Bericht des CFO

Roland Friederich, CFO

Sehr geehrte Damen und Herren

Züblin schliesst das Geschäft­s­jahr 2017/18 mit einem positven Ergeb­nis ab. Der bere­inigte Erfolg in Höhe von CHF 6.6 Mio. führte zu ein­er Steigerung des Eigenkap­i­tals der Aktionäre um 5.5%. Der aus­gewiesene Ver­lust von CHF 29.3 Mio. bein­hal­tet die Auflö­sung bere­its im Eigenkap­i­tal erfasster Reser­ven für Cash­flow Hedges und für den aufgegebe­nen Geschäfts­bere­ich. Diese Auflö­sun­gen haben das Eigenkap­i­tal nicht bee­in­flusst. Der Wert des Immo­bilien­port­fo­lios kon­nte per Bilanzs­tich­tag auf CHF 200.1 Mio. (Vj. CHF 198.5 Mio.) gesteigert wer­den. Die Net­toren­dite des Immo­bilien­port­fo­lios blieb unverän­dert bei 3.7%. Die Ver­wen­dung von Mit­teln aus dem Verkauf des deutschen Port­fo­lios führten zu einem tiefen Belehnungssatz (loan-to-val­ue) von 32.8% (Vj. 54.5%) sowie ein­er frei ver­füg­baren Kred­itlin­ie von CHF 52 Mio. 

Bereinigte Erfolgsrechnung

In der Erfol­gsrech­nung wird ein Ver­lust in Höhe von CHF 29.3 Mio. aus­gewiesen. Dieser Ver­lust resul­tiert in Höhe von CHF 35.9 Mio. aus Umk­las­si­fizierun­gen aus dem Eigenkap­i­tal in die Erfol­gsrech­nung. Diese als “Recy­cling” beze­ich­neten, rech­nungsle­gungsspez­i­fis­chen Son­der­ef­fek­te hat­ten jedoch keinen Ein­fluss auf das Eigenkap­i­tal und wer­den in der nach­fol­gen­den bere­inigten Erfol­gsrech­nung eliminiert.

in Tausend CHF

 

 

1.4.2017 bis 31.3.2018

1.4.2016 bis 31.3.2017

Verän­derung in Prozent

Fortzuführende Geschäfts­bere­iche

 

 

 

 

 

Mieter­trag

 

 

8 086 

8 030

0.7%

Liegen­schaft­saufwand

 

 

–420

–312

34.6%

Unter­halt und Reparaturen

 

 

–215

–143

50.3%

Net­to Betriebsertrag

 

 

7 451

7 575

–1.6%

Per­son­alaufwand

 

 

–3 326 

–3 069

8.4%

Ver­wal­tungsaufwand

 

 

–1 217 

–1 122

8.5%

Erfolg vor Mark­twertverän­derun­gen, Finan­za­ufwand und Ertragss­teuer (EBITDA)

 

 

2 908

3 384

–14.1%

Mark­twertverän­derung

 

 

1 505 

2 369

–36.5%

Erfolg vor Finan­za­ufwand und Ertragss­teuern (EBIT)

 

 

4 413

5 753

–23.3%

bere­inigter Finanzaufwand

 

 

–1 629 

–2 384

–31.7%

Finanz­er­trag

 

 

393 

390

0.8%

bere­inigter Erfolg vor Ertragss­teuern (EBT)

 

 

3 177

3 759

–15.5%

bere­inigte Ertragssteuern

 

 

–425

–1 646

–74.2%

bere­inigter Erfolg aus fortzuführen­den Geschäftsbereichen

 

 

2 752

2 113

30.2%

 

 

 

 

 

 

Aufgegeben­er Geschäftsbereich

 

 

 

 

 

bere­inigter Erfolg aus aufgegeben­em Geschäftsbereich

 

 

3 859 

27 813

–86.1%

bere­inigter Erfolg

 

 

6 611

29 926

–77.9%

 

