 31. März 2016 betrug das Eigenkapital pro Aktie CHF 26,98 gegenüber CHF 9,10 im Vorjahr. Der Anstieg spiegelt die Kapitalrestrukturierung und im November 2015 erfolgreich platzierte Kapitalerhöhung von CHF 71,7 Mio. wieder. Der NAV in Übereinstimmung mit EPRA betrug CHF 37,93 gegenüber CHF 24,66 im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote ist von 4,8% auf 25,1% angestiegen. Die Eigenkapitalquote in Übereinstimmung mit den EPRA-Standards erhöhte sich um 23 Prozentpunkte und liegt bei 35,3%.

Ausblick

Nachdem die Gruppe die operative und finanzielle Stabilisierung erfolgreich implementiert hat, ist sie nun gut vorbereitet für eine nachhaltige Wachstumsphase . Das Unternehmen ist zuversichtlich, dass dies Wertschöpfung für ihre Aktionäre in den kommenden Jahren ermöglichen wird.

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