5. DETAILLIERTE INFORMATIONEN ZUR BILANZ
5.1 Anlageliegenschaften
Die positive Wertentwicklung der Anlageliegenschaften von CHF 198.5 Mio. auf CHF 200.1 Mio. widerspiegelt das positive Vermietungsgeschäft der letzten zwölf Monate sowie das günstige Marktumfeld in den relevanten Mikromärkten. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) blieb unverändert und beträgt per 31. März 2018 wie im Vorjahr 5.2 Jahre.
Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem umfassenden Immobilien-Bewertungsbericht entnommen werden.
Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit den erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange ist im Portfolio Abschnitt zu finden. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.
5.2 Latente Steuerguthaben und -Verbindlichkeiten
5.3 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
5.4 Flüssige Mittel
Per Bilanzstichtag verfügte die Gruppe über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von CHF 4.5 Mio. (Vorjahr CHF 1.1 Mio.).
5.5 Aktienkapital
Aktienkapital
Per 31. März 2018 bestanden 3 318 027 ausgereichte Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50, was einem Aktienkapital von TCHF 74 656 entspricht. In den Geschäftsjahren 2017/2018 und 2016/2017 gab es keine Veränderungen in der Kapitalstruktur.
Eigene Aktien
Wie im Vorjahr fanden auch im aktuellen Geschäftsjahr keine Transaktionen mit eigenen Aktien statt.
5.6 Zukünftige vertragliche Fälligkeiten
Die untenstehende Tabelle zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von den per 31. März 2018 bestehenden Verbindlichkeiten:
Die Refinanzierung des Schweizer Portfolios sowie die Rückzahlung des Swaps führten zu einer signifikanten Veränderung der zukünftigen vertraglichen Fälligkeiten gegenüber dem 31. März 2017. In der aktuellen Berichtsperiode wurde die fällige Hypothek im Umfang von CHF 108.2 Mio. zurückbezahlt und ein neuer Kreditvertrag über CHF 118.0 Mio. abgeschlossen, wovon CHF 66.0 Mio. in Anspruch genommen wurden.
Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.
5.7 Finanzinstrumente: Fair-Value-Hierarchie
Die nachfolgende Tabelle zeigt den beizulegenden Zeitwert der Finanzinstrumente gemäss IFRS 13. Da die Buchwerte der Kategorien "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" und "Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" einen angemessenen Näherung für den Marktwert widerspiegeln, sind die Finanzinstrumente dieser Kategorien nachfolgend nicht aufgeführt.
Die oben aufgeführten Positionen gehören der Fair-Value-Hierarchie Stufe 2 an. Der Marktwert der Hypotheken wird zu den Barwerten der mit den Verbindlichkeiten zusammenhängenden Zahlungen unter Anwendung der relevanten Renditekurve kalkuliert.
5.8 Finanzinstrumente nach Kategorien
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte und die beizulegenden Zeitwerte aller bilanzierten Finanzinstrumente.
Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.
5.9 Derivative Finanzinstrumente
Cash Flow Hedges
Die Züblin Gruppe benutzte Zinsswaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entstanden. Der beizulegende Zeitwert von derivativen Finanzinstrumenten wurde als Barwert der zukünftigen Zahlungsströme berechnet. Die Berechnung erfolgte durch externe Bewerter und wurde von der Züblin gegengeprüft.
Im Vorjahr bestand ein Zinsswap mit einem Kontraktvolumen von CHF 80 Mio. Aufgrund des Negativzinsumfeldes konnte dessen Effektivität gemäss IAS 39 per 31. März 2017 nicht mehr bestätigt werden. Der Zinsswap wurde im September 2017 vollständig zurückbezahlt.
5.10 Hypotheken
Zum 31. März 2018 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von CHF 0.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.0 Mio.). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.
Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value (LTV) und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:
Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat unterschiedliche Konsequenzen und kann unter anderem in einer Erhöhung des Zinssatzes oder einer (Teil-)Rückzahlung der Hypothek resultieren. Steigt der LTV über 60% an, dann hat die Gesellschaft die Möglichkeit, die Einhaltung der Finanzkennzahl wieder herzustellen. Die sogenannte “change of control”-Klausel sieht als Konsequenz die Fälligstellung des gesamten Darlehens vor, sofern die Züblin Immobilien Holding AG weniger als 50.1% der Stimmrechte oder Aktien an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft hält.
Per Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.
Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:
Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.
5.11 Vorsorgeplan für Mitarbeitende
Die Züblin Gruppe hat verschiedene Vorsorgepläne in den Ländern, in denen sie tätig ist, die sich gemäss den örtlichen Gesetzen und Arbeitsregelungen voneinander unterscheiden. In allen Ländern ausserhalb der Schweiz handelt es sich um beitragsorientierte Vorsorgepläne. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von CHF 0.1 Mio. (Vorjahr CHF 0.2 Mio.) für diese Vorsorgepläne erfasst. In der Schweiz qualifiziert der Pensionsplan der Züblin Immobilien Management AG als leistungsorientierter Vorsorgeplan gemäss IAS 19.
Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institution verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch zusammen aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern. Ihm obliegt die Festlegung und Umsetzung der Anlagestrategie.
Auf der Grundlage der “Project Unit Credit”-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:
Der obige Betrag wird unter “Sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten” ausgewiesen.
Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt geändert:
In der nachstehenden Tabelle werden die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans und der Einfluss der Abweichungen aufgrund der erwarteten oder aktuellen Werte der Rentenverbindlichkeiten und -vermögen detailliert ausgewiesen:
Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:
Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:
Für die wichtigsten Annahmen für die Berechnung der Pensionsverpflichtung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter gleich bleibenden übrigen Annahmen erstellt:
Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.
5.12 Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen
Im Zusammenhang mit der Miete ihrer Geschäftsräumlichkeiten ist die Züblin Immobilien Management AG fest Mietverpflichtungen bis längstens 30. Juni 2020 im Umfang von CHF 0.4 Mio. (Vorjahr CHF 0.6 Mio.) eingegangen. Im Berichtsjahr betrug die in der Erfolgsrechnung erfasste Miete CHF 0.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.2 Mio.).
5.13 Nahestehende Personen
Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr:
- Verwaltungsrat
- Mitglieder der Gruppenleitung
- Lamesa Holding SA, Panama
Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2018: Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 5.15 im Detail offengelegt.
Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären
Darlehen an Aktionär: Per 31. März 2017 hatte die Gruppe an die Lamesa Holding SA, Panama ein Darlehen im Umfang von CHF 13 Mio. ausgereicht. Das zu 3% p.a verzinste Darlehen wurde im ersten Quartal 2017/18 vollständig zurückgezahlt.
Darüber hinaus gab es im Geschäftsjahr 2017/18 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die im Anmerkung 5.14 offengelegten Entschädigungen hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte
Organdarlehen: Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.