 

 

 

 

 

aus dem Eigenkap­i­tal umk­lassierte Positionen

 

 

–35 863 

0

-

Erfolg

 

 

–29 252

29 926

–197.7%

 

 

 

 

 

 

bere­inigter Erfolg pro Aktie

 

 

1.99

9.02

–77.9%

bere­inigter Erfolg pro Aktie aus fortzuführen­den Geschäftsbereichen

 

 

0.83

0.64

30.3%

Im Zusam­men­hang mit Neu­ver­mi­etun­gen im Schweiz­er Port­fo­lio, kon­nten die Mieterträge um 0.7% gesteigert wer­den. Der Net­to Betrieb­ser­trag (NOI) reduzierte sich durch erhöhte Reparatur und Liegen­schaft­skosten um 1.6%

Auf­grund des prof­itablen oper­a­tiv­en Ergeb­niss­es und des erfol­gre­ichen Verkaufs des deutschen Port­fo­lios wur­den höhere Bonus­rück­stel­lun­gen gebildet und führten im laufend­en Geschäft­s­jahr zu einem Anstieg des Per­son­alaufwands.

Der Anstieg des Ver­wal­tungsaufwand begrün­det sich wesentlich durch Beratungsaufwand im Zusam­men­hang mit Ankauf­sun­ter­suchun­gen von Immobilien.

Der Erfolg vor Mark­twertverän­derun­gen der Anlageliegen­schaften, Finan­za­ufwand und Ertrag­s­teuern (EBITDAreduzierte sich um 14.1% auf CHF 2.9 Mio. 

Das Schweiz­er Port­fo­lio erfuhr eine pos­i­tive Mark­twertverän­derung von CHF 1.5 Mio. Davon ent­fie­len CHF 2.0 Mio. auf drei Liegen­schaften mit pos­i­tiv­en Verän­derun­gen; zwei Liegen­schaften erfuhren eine Abw­er­tung um CHF 0.5 Mio. 

Im Zusam­men­hang mit der Refi­nanzierung des Schweiz­er Port­fo­lios wurde auch ein im Jahr 2010 abgeschlossenes Zinssicherungsin­stru­ment mit ein­er ver­traglichen Laufzeit bis 2026, glattgestellt. Der in der Erfol­gsrech­nung aus­gewiesene Finan­za­ufwand enthält in diesem Zusam­men­hang eine Umbuchung bere­its in Vor­jahren im Eigenkap­i­tal zurück­gestell­ter Ver­luste. Da diese tech­nis­che Umbuchung keine Auswirkung auf das Eigenkap­i­tal hat, wurde es in der vorste­hen­den Tabelle bereinigt. 

Der bere­inigte Finan­za­ufwand in Höhe von CHF 1.6 Mio. bein­hal­tet noch einen Aufwand in Höhe von CHF 0.7 Mio., der bis zur Glattstel­lung des Finanzin­stru­ments im Sep­tem­ber 2017 im Zusam­men­hang mit Mark­twertverän­derun­gen ange­fall­en sind. Kün­ftige Peri­o­den wer­den durch das Finanzin­stru­ment nicht mehr belastet.

Der bere­inigte Erfolg vor Ertrag­s­teuern (EBT) ist in Höhe von CHF 3.2 Mio. nur leicht unter­halb des Erfolg des Vorjahres. 

Aus dem Eigenkap­i­tal wurde im Zusam­men­hang mit der Glattstel­lung des Zinssicherungsin­stru­ments Ertrag­s­teuern umge­bucht. Diese eigenkap­i­tal­neu­trale Umbuchung wurde in den bere­inigten Ertrag­s­teuern eli­m­iniert. Im Ver­gle­ich zum Vor­jahr reduzierten sich die bere­inigten Ertrag­s­teuern um CHF 1.2 Mio., wovon CHF 0.8 Mio. auf die Auflö­sung ein­er Steuer­rück­stel­lung nach defin­i­tiv­er Ver­lan­gung zurück­zuführen ist.

