4. DETAILLIERTE INFORMATIONEN ZUR BILANZ
4.1 Anlageliegenschaften
Das positive Marktumfeld für Büroräumlichkeiten führte zu einer Wertsteigerung des Portfolios von CHF 1.0 Mio. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) sank im ersten Halbjahr von 5.2 Jahren auf 4.7 Jahren.
Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem Immobilienbewertungsbericht entnommen werden.
4.2 Eigenkapital
Aktienkapital
Die Zusammensetzung des Aktienkapitals hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2018/19 nicht verändert. Per 30. September 2018 bestehen 3 318 027 Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50. Dies entspricht einem Aktienkapital von insgesamt TCHF 74 656.
Eigene Aktien
Die Züblin Gruppe hält keine eigenen Aktien zum Bilanzstichtag. Wie im Vorjahr fanden auch in der aktuellen Berichtsperiode keine Transaktionen mit eigenen Aktien statt.
Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserve
Die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG vom 21. Juni 2018 beschloss eine Ausschüttung aus den Kapitaleinlagereserven von CHF 1.00 pro Namenaktie. Dies entspricht einem Gesamtbetrag von TCHF 3 318. Am 27. Juni 2018 erfolgte eine Ausschüttung in Höhe von TCHF 1 936 zugunsten der Aktionäre. Die auf die Lamesa Holding SA entfallende Dividende wurde in der Bilanzposition "Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligten" passiviert.
4.3 Zukünftige vertragliche Fälligkeiten
Die untenstehende Tabelle zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von den per 30. September 2018 bestehenden Verbindlichkeiten:
Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.
4.4 Hypotheken
Zum 30. September 2018 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von CHF 0.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.3 Mio.). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.
Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value (LTV) und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:
Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat unterschiedliche Konsequenzen und kann unter anderem in einer Erhöhung des Zinssatzes oder einer (Teil-)Rückzahlung der Hypothek resultieren. Steigt der LTV über 60% an, dann hat die Gesellschaft die Möglichkeit, die Einhaltung der Finanzkennzahl wiederherzustellen. Die sogenannte “change of control”-Klausel sieht als Konsequenz die Fälligstellung des gesamten Darlehens vor, sofern die Züblin Immobilien Holding AG weniger als 50.1% der Stimmrechte oder Aktien an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft hält.
Per Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.
Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:
Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.