Der bere­inigte Erfolg aus fortzuführen­den Geschäfts­bere­ichen erhöhte sich ins­ge­samt von CHF 2.1 Mio. auf CHF 2.8 Mio.

Der bere­inigte Erfolg aus aufgegebe­nen Geschäfts­bere­ich bet­rifft auss­chliesslich das im August 2017 veräusserte Deutsche Immo­bilien­port­fo­lio. Diese Posi­tion wurde eben­falls um bere­its in Vor­jahren im Eigenkap­i­tal erfasste Ver­luste aus Währung­sum­rech­nung und für Zinssicherungsin­stru­mente bere­inigt. Diese tech­nis­chen Umbuchun­gen aus dem Eigenkap­i­tal (Reser­ven des aufgegebe­nen Geschäfts­bere­ichs) in die Erfol­gsrech­nung haben keine Auswirkung auf Höhe des Eigenkap­i­tals. Der bere­inigte Erfolg aus aufgegebe­nen Geschäfts­bere­ich von CHF 3.8 Mio. resul­tiert in Höhe von CHF 3.2 Mio. aus real­isierten Währungs­gewin­nen im Zusam­men­hang mit der Rück­führung der Gesellschaf­ter­dar­lehen sowie dem oper­a­tiv­en Erfolg des deutschen Geschäfts­bere­ichs für den Zeitraum April 2017 bis 21. August 2017.

Der bere­inigte Erfolg für das Geschäft­s­jahr 2017/18 in Höhe von CHF 6.6 Mio. entspricht einem bere­inigten Erfolg je Aktie in Höhe von CHF 1.99 (Vor­jahr CHF 9.02). Der bere­inigte Erfolg aus fortzuführen­den Geschäfts­bere­ichen beträgt CHF 0.83 gegenüber CHF 0.64 im Vorjahr. 

Während sich der Effekt des bere­inigten Ergeb­niss­es voll­ständig im Eigenkap­i­tal nieder­schlägt, haben die Umgliederun­gen aus dem Eigenkap­i­tal in die Erfol­gsrech­nung keine Auswirkun­gen. Unter Berück­sich­ti­gung der Umgliederun­gen von CHF 35.9 Mio. beträgt der in der Erfol­gsrech­nung aus­gewiesene Ver­lust CHF 29.3 Mio.

Bilanzkennzahlen

Die Bilanzkenn­zahlen zum 31. März 2018 sind ein­er­seits geprägt vom sta­bilen Schweiz­er Immo­bilien­port­fo­lio, ander­er­seits spiegeln sie die pos­i­tiv­en Effek­te im Zusam­men­hang mit der Veräusserung des deutschen Immo­bilien­port­fo­lios sowie der Refi­nanzierung des Schweiz­er Port­fo­lios wieder. 

 

Angaben in

 

31.3.2018

31.3.2017

Verän­derung in Prozent

Anlageliegen­schaften

CHF Mio. 

 

200.1

198.5

0.8%

EPRA Mieter­tragsren­dite, netto

%

 

3.7

3.7

–0.0%

Leer­stand­squote (mon­etär)

%

 

10.5

10.6

–0.1%

Hypotheken

CHF Mio. 

 

65.7

108.2

–39.2%

Loan to Value

%

 

32.8

54.5

–21.7%

Durch­schnit­tlich­er Effektivzinssatz

%

 

1.1

0.9

0.2%

Eigenkap­i­tal

CHF Mio. 

 

128.9

122.2

5.5%

Eigenkap­i­talquote

%

 

61.6

31.8

29.7%

EPRA Eigenkap­i­tal

CHF Mio. 

 

139.0

150.6

–7.7%

EPRA Eigenkap­i­talquote

%

 

66.4

39.2

27.1%

NAV pro Aktie

CHF 

 

38.85

36.82

5.5%

EPRA NAV pro Aktie 

CHF 

 

41.89

45.39

–7.7%

Börsenkurs zum Bilanzstichtag

CHF 

 

26.90

21.95

22.6%

Die Anlageliegen­schaften erwirtschaften unverän­dert eine sta­bile Net­toren­dite von 3.7%. Die Leer­stand­squote von 10.1% kon­nte gegenüber dem Vor­jahr durch Neu­ver­mi­etun­gen reduziert wer­den, bietet aber auch weit­er­hin Poten­tial zur Steigerung der Net­toren­dite. Die Erhöhung des Mark­twertes um 0.8% bzw. CHF 1.6 Mio. reflek­tiert ein­er­seits die Neu­ver­mi­etun­gen ander­er­seits aber auch den lokalen Transaktionsmarkt.

Die Hypotheken reduzierten sich um CHF 42.5 Mio. gegenüber dem Vor­jahr. Im Rah­men der Refi­nanzierung der Schweiz­er Anlageliegen­schaften im Sep­tem­ber 2017 wur­den angesichts der andauern­den Neg­a­tivzinslage Mit­tel aus dem Verkauf des deutschen Port­fo­lios einge­set­zt. Durch den Abschluss ein­er fün­fjähri­gen, revolvieren­den Rah­men­fi­nanzierung in Höhe von CHF 118 Mio. mit ein­er Schweiz­er Kan­ton­al­bank ist Züblin nun­mehr wieder langfristig finanziert. Die Rah­men­fi­nanzierung ist aktuell nur in Höhe von CHF 66 Mio. gezo­gen, so dass CHF 52 Mio. jed­erzeit, beispiel­sweise für Eigenkap­i­ta­lanteile kün­ftiger Immo­biliener­werbe im Rah­men der Umset­zung der Wach­s­tumsstrate­gie, gezo­gen wer­den können.

Die Finanzkraft der Züblin ist solide. Das Eigenkap­i­tal hat sich um CHF 6.6 Mio. erhöht. Neben dem pos­i­tiv­en bere­inigten Erfolg, führten die Reduzierung der Fremd­fi­nanzierung sowie die die Glattstel­lung des Zinssicherungsin­stru­ments zu ein­er Stärkung der Eigenkap­i­tals bzw. der Eigenkap­i­talquote. Per 31. März 2018 beträgt diese 61.6% gegenüber 31.8% am Vorjahresstichtag. 

Aktie

Kursver­lauf der ZUBN Aktie im Geschäft­s­jahr 2017/18

Die Aktien­per­for­mance beträgt 22.6% im Geschäft­s­jahr 2017/18

Der Kurs der Aktie stieg im Bericht­s­jahr 2017/18 um 22.6% von CHF 21.95 auf CHF 26.90. Das Eigenkap­i­tal pro Aktie (Net Asset Val­ue (NAV) betrug am 31. März 2018 CHF 38.85. Somit wurde die Aktie mit einem Dis­count von 31% gehandelt.

Rück­zahlung von Kapitaleinlagen

Mit dem Verkauf des deutschen Port­fo­lios sowie der Refi­nanzierung des Schweiz­er Port­fo­lios wurde die Restruk­turierung der Züblin erfol­gre­ich abgeschlossen. Der Ver­wal­tungsrat beantragt für das Geschäft­s­jahr 2017/18 den Bilanzver­lust in Höhe von CHF 110.1 Mil­lion voll­ständig mit den vorhan­de­nen Gewin­nre­ser­ven sowie den Kap­i­talein­lagere­ser­ven zu ver­rech­nen. Zudem schlägt der Ver­wal­tungsrat eine Auss­chüt­tung aus den Kap­i­talein­lagere­ser­ven pro Name­nak­tie à CHF 22.50 nom­i­nal von CHF 1.00 vor. Daraus ergibt sich eine Auss­chüt­tungsren­dite von 3.27% bezo­gen auf den Börsenkurs am 31. März 2018